二手房买卖，买方该做些什么
来源：秋水长天居士 作者：秋水长天居士 人气： 发布时间：2017-04-12
摘要：法学随笔 二手房买卖，买方该做些什么注：本文系作者原创，由个人公众号“秋水长天居士的小窝”推送。何为二手房？二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易
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法学随笔 二手房买卖，买方该做些什么注：本文系作者原创，由个人公众号“秋水长天居士的小窝”推送。何为二手房？二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。随着中国房地产市场的火爆，二手房市场也不例外。当然，在法律的角度上讲，我们看的是交易的行为，说的在具体一点就是与二手房交易相关的一系列与法律相关的行为。二手房交易行为中饱含着丰富的法律知识，笔者就借此主题，对其中的问题做一些通俗地理解。就当作是普法吧。对于买方来说，买卖二手房需要注意以下几个问题：一、房屋手续是否齐全房屋是最重要的不动产类型之一，我国采取的不动产登记所有权制度，不动产登记不仅具有公示公信的效力，而且尤其起到确权的作用。因而，证件齐全，房产证产权清晰是确定卖方享有房屋所有权的凭证。产权证上的房主与卖房者是否一致；搞清楚所卖房屋的性质；产权证上所确认的面积与实际面积是否相符；验证产权证的合法性与真实性。此外，还要注意将房产证与登记簿进行对照，最终以登记簿上记载的内容为准。另外，还要注意确认产权的完整性，就是要判断其房产有没有抵押，包括私下抵押，共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。现实中存在的比较多的的情形时，有些房子因为各种各样的情形房产证还没有办下来，对于这种房子的买卖，笔者建议买卖双方最好一起去不动产登记中心查询一下该房屋是否具有房产证以及该房屋上是否设有其他权利，如抵押权等。二、房屋产权是否明晰所有权的表现形式有很多种，实际上也就是所有权的分类。例如按照所有权的主体的不同，可以将所有权分为国家所有权，集体所有权，私人所有权。还比如，共有就是所有权的一种表形态，又分为按份共有与共同共有。因而，即便是对于二手房的产权问题，我们也一定要对这些所有权的表现形态有所关注。例如有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有、夫妻共有等，而且这基本上属于共同共有，对于这种二手房的处分，法律还有更严格地要求。即对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，除非其他共有人认可，极有可能导致该合同无效，即使到了房管局也很难办理房屋过户手续，这才是竹篮打水一场空。三、交易房屋是否在租根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这就是所谓的“买卖不破租赁”，说白了，就是你在买房子的时候，房子是在租赁期间，只有在租赁期间届满之后，你才可以入住。此外，根据《合同法》第300条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人享有同等条件下的优先购买权。就是说，一套房子，你想买，承租人也想买，在同等条件下，房子是要卖给承租人的。所以，如果不注意这些问题，会引来一些不必要的纠葛。四、该房屋上是否有抵押房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。试想，如果买卖房前该房屋上已经有抵押权，那么即使过户口，如果原房主不能偿还到期债务，债权人依然可以就该在房屋上实现抵押权。这就等于说是自己买了一个大打折扣的房子。酒馆有不同的救济措施，但多一事不如少一事，谁愿意费时费力，闹心闹事。 五、签订买卖合同时最好双方都到场我一直强调，我们一定要重视合同的作用。在买卖二手房时，合同的作用也是至关重要的。一旦白纸黑字的固定下来，想胡说还不是那么容易的。例如，房屋产权为多人时，仅其中一名产权人或者由第三人出面参与合同签订，鉴于本人未到场无法核实授权委托书的真实性，无法排除其他产权人反悔的风险，如果发生交易失败，一般都由签字人和中介按过错程度承担法律责任。因此尽量做到所有产权人都到场亲笔签字。对于中国的老百姓来讲，买房子是一件大事，不得不慎之又慎。一场买卖，我们往往会面对很多的风险，在我看来，一个是法律的风险，一个是人心的风险。二者的不同之处在于前者是可控的，可避免的。而后者是不可控的，也是难以克服的。
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