关于“苏州房价四天暴跌50%！别以为交得起按揭房子终究会是你的”一文的思考
来源：陈桂平律师 作者：陈桂平律师 人气： 发布时间：2017-03-17
摘要：学术研究 楼市调控 苏州楼市 房价大跌 关于“苏州房价四天暴跌50%！别以为交得起按揭房子终究会是你的”一文的思考 作者：陈桂平律师 导言：自10月4日，多地发布楼市新政后，关于房价走势或者炒房资金何去何从的问题，引起了举国的关注，其中也有不少文章从境
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学术研究 楼市调控 苏州楼市 房价大跌 关于“苏州房价四天暴跌50%！别以为交得起按揭房子终究会是你的”一文的思考 作者：陈桂平律师 导言：自10月4日，多地发布楼市新政后，关于房价走势或者炒房资金何去何从的问题，引起了举国的关注，其中也有不少文章从境内外房价的历史沿革、新政的解读亦或者是金融层面去评论分析，当然，也包括笔者本人。而其中本人看到一篇叫“苏州房价四天暴跌50%！别以为交得起按揭房子终究会是你的”一文，不能说文章中说的没道理，但是，站在法律人的角度，还是要说一下自己的看法。一、关于本次楼市调控城市的布局特点本次楼市调控从地理分布上，布局的特点有：1.沿海周边城市，比如深圳、珠海、厦门；2.从政治地位上来说，体现在省会、直辖市以及经济特区，比如北京、天津、珠海、深圳、郑州、南京、合肥、成都、福州；3.从经济上来说，体现在较为发达的城市，包括一线城市以及二线城市，比如东莞、无锡、苏州。就全国而言，其实楼市调控的涉及城市并不多，要以其中一个城市的房价涨跌作为全国房价走势的论调基础，显然以偏概全，何况，所谓房价下跌，更多的是相比“2015.330新政”来说，根据历史房价走势来看，楼市在本次调控中仅是降温而已。至于为何对上述城市进行楼市调控，显然基于其人才密集度、经济占比以及楼市的泡沫程度而言。二、本次楼市调控的力度有朋友说，本次楼市调控的内容过于严格，比如有些朋友说自己并非投资客，但是在深圳市以外存在商业住房贷款或者公积金贷款记录，即使在深圳没有房产，也要首付不低于50%，加上深圳的普通一套房产总金额普遍在几百万以上，有点伤不起，似乎来深圳扎根，这种子播下去，不好长出来。但是我个人觉得，这此楼市调控还不算是非常严格，因为楼市调控的措施很多，如果都齐齐上马，估计才是最严格的，比如：提高的土地增值税、增加再转让的卖方个人所得税（且不允许转嫁给买方）、购房者的购房资格、首付款的比例、全国不动产登记系统联网后个人以及家庭名下全部的购房套数限制、房地产税、楼市销售的最高限价、销售过程中的监管等等，如果前述措施都加码或者同步实施，那么才叫最严格的。当然，这种最严格意味着楼市新政不叫“调控”，叫“打压”，显然打压意味着宏观调控的手下得过重且伸的太长，不利于市场经济的发展，而最终也有损国家整体的经济，毕竟房地产市场是国家经济的重要组成部分。那么回过头看一下苏州此次的所谓“暴跌”，网络中对新闻提及的数据也有质疑声，当然有网友评论说是官方数据，因此可信度高，对于真假不是笔者关注的重点，如果真暴跌，说明其投资客居多、刚需不多，也说明了其泡沫较重而已。因为无论是开发商亦或者是二手房的卖方，虽也不会因为新政就亏本大甩卖，或者薄利多销，何况新政刚出，市场总体反应还不明朗的情况下，何必急于一时呢？毕竟是房产的买卖，又不是市场买卖大白菜。何况一城之情况，何以论天下！回过头看一下深圳今日楼市的情况，根据深圳市规划国土委（海洋局）主任王幼鹏及相关部门负责人在某节目的采访中，通报了10月4日深圳发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（简称“深八条”）后的房价情况，其中10月1日至7日，深圳成交一手住宅共508套，同比上涨123.8%，环比下跌38.1%，均价42727.2元/平方米，同比上涨34%，环比下跌38.1%。