唯一住房执行的条件
来源：若木江苏福朋李自刚律师 作者：若木江苏福朋李自刚律 人气： 发布时间：2017-04-12
摘要：专业 社会公众通常认为，被执行人的一套住房不可以执行，许多被执行人在执行中也经常提出相关异议。最高院的司法解释、江苏省高院的相关解答以及最高院权威解答比较详尽的规定和解释了唯一住房能否执行的条件，现收录起来，供各位同仁参考借鉴。 《最高人民法
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专业 社会公众通常认为，被执行人的一套住房不可以执行，许多被执行人在执行中也经常提出相关异议。最高院的司法解释、江苏省高院的相关解答以及最高院权威解答比较详尽的规定和解释了唯一住房能否执行的条件，现收录起来，供各位同仁参考借鉴。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）（自2005年1月1日起施行）第六条对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。第七条 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）（自2015年5月5日起施行）第二十条金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。 江苏高院：关于执行“唯一住房”相关问题的解答 江苏高院执行局 2015年11月24为规范执行程序中涉及 “唯一住房”的执行，均衡保护债权人的债权与被执行人及其所扶养家属的居住权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定和精神，结合全省法院执行工作实际，制定本解答。本解答所称 “唯一住房”是指被执行人及其所扶养家属生活所必需的唯一可居住房屋。本解答所涉 “唯一住房”的执行仅适用于权属明确的城镇房屋，农村宅基地上的房屋、小产权房及其他无证房产等涉及国家土地制度和政策，按照相关规定执行，不适用本解答。一、被执行人名下仅登记有一套 “唯一住房”，对该 “唯一住房”什么情形下可以执行 ？登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行：（一）对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；（四）被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的；（五）被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的；（六）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地（县级市、县、区范围）房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的；（七）其他可以执行的情形。二、如何认定 “唯一住房”是否超出“生活所必需” ？是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照以下标准：（一）面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保障面积为50平方米，若拟执行的“唯一住房”面积达到50×150%=75平方米，便可认为超过生活所必需）（二）市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的。（例：若南京某区拟执行“唯一住房”建筑面积为65平方米，其所在区的住房均价为10000元/平方米，但因“唯一住房”为学区房或其他因素，其市场价值达到15000元/平方米，则可认为超过生活所必需）对于已经依法设定抵押的“唯一住房”，申请执行人为抵押权人的，人民法院无需审查其是否超过“生活所必需”，可以执行，但被执行人为低保对象且无法自行解决居住问题的除外。三、执行 “唯一住房” 应遵循哪些原则 ？为均衡保障债权人的债权与被执行人的居住权，执行“唯一住房”时应遵循以下原则：（一）穷尽其他执行措施原则。一般情况下，若有证据证明被执行人有其他财产可供执行的，不宜对其“唯一住房”采取处分性执行措施。（二）申请人申请在先原则。执行被执行人的“唯一住房”应以申请执行人的申请为前置条件，人民法院不得依职权主动对被执行人的“唯一住房”采取处分性执行措施。（三）解决临时住房在先原则。对于确实无处居住的被执行人，在对其“唯一住房”采取处分性执行措施前，宜事先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，由申请执行人提供临时性住房或先行垫付租房费用。（四）有益执行原则。执行“唯一住房”时，应当综合考量处置该房产时可能产生的评估、公告、执行、生活保障等费用，若除去上述各项费用后并无余值或余值不大，则原则上不宜对该“唯一住房”采取处分性执行措施。四、执行 “唯一住房” 程序上应当如何操作？人民法院在执行“唯一住房”时，可按以下程序进行：（一）应申请执行人申请执行“唯一住房”，人民法院应当要求申请执行人出具自愿提供临时住房或承担临时住房租金的承诺书，对于需要支付生活保障费用的被执行人，申请执行人需在承诺书中一并承诺同意从变价款中支付此笔费用。（二）执行人员对于拟拍卖的“唯一住房”，应当查明住房基本情况、被执行人及其所扶养家属的人数等信息，填写拍卖呈报表，并在呈报表中说明符合唯一住房处置条件的理由和对被执行人及其所扶养家属的生活保障措施。