【案例分析】 买卖不破租赁 土地跟着公司走
来源：王久毅 作者：王久毅 人气： 发布时间：2017-04-08
摘要：法律实务 【案例分析】买卖不破租赁 土地跟着公司走土地性质用途没有变化公司转让协议为什么无效？ 【案情】2005年11月16日，赵国英与牡丹江市阳明区桦林镇桦林村民委员会签订了《桦林镇南山工业建设用地出售协议书》（实际是工业建设用地租赁合同，租赁期限3
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法律实务 【案例分析】买卖不破租赁 土地跟着公司走土地性质用途没有变化公司转让协议为什么无效？ 【案情】2005年11月16日，赵国英与牡丹江市阳明区桦林镇桦林村民委员会签订了《桦林镇南山工业建设用地出售协议书》（实际是工业建设用地租赁合同，租赁期限30年）。协议签订后，赵国英成立了牡丹江兆运木业有限公司，六年的经营创造了价值400多万元的财产（包括动产和不动产）。 2011年5月11日，出让人赵国英与受让人刘大泉就转让牡丹江市兆运木业有限公司（自然人赵国英一人独资企业）事宜达成协议并且签订了《转让协议书》（公司整体转让，包括动产和不动产。）。协议书约定：转让费400万元，从签订协议书之日，刘大泉支付100万元的预付款，刘大泉在一年内交齐300万元后，刘大泉办理法定代表人变更手续；从签订协议书之日，公司整体全部交付使用；在法定代表人变更之前，赵国英负责支付土地租赁费等其他费用；如果刘大泉在一年内不能交齐300万元，刘大泉已支付的100万元作为支付赵国英的租赁合同费。 转让协议签订后，赵国英将公司的全部财产实际交付给刘大泉，赵国英已经履行了全部协议约定的义务；而刘大泉接受了公司的全部财产，支付100万元的预付款后，在一年内没有交付剩余的300万元，没有办理法定代表人变更手续。 2013年5月31日，刘大泉以《转让协议书》不符合牡丹江市人民政府的文件为由，向牡丹江市阳明区人民法院提起确认合同效力之诉，请求确认合同无效，返还预付款100万元并且赔偿高利贷的经济损失。 【裁判】2014年5月29日，牡丹江市阳明区人民法院做出（2013）阳商初字第148号《民事判决书》支持了原告刘大泉的诉讼请求。对此，被告赵国英不服提出上诉。2014年10月21日，牡丹江市中级人民法院做出（2014）牡商终字第103号《民事裁定书》撤销原判，发回重审。2015年8月31日，牡丹江市阳明区人民法院做出（2015）阳商初字第37号《民事判决书》又支持了原告刘大泉的诉讼请求。对此，被告赵国英继续不服提出上诉。2016年7月13日，牡丹江市中级人民法院做出（2016）黑10民终319号《民事判决书》驳回上诉，维持原判。2016年8月份，上诉人赵国英继续不服，向黑龙江省高级人民法院提出申请再审。目前，庭前听政已经结束，是否决定再审？尚未确定。 【评审】此案属于确认之诉，能否得到法律的支持关键在于如何对合同的效力进行认定。那么，如何对合同的效力进行认定呢？就此案而言主要在于三个方面： 一是如何事实认定。公司转让协议属于什么性质的合同？公司转让土地性质、用途是否发生变化？笔者认为，公司转让协议非要式合同，无需向行政管理部门上报审查批准，才能生效的合同。公司转让协议，只要双方意思明确既可生效。至于是否向工商行政管理部门办理法定代表人变更，并不影响公司法人存在和主体资格。在本案中，公司法定代表人是否变更，主要义务人是刘大泉，附随义务人是赵国英，是否履行法定代表人变更的义务，并不影响合同的效力，只是存在是否违约的问题。公司用地，虽然是集体土地，但是是经过土地行政管理部门规划、批准的工业建设用地，是经过牡丹江市阳明区桦林镇招商引资的工业建设用地，赵国英是依据租赁合同取得的工业建设用地，土地的性质和用途至今没有任何变化，仍然在公司名下，土地租赁合同尚未超过30年的使用年限，为何公司转让协议无效呢？ 二是如何法律适用。本案在法律适用上，既要适用法律的一般性规定，又要适用法律的特殊规定。就适用法律的一般性规定而言，《合同法》第五十二条第一款“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”。那么，本案的公司转让协议，是否违反法律、行政法规的强制性规定呢？《公司法》尚未做出强制性规定。假如违反牡丹江市人民政府的文件，也不存在违反法律、行政法规的强制性规定的问题。因为牡丹江市人民政府的文件，不是国家的法律，也不是国务院的行政法规，而是地方政府的规范性文件。众所周知，上位法优于下位法。就适用法律的特殊规定而言，《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”。《土地管理法》第六十三条的规定，是禁止性规定，不是强制性规定，而且做出一种例外的规定。即：“但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”。而本案的公司转让协议，没有发生土地使用权的转移，退一步讲，即便是土地使用权发生转移，恰恰符合这条例外的规定，为何公司转让协议无效呢？ 三是如何理解司法解释。合同意思自治，鼓励交易，慎判无效，这是人民法院必须遵循的审判原则。例如：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。又如：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。再如：最高院《关于租赁合同纠纷的司法解释》【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定。《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用。 综上所述，笔者认为，买卖不破租赁，土地（使用权）跟着公司转让走，土地使用权性质、用途不变，公司（财产）转让协议必然有效。应当说，此案事实清楚，但是两审法院的判决的的确确是适用法律不当，应当依法改判。（原创时间2017年4月7日；作者：王久毅。）。
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