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综上，新丰酒店公司与华尔登公司签订的《珠海市新丰酒店租赁合同》、《珠海市新丰酒店租赁补充合同一》和《珠海市新丰酒店租赁补充合同二》是双方当事人的真实意思表示，合同签订后，新丰酒店公司也已将新丰综合楼第四层、第五层、第六层交付给华尔登公司实际占有、使用，因此，双方当事人签订的上述合同应认定为合法有效，双方应当依约履行各自的义务。华尔登公司关于新丰酒店公司为无权处分人，其与华尔登公司签订的《珠海市新丰酒店租赁合同》、《珠海市新丰酒店租赁补充合同一》、《珠海市新丰酒店租赁补充合同二》无效，以及泛太平洋公司关于本案租赁合同中涉及新丰综合楼四楼的租赁行为无效的上诉主张，理据不足，该院依法不予支持。 关于违约责任的认定及租赁合同是否应解除的问题。华尔登公司上诉称其已代新丰酒店公司向新长胜公司偿还250万元，即其已提前向新丰酒店公司预缴了250万元租金，已履行了全部义务，其并没有拖欠租金，反而因新丰酒店公司的停电致其停止经营，新丰酒店公司的停电行为及解除合同行为严重违约，新丰酒店公司应向其返还300万元并赔偿其500万元的装修损失。该院认为：新丰酒店公司与华尔登公司双方签订的租赁合同有效，双方应恪守各自的合同义务。(一)新丰酒店公司已按租赁合同约定将涉案新丰综合楼第四层、第五层、第六层共计2,104.021平方米的租赁物交付给华尔登公司使用，虽然金安拍卖行在华尔登公司承租期间曾主张过新丰综合楼第四层的权益，但本案并无证据证实由此导致华尔登公司无法使用租赁物。至于华尔登公司主张的因新丰酒店公司采取停电等行为致使其无法正常经营的问题。经查，新丰酒店公司与华尔登公司双方在租赁期间曾就租金及管理等问题互有纠纷，而在另案即已生效的(2007)珠中法民一终字第857号判决中，确认了新丰酒店公司仅对新丰综合楼第13-19层的停电行为，与本案所涉楼层无关。华尔登公司在与新丰酒店公司签订租赁合同后，也已将涉案新丰综合楼第四层、第五层以及第六层半层转租给银河系俱乐部经营。华尔登公司在原审提交的2006-2007年银河系俱乐部和其自己交水电费的单据，也证实涉案租赁楼层一直处于使用状态。因此，新丰酒店公司已适当履行了自己的合同义务。华尔登公司提供的证据不足以证实新丰酒店公司存在侵权的事实以及因此而造成的损失，华尔登公司依法应承担举证不能的不利后果。华尔登公司关于新丰酒店公司的停电致其停止经营，新丰酒店公司的停电行为已构成违约的上诉主张缺乏依据，该院不予采纳。(二)关于华尔登公司是否已预付250万元租金的问题。虽然新丰酒店公司与华尔登公司于2005年5月28日签订的《珠海市新丰酒店租赁合同》约定租赁的范围为新丰综合楼第4-19层，租赁物总建筑面积(约)11,650平方米，但因签约时第13-19层仍为原承包商新长胜公司租用，故该合同第15.8条约定：出租方清还原承包商(新长胜公司)人民币250万元或原承包商愿意接受的余额同时由出租方认可，该款由承租方从租赁保证金及预付租金内直接支付给原承包商，余款交给出租方，支付时由出租方和原承包商签署终止合同。2005年6月8日，出租方新丰酒店公司与承租方华尔登公司又签订了《珠海市新丰酒店租赁补充合同一》，约定租赁范围变更为：地下(1楼)大堂(大堂为公用地方，由出租方指定位置及面积给承租方设立酒店迎宾台)、4楼连室外平台、5楼、7楼至12楼总共建筑面积5,871平方米。该《补充合同一》第13条约定：双方同意本补充合同与新丰酒店租赁合同(2005年5月28日签订)同时生效，但不包括租赁合同条款内的(13层至19层)原承包商的租赁合同问题直至该合同终止为止。因新丰实业公司与新长胜公司涉及新丰综合楼第13-19层的租赁合同至今仍未终止，故《珠海市新丰酒店租赁合同》第15.8条约定的生效条件并不成就，且事实上新丰酒店公司与华尔登公司已确认双方实际只就新丰综合楼第4-6层共计2,104.021平方米的房屋面积发生租赁关系，双方的租赁范围并不包括第13-19层。华尔登公司没理由再以预付租金或保证金的形式代新丰酒店公司向第13-19层原承包商新长胜公司支付250万元。虽然华尔登公司根据2005年10月24日与新长胜公司签订的《协议书》，接管新丰大厦第一层部分、第十三层至十九层房产及其室内装修和资产，合计总值人民币3,000,000元整，并于2005年10月28日和2005年10月31日，分两次以华尔登投资公司名义向新长胜公司支付了250万元的装修、设备款，但根据2006年4月21日新长胜公司与华尔登投资公司签订的《承包经营合同》，新长胜公司将其承租的新丰大厦第一层部分、第十三层至十九层房产转租给华尔登投资公司，华尔登投资公司按照新长胜公司与华尔登公司签订的《协议书》向新长胜公司交纳的人民币250万元，已转为承包经营合同的承包金。新丰酒店公司对新长胜公司与华尔登投资公司的转租合同关系不予确认。因此，华尔登投资公司因与新长胜公司的租赁合同关系而支付给新长胜公司的250万元承包金与新丰酒店公司无涉。事实上，华尔登投资公司与新长胜公司因上述承包经营合同纠纷，已于2007年向珠海市香洲区人民法院起诉主张新长胜公司返还包括该250万元在内的承包金，该案现仍在审理中。综上，华尔登公司关于华尔登投资公司已付新长胜公司的250万元应视为其向新丰酒店公司支付的预付租金的上诉主张，理据不足，该院不予采纳。华尔登公司关于新丰酒店公司应向其返还250万元的预付租金及50万元的保证金(共计300万元)并赔偿其500万元的装修损失的上诉主张，因华尔登公司在原审对此并未提出诉讼请求，二审期间新丰酒店公司也明确表示不同意就此进行调解，且华尔登投资公司已就该250万元另案提起诉讼主张权利，因此，该院对华尔登公司二审期间提出的关于返还款项及赔偿损失的请求不予审理。华尔登公司针对保证金及装修损失赔偿问题，可另循法律途径解决。华尔登公司在与新丰酒店公司签约之后，只向新丰酒店公司支付了50万元的保证金及代新丰酒店公司垫付了321,005.46元的维修费、水费，而一直未支付物业机电管理费及2006年2月1日起的租金(扣除6个月免租期)，华尔登公司的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。同时，双方签订的租赁合同也约定，在租赁期限内若承租人欠交租金或管理费超过60天，出租人有权提前解除租赁合同。华尔登公司作为承租人，负有向新丰酒店公司交纳租金、物业机电管理费等相关费用的义务。华尔登公司至今仍拖欠新丰酒店公司的租金及物业机电管理费，新丰酒店公司已向华尔登公司邮寄送达催收通知并且在本案中多次主张，华尔登公司仍未交纳，新丰酒店公司依约有权解除租赁合同，并向华尔登公司主张租金、物业机电管理费及滞纳金。 |