经合议庭讨论后报执行局长或分管院长审批。（三）准予拍卖的，应当向被执行人发出执行裁定书和迁出告知书。不符合拍卖条件的，应当及时告知申请执行人并说明理由。（四）执行裁定书和迁出告知书送达后，被执行人未在指定的期限内腾空房屋的，执行法院可以作出强制迁出裁定和公告，强制执行。（五）对拟执行的“唯一住房”依法评估交付拍卖。（六）拍卖成交扣除相关费用后，其余部分依法分配。五、执行 “唯一住房” 时，被执行人的临时住房如何解决 ？执行“唯一住房”前，应首先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，临时住房的面积标准参照当地廉租住房的面积标准；临时住房的地段可参照被执行人的合理要求，尽量方便其生活、工作。申请执行人自愿提供临时住房的，使用期限原则上不超过六个月。申请执行人提供的临时住房可计收租金，租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定，协商不成的，由人民法院参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。被执行人自行租房的，可由申请执行人先行垫付六个月的租金。上述使用房屋的费用或租金应从保留给被执行人的生活保障费用中予以扣除。对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人解决临时住房。六、哪些情况下应当对被执行人及其所扶养家属给予生活保障？如何保障？对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人及其所扶养的家属给予生活保障；对于本解答第二条第一款所列超出“生活所必需”的情形，一般应当为被执行人及其所扶养的家属提供生活保障。为被执行人及其所扶养家属提供生活保障可采取以下方式：（一）保留租金。申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金作为被执行人及其所扶养家属的生活保障费用。此笔款项可在房屋变价款中先行提留。人民法院不得对其强制执行。（二）房屋置换。申请执行人自愿以以小换大、以远换近、以劣换优等方式为被执行人及其所扶养家属提供保障其基本生活的住房，与被执行人的“唯一住房”进行置换，置换房屋的面积、地段可参照本解答关于临时住房的标准。 江苏省高级人民法院关于执行唯一住房若干问题的通知苏高法电〔2017〕 218号 各市中级人民法院、各基层人民法院：现就目前执行程序中唯一住房的执行问题通知如下：2017年2月28日，最高人民法院下发的《关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》第六条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条及我省《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》并不冲突。对于被执行人名下的唯一住房，在满足规定条件下，可以执行。 执行唯一住房时，需要为被执行人及其所扶养家属提供生活保障的，可优先选择房屋置换的方式。特此通知。 江苏省高级人民法院 2017年4月6日 最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知法〔2017〕 48号 各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：家事审判工作是人民法院审判工作的重要内容。在家事审判工作中，正确处理夫妻债务，事关夫妻双方和债权人合法权益的保护，事关婚姻家庭稳定和市场交易安全的维护，事关和谐健康诚信经济社会建设的推进。为此，最高人民法院审判委员会第1710次会议讨论通过《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）的补充规定》，对该司法解释第二十四条增加规定了第二款和第三款。2017年2月28日，最高人民法院公布了修正的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》。为依法妥善审理好夫妻债务案件，现将有关问题通知如下：…… 六、保护被执行夫妻双方基本生存权益不受影响。要树立生存权益高于债权的理念。对夫妻共同债务的执行涉及到夫妻双方的工资、住房等财产权益，甚至可能损害其基本生存权益的，应当保留夫妻双方及其所扶养家属的生活必需费用。执行夫妻名下住房时，应保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。 …… 以上通知，请遵照执行。执行中有何问题，请及时报告我院。 最高人民法院 2017年2月28日 最高院权威解答1、实务中执行被执行人唯一住房时应注意的事项（1）被执行人唯一住房与维持其本人及所扶养家属生活必需住房的区分金钱债权的执行，需将被执行人财产进行变价后，以所得价款清偿债务。如果需要执行被执行人所有的唯一居住房屋，通常情况下，执行法院应考虑该房屋是否为被执行人及其所扶养家属生活所必需。被执行人的唯一住房和生活必需住房，在执行程序中是两个并不完全相同的概念。被执行人唯一住房，并非不能作为强制执行的标的物。即使对于被执行人及其所扶养家属维持生活必需的住房，在符合本条司法解释（《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条，下同）规定的条件下，也可以对生活必需的住房强制执行。