至少从深圳规土委发布的消息看，深圳的房价虽然有所下降，但是总体平稳，而且相比诸多城市甚至两年前的深圳来说，依旧较高。至于深圳的房价是否会暴跌？笔者觉得，城市房价的暴跌除非是国家整体经济恶化或者该城市的泡沫过重，否则类似一线城市基于其经济地位和政治地位，怎样也不会跌到哪去，何况深圳目前也是相应国家“工业4.0”的号召，无论从深圳过去还是未来看，科技、文化、金融是其城市发展的主要源泉，而基于深圳本土大学资源的不足，进一步的吸引高科技、高水平的国内外人才，也是其人才战略的一部分，而房价的高低离不开经济的发展，而深圳的人均收入，虽然不能说与房价对等，但是至少可以支撑楼市的消费，仅是需要控制房价的过快增长。话说回来，深圳今天不就迎来了总理和全球科技大咖们的到来吗？三、关于房价暴跌与按揭房子的归属问题“苏州房价四天暴跌50%！别以为交得起按揭房子终究会是你的”一文字提及的即使交得起按揭，房产也未必是按揭购房者的观点，确实不是没有道理，其主要是源于按揭银行与按揭购房者的约定条款，即“抵押期间由于乙方（购房人）的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的，乙方应在30日内向甲方（银行）提供与减少的价值相当的担保。否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。”上述条款从法律的角度来说，是否涉及格式条款，是否归于无效呢？实际上并不属于，除非该条款在按揭贷款合同中存在缩小字体到按揭购房者难以注意，否则不存在涉及格式条款效力的问题。只要其与其他按揭贷款合同的条款同样字体出现甚至进行了明显的标注，那么显然是合法有效的。另外，从法律规定的层面来说，根据《物权法》第一百九十三条的规定，即“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”可知，按揭贷款银行与按揭购房者前述约定是符合法律规定的。类似规定的条文见《担保法》第五十一条，即“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。”但是，“苏州房价四天暴跌50%！别以为交得起按揭房子终究会是你的”一文提及的这点，实际上是以极端的情况作为分析基础的。因为，按照其说法，“如果按揭购房者既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息，则按揭银行有权宣布贷款提前到期，要求按揭购房者提前清偿全部贷款本、息。”从目前国内的情况来说，比如2008年，因为金融危机，深圳的房价暴跌，之后出现了“断供潮”，银行迫不得已进行大量的诉讼实现银行贷款资金的回笼来减少坏账，但是极少因为房价大跌按揭购房者还在按时还本付息的情况下，以“抵押房产价值缩水，按揭购房者既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息”作为理由要求按揭购房者提前归还全部本息的。无论是民间借贷亦或者是金融借款，谁都不愿意走到通过法律途径来要回本息的情况，除非借款人跑路、拒不支付本息或者抵押物灭失。因为，这样最终仅会耗时耗力又未必拿回全部款项。何况，就楼市按揭来说，如果面临楼市房价大跌，对于按揭银行来说，更加希望按揭购房者不断供，这样至少账面上的坏账率还没有出现或者提高，何况贷款几十年，难说楼市不会回暖，2008年迄今也就八年时间，深圳的房价甚至全国各城市的房价，翻了多少倍，不用笔者列数据，大家也心知肚明，如果按揭贷款银行主动出击，意味着其坏账是早晚以及多与少的问题，话说按揭银行即使有权这么做，但是会这么做吗？四、结论虽然笔者个人的观点也未必是正确的，只不过如今社会信息量大了，渠道多了，言论杂了，在每次听到、看到时，是否保有自己的主见不人云亦云，才是关键点。至于文章观点错了，欢迎指出和交流，甚至扔砖头也行。
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