二手房买卖常见法律问题解析（下）
来源：未知 作者：admin 人气： 发布时间：2017-03-17
摘要：法律实务 房地产 二手房买卖常见法律问题解析（下）律行天下团队 微信公众号：律行天下（lxtx-cxf）执笔人：刘移 陶鸿 陈鑫范6、房屋面积差异引起的纠纷案例：（2015）浙杭民终字第2944号 杭州市中级人民法院案情简介：原、被告双方签订《杭州市房屋转让合同
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法律实务 房地产 二手房买卖常见法律问题解析（下）律行天下团队 微信公众号：律行天下（lxtx-cxf）执笔人：刘移 陶鸿 陈鑫范6、房屋面积差异引起的纠纷案例：（2015）浙杭民终字第2944号 杭州市中级人民法院案情简介：原、被告双方签订《杭州市房屋转让合同》，合同约定建筑面积75.77平方米，但被告实际交付房屋面积为73.27平方米，比合同约定少2.50平方米，双方因此发生争议。原告遂向人民法院起诉，请求被告赔偿房屋缺少面积的损失并承担应交付房屋面积不符合合同约定所产生的逾期交房违约金。法院判决：判令被告赔付原告房屋缺少面积的损失，不予支持违约金的诉求。法律问题：卖方交付的房屋建筑面积存在差异，无论其主观是否明知，均构成违约，应当承担违约责任。卖方的违约行为给买方造成损失的，买方有权请求赔偿，该损失既包括约定的房屋面积无法实际占有的使用损失也包括其将来可预见的损失。二、因买方违约引起的纠纷1、买方拒不或延期付款引起的纠纷案例：（2015）浙杭民终字第3389号 杭州市中级人民法院案情简介：原、被告双方签订《杭州市房屋转让合同》，合同约定被告一次性支付房款284.6万元，但是被告实际仅支付购房款280万元，尚有4.6万元余款未按时支付。双方因此发生争议，原告遂向人民法院起诉，请求被告立即支付购房余款并支付违约金。法院判决：判令被告支付原告购房余款并支付违约金。法律问题：《中华人民共和国合同法》第八条规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。房屋买方未按合同约定履行合同义务，应当承担相应的违约责任。三、因中介违约引起的纠纷1、中介参与签订的二手房买卖三方合同的纠纷案例1：（2015）松民三（民）初字第183号 上海市松江区人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第2566号 上海市第一中级人民法院案情简介：原告（买方）、被告一（卖方）及被告二（居间方）签订《房地产居间合同（买卖）》，原告与被告一签订《二手房买卖合同﹤房屋转让协议﹥》，约定由原告向被告一购买涉案房屋，原告于签订合同当天支付2万元定金，后支付56万元购房款，被告二作为房屋中介机构，声称涉案房屋没有问题并一再保证可以交易。后房屋所有权人即被告一不知去向，且其提供的资料均为伪造，经确认涉案房屋的产权人另有其人。原告遂诉至法院要求：1、签订的《二手房买卖合同﹤房屋转让协议﹥》无效以及二者在《房地产居间合同（买卖）》中缔结的房屋买卖合同关系无效；2、被告一返还购房款58万元并赔偿相应的利息损失，被告二对此承担连带责任；3、被告二退还中介费6300元。法院判决：1、因涉案房屋属农村集资房，无房地产权证，违反《中华人民共和国土地管理法》，故认定两合同无效；2、被告一返还58万元购房款及利息损失；3、被告二中介机构违反忠实义务和勤勉义务，在不确定房源信息是否真实的情况下即挂牌对外出售，隐瞒房屋情况，应承担与其过错相应的责任，退还中介费，并在15万元范围内就被告一返还购房款不足部分对原告承担补充赔偿责任。法律问题：房产中介作为专业的居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项，包括对方当事人的身份信息、资产状况、房屋状况、当事人提供资料的真实性等方面的信息。当中介方违反上述居间忠实义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用；给委托人造成损失的，中介方应当承担相应的损害赔偿责任。