换言之，被执行人唯一的住房和生活必需的住房，在符合法律、司法解释规定的条件下，均可以成为强制执行的标的。只是两者准许执行的标准和条件不同。被执行人及其所扶养家属维持生活必需的住房，在符合本条司法解释规定的条件下，可以执行。而被执行人的唯一住房，除了在符合本条司法解释规定条件下可以强制执行以外，在其他情况下，如果能够保障被执行人及其所扶养家属维持生活必需的居住条件，也可以采取相应的方式予以执行。例如，被执行人唯一住房的面积较大或者价值较高，超过被执行人及其所扶养家属生活必需，对于超过部分，可以根据《查封、扣押、冻结规定》第7条，采取“以小换大、以差换好、以远换近”等方式，在保障被执行人及其所扶养家属基本居住条件的前提下，对被执行人的唯一住房进行置换，将超过生活必需部分的房屋变价款用于清偿债务。被执行人、利害关系人据此提出执行异议的，人民法院不予支持。 （2）执行过程中，应保障被执行人及其所扶养家属的基本居住权本条司法解释明确了在哪些情形下人民法院可以执行被执行人及其所扶养家属生活必需的住房，但并未对具体操作过程中的细节问题作更为详细的规定。居住权并不等于房屋所有权，人民法院在执行涉案房产的过程中，应当保障被执行人及其所扶养家属基本的居住权，不能仅考虑执行房屋，不顾被执行人及其所扶养家属的基本生活。对于执行阻力大、当事人拒不配合的案件，有必要制定执行预案，对被执行人及其所扶养家属进行妥善安置，在完成执行任务的同时，保障被执行人及其所扶养家属必要的居住条件。由政府提供公租房、廉租房等供被执行人及其所扶养家属居住的社会保障机制，在全国范围内尚未建立。对被执行人及其所扶养家属的安置，实践中存在很多实际障碍，对执行法院来说往往是个两难问题，考验法院的执行智慧。（摘自《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，江必新、刘贵祥主编，最高人民法院执行局编著，人民法院出版社2015年7月第1版） 2、执行登记在被执行人名下唯一住房的条件最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第7条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”但如何把握“超过被执行人及其所扶养家属所必需的房屋”并不明确，造成实践中只要被执行人名下仅登记一套房屋的，人民法院均停止执行。对此，我们认为有四点需要强调：第一，人民法院保障的是被执行人的居住权，而非房屋所有权。第二，所保障的居住权是维持被执行人及其扶养家属生活必需的，否则，保障就不必要。第三，保障是有期限的。债权人对债务人生存权的保障是应急性的，所谓“救急不救穷”，债务人最终还是应向当地政府申请住房保障，不能让本应当由政府承担的社会保障义务全部转嫁给债权人承担。第四，被执行人不得利用法律对其生存权的保障来逃避执行。正是基于前述指导思想，《规定》（《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，下同）第20条区分金钱债权和交付房屋的执行两种情况，对被执行人及其扶养家属维持生活所必需的房屋规定了有条件执行的具体情形。在金钱债权执行程序中，被执行人以被执行标的系其及所扶养家属维持生活必需的房屋提出异议的，如果存在以下三种情形，不应支持：第一，对被执行人有扶养义务的人名下有其它能够维持生活必需的居住房屋的，说明被执行人有其他可供生存所需的住所，没有保护的必要。第二，执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其它房屋的。如果被执行人以逃避执行为目的转让房屋的仍要予以保护，则违背了“任何人不得因为其过错行为而获得利益”的原则，实质上是鼓励逃避执行。第三，申请执行人同意为被执行人及所扶养家属按照当地廉租住房保障面积标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，或者提供居住房屋的。为平衡申请执行人与被执行人之间的利益，一些法院在保障被执行人及其扶养家属一定期限居住权的情况下，对其名下唯一房屋予以执行，符合立法目的，实践中效果也比较好。此项规定在起草中涉及两个问题：一是扣除的期限。原拟参照合同法的最长租赁期限，将被执行人居住权保护的期间规定为二十年，但全国人大常委会法制工作委员会认为二十年过分保护了债务人的利益，建议改为一年。《规定》经过研究确定为五至八年，赋予执行法院对被执行人以及被执行房屋的具体情形进行考量的权力。二是扣除的标准。在扣除的面积标准上，存在按照当地廉租房的保障面积标准还是按照被执行人原住房面积确定的争议。我们认为，既然是保障生活必需，则不应超过必要限度，扣除租金的标准最后确定为按照廉租房保障面积标准去顶。在扣除的租金标准上，是按照同类区域同品质房屋的市场租金标准进行扣除，还是按照最低生活保障标准进行扣除？如果按照前者进行扣除，则可能造成扣除数额过高，不利于债权受偿；如果按照最低生活保障标准扣除，则又难以保证被执行人能够在市场租赁到适合居住的房屋。从方便被执行人顺利租房从而尽快推进执行的角度，最后决定参照当地房屋租赁市场的平均租金标准进行扣除。 （摘自刘贵祥、范向阳《<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>的理解与适用》，载《人民司法·应用》2015年第11期）
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