住宅小区停车位归业主所有吗？ ——网传物业第一案辨析
来源：阿土 作者：阿土 人气： 发布时间：2017-03-18
摘要：时事评论 停车位 物业 纠纷 最近，很多业主群在传播一个南京鼓楼区法院有关住宅小区车位归属的判例，由此得出小区车位归业主的结论。这个传闻或者新闻与事实存在较大偏差，为申明事实，避免误解，我们首先看看这份编号为（2013）鼓民初字第1656号民事判决书认
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时事评论 停车位 物业 纠纷 最近，很多业主群在传播一个南京鼓楼区法院有关住宅小区车位归属的判例，由此得出小区车位归业主的结论。这个传闻或者新闻与事实存在较大偏差，为申明事实，避免误解，我们首先看看这份编号为（2013）鼓民初字第1656号民事判决书认定的事实：原告星汉城市花园业主委员会（以下简称业委会）状告江苏星汉置业有限公司（以下简称星汉置业）称：星汉置业经建设、规划等部门许可，建设了的星汉城市花园住宅小区，土地使用权面积7697.6平方米，共用分摊面积7697.6平方米，规划地下车位0.1个车位/户，合计规划地下车位36个，实际修建59个，59个地下车位作为独立部分在预售商品房备案证明中进行了记载，但未取得独立销售许可证；后星汉置业向业委会移交24个地下停车位，自行以10万元每个出售了35个。法院经审理认为：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，归业主共有。星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，故超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，本院不予支持。被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款500000元。根据判决，可以得出以下结论：1、判决只是认定部分停车位归业主所有，并非所有的停车位归业主所有。而且，规划中的车位到底归谁所有，则要根据合同来认定——物权法第74条第2款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。2、判决的依据是南京的地方规定，因此，这个判决并不具有普遍性，不能以此类推到其他区域——因为各地的规定可能并不同。至此，与广大业主利益息息相关的停车位的有关问题，法律上到底是如何规定的呢？停车位主要有三类：1、规划独立车位。即规划独立修建的停车位，通常这些车位由开发商保留所有权；但其归属要看小区规划图及房屋买卖合同约定。（《物权法》第74条）2、地下人防工程平时用于车辆停泊的，遵循谁投资、谁受益原则；通常开发商主张是自己投资修建，由其享受收益；但实际存在较大争议，争议的根源在于人防工程的建设成本到底是否由业主分摊，如否，则其权益由开发商享有，否则应该由业务享有。但根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项规定，人防工程属于避难层，且大多数人防工程成本已经分摊到房屋成本中，因此，利用人防工程设立的车位权属当属业主所有。3、利用公共部分用作停车位的，权属归业主所有无疑。（《物权法》第74条） -----------------------------参考法律法规---------------------《物权法》（主席令2007-62号） 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号） 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。《湖北省实施<中华人民共和国防空法>办法》（湖北省人民代表大会常务委员会2006年第57号公告）第十三条规定：人民防空工程，战时必须服从统一防空需求，平时开发利用的受益归投资者所有。
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