四、其他1、共有期间，未经其他共有人同意，对共有房产作出处分引起的纠纷案例1：（2014）浦民六（商）初字第10188号上海市浦东新区人民法院案情简介：原告与被告一原系夫妻，2001年法院判决离婚，并判令涉案房屋归被告一居住，但未对涉案房产产权予以分割。后被告一携法院判决书将涉案房屋过户至其名下，随后抵押给被告二兴业长宁支行及被告三担保公司。原告知晓后，起诉至法院，要求确认抵押借款合同无效。法院判决：判令三被告签订的《兴业银行上海分行个人住房抵押保证借款合同》中抵押担保部分无效，被告二兴业长宁支行应注销涉案房屋上所设的抵押权登记。法律问题：共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。对于共有的房产，若一方共有人以变造、伪造的法律文书获取涉案房产的产权证书，且未经其他共有人同意而对该共有房产设定抵押，其他共有人可对此不予认可，并主张抵押借款合同中的抵押担保部分无效。2、业主拖欠物业费引起的纠纷案例1：（2015）沪一中民二（民）终字第880号 上海市第一中级人民法院 案情简介：荣苍物业公司与上海浙信公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由荣苍物业公司负责管理涉案房屋小区，本案上诉人（一审被告）赵锡沪通过二手房买卖获得涉案房屋，但一直拖欠物业费，直至被上诉人（一审原告）荣苍物业公司将其诉至法院，要求支付物业费。一审被告上诉时称自己系通过二手房买卖获得涉案房屋，故没有看到过该小区的前期物业服务合同，同时因物业管理不当，自己放在家门口的东西失窃，一审原告应赔偿自己的损失后自己再支付物业费。法院判决：判令被告支付拖欠的物业费及违约金，二审维持原判。法律问题：通过二手房买卖获得房屋的，以不清楚前期物业合同为由，对物业服务合同提出质疑的，理由不成立，该诉求一般不会得到法院支持。3、税费争议引发的纠纷案例1：（2015）甬余民初字第1459号 余姚市人民法院案情简介：原、被告双方签订《安置房产权出售协议》，协议对产权登记费用作了约定，即初始登记所需费用由被告负担，过户所需费用由原告负担，但双方就过户所需费用是否包括税金产生争议。原告在支付税金后，向人民法院起诉，要求被告支付原告在过户手续中垫付的税金。法院判决：判令驳回原告诉讼请求。法律问题：《二手房买卖合同》中关于卖方承担初始登记所需费用，买方承担过户所需费用的约定是双方在订立合同时的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应当认定有效，同时买方承担的过户所需费用应当包括税金。上述约定内容与现行的二手房交易习惯是一致的。4、违背公序良俗引发的纠纷案例：（2015）杭拱民初字第1154号 杭州市拱墅区人民法院案情简介：原、被告双方签订《房屋转让合同》，但交房后原告得知涉案房屋曾发生过重大凶案，属于凶宅，而被告在购房时并未告知相关事实。双方遂发生争议，原告向人民法院提起诉讼，要求撤销签订的《房屋买卖合同》，返还购房款及相应利息，支付买房的税费及利息。法院判决：判令撤销《杭州市房屋转让合同》，被告返还原告购房款，支付相应利息（按70%的过错责任承担购房款和税费利息）。法律问题：当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。卖方故意隐瞒对买方是否愿意与卖方交易及以何种条件进行交易有重大影响的信息，尽管该信息并不影响房屋的使用价值，但其会使得买方在违背真实意思的情况下签订房屋买卖合同并履行完毕，因此买方有权撤销合同。合同撤销后，卖方应当返还买方购房款，而对于因合同撤销所造成的损失，则按各自过错比例承担相应的责任（买方同样应尽到审慎审查义务）。我们团队后期会陆续对上述常见法律进行有针对性的法律分析，敬请期待。
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