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前言:2015年是楼市暴涨，二手房交易违约潮高涨的一年，而2016年国庆前后，随着国内多城市发起楼市调控政策，“十月围城”的调调，又引发另一轮违约潮，只不过，2015年和2016年对比，违约的主力军似乎角色进行了调换，但是不管如何，都牵扯到其中一个问题，买家的购房主体资格。 一、广东省关于购房主体资格的司法实务规定 购房主体资格的提供，在2015年二手房交易违约高企之后，在司法实务中才逐步被重视，尤其是在诉讼中，法院目前要求买方必须提供，一般以司法文书通知的形式告知买方，该证明实际上也是案件证据之一，具体如下：
不过，对于购房主体资格证明的问题，早在 2013年12月27日广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅对该问题，就联合发布了《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》（简称“意见”），核心内容如下： 根据国家和省房地产市场调控工作要求，近年我省广州、深圳、佛山和和珠海等城市先后实施了住房限购政策。为切实落实住房限购政策，现对审判执行、办理公证工作中涉及住房产权转移的问题提出如下意见： 1、凡涉案住房在限购区域内且住房限购政策实施时尚未办理过户登记申请手续，原告以履行房屋买卖合同、以房抵债协议等为由提起民事诉讼，请求被告协助办理住房所确权转移登记至原告或第三人名下，该原告或第三人为自然人的；人民法院应当在向当事入送达《受理案件通知书》的同时；送达《提交<购房资格证明>告知书》，告知其在举证期限内提交住房所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》。 当事人在其他诉讼中达成以房抵债协议的，或者申请司法确认调解协议，调解协议涉及房屋买卖、以房抵债的，按以上意见办理。 当事人请求确认住房所有权归属或者达成确认住房所有权归属的调解协议，人民法院认为可能规避住房限购政策的，按以上意见办理。 当事人不能提交《购房资格证明》的，人民法院依照《合同法》第一百一十条第（一）项的规定对其办理过户登记的诉讼请求不予支持，对调解协议的相应内容不予确认。 2、人民法院在实施导致限购区域内的住房发生所有权转移的执行行为前（执行依据要求办理住房所有权转移登记的除外），应当告知拟取得该住房所有权的自然人在指定期限内提交《购房资格证明》。该自然人不能提交的，人民法院不得实施相应的执行行为。 3、公证机构在办理涉及本意见第一条规定的房屋买卖合同及其他具有以房抵债内容的合同、协议公证时，应事先告知公证申请人在办理过户登记时应具有相应的购房资格，不具有购房资格的申请人将自行承担无法办理过户登记的风险。 4、当事人根据《提交<购房资格证明>告知书》：向住房所在地房地产登记机构申请办理《购房资格证明》房地产登记机构应于十五个工作日内办理。 5、本意见实行以前尚未审结的一、二审案件和尚未执行终结的执行案件，参照本意见执行。 上述意见早在2014年1月1日就开始实施，但是，从意见的发文单位来说，一方面并非法律层面的规定，另一方面，具有一定的地域性限制。 同时，从上面意见可以看出，以房抵债的问题，并非一律无效，这点，笔者在前几天的文章中已经做了分析，在此不再赘述，详见《“以物抵债”的过去和现在—效力性》的思考一文。 一、购房主体资格证明的法理基础和法律依据 购房主体资格证明实际上也买方根据房产所在地的房地产调控政策的规定，是否具备购房当地房产的资格证明，而本质上有点类似民事行为能力的证明，房屋买卖行为本身属于买卖合同的行为，而合同行为作为典型的民事行为，适用民法的有关原理。购房主体资格问题有点类似民事行为能力的规定，即作为买方是否有能力通过购买的行为从而使得房产发生转移变更的能力。当然，购房主体资格证明并不完全归类为民事行为能力，因为两者还是有较大的差异，仅是可以借鉴理解而已。 对于购房主体资格证明的核实，主要在于考虑涉案的合同是否在客观上具有履行的可能，其直接的法律根据是《合同法》第一百一十条第（一）项的规定，即“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。在二手房买卖合同中，作为买方的主要合同义务之一是支付购房款，而主要权利是取得标的物即房屋的所有权，而作为卖方来说，主要的合同义务是将出售房屋的所有权转移登记到买方名下，因此，如果卖方违约，买方要求继续履行，则涉及的卖方义务就是非金钱债务即办理出售房屋的转移登记手续，故而，买方要求卖方继续履行二手房买卖合同的前提之一是必须证明法律上或者事实上卖方可以履行，而购房主体资格证明的作用便在于此。 二、对于《意见》的个人评价 除了上述提及《意见》适用的局限性外，个人觉得，《意见》还存在其他问题，因为购房资格证明是配套房地产调控政策使用的，而是适用的法律意见是《合同法》第一百一十条第（一）项的规定，但是政策本身不属于法律，如此套用，也是不符合法理的，但是，笔者也理解，唯一搭边的也仅能是《合同法》第一百一十条第（一）项的规定中的“法律上不能履行”，因为不存在事实上不能履行，所谓事实上不能履行，一般是指标的毁损或者灭失。 另外，虽然《意见》存在上述缺陷，而且仅是针对广东省内，但是笔者认为，其对全国司法实务还是有非常大的借鉴左右，目前，最高人民法院对于二手房交易发生纠纷发布司法解释基本没有，而二手房交易与一手房交易又有较大差别，司法实务中累积的二手房交易纠纷案件类型较多，实际上，也应该出台有关的司法解释，以为全国法院提供处理二手房交易案件提供指导，避免地方法院各具特色的判决，甚至即使在同一个市不同法院也存在不统一的判决思路。 |
