|
关于新丰综合楼第四层的产权，一审查明事实如下：金安拍卖行于1995年5月向新丰实业公司购买了包括新丰综合楼第四层在内的系列房产，并办理了预售登记手续。新丰实业公司于1999年8月25日向其发出书面交楼通知。1999年6月，新丰综合楼第四层由广州市三元里农村信用合作社联社（以下简称三元里农信社）申请办理了抵押登记手续。 2003年8月28日，广州市白云区人民法院作出(2003）云法执字第536、538、540号民事裁定书，裁定将金安拍卖行、广东金安奔力有限公司（以下简称金安奔力公司）所有的包括新丰综合楼第四层餐厅在内的6683.27平方米房产抵债给三元里农信社、广州市黄石农村信用合作社（以下简称黄石农信社）。 三元里农信社和黄石农信社于2005年6月24日、2006年3月25日两次向金安拍卖行发出通知称，由于涉案物业尚未办理过户和移交手续，故主张在办理完成有关过户手续之前，三元里农信社、黄石农信社不行使物业管理权，物业维修、保养、管理等，一切费用由金安拍卖行在管理中支付，三元里农信社和黄石农信社不负责支付管理中的任何费用，不承担任何法律责任。待物业到房管部门办理完成有关法律手续后，由金安拍卖行向其移交物业。 2006年6月13日三元里农信社和黄石农信社拍卖上述物业，泛太平洋公司竞拍取得上述物业。2009年2月11日泛太平洋公司取得上述物业的预购登记。 2006年1月24日，金安拍卖行曾登报声明，主张对涉案房产的所有权，并称有人擅自出租使用涉案房产，构成侵权等等。其后金安拍卖行以新丰酒店公司未经其同意强占物业为由进行多方投诉并作出系列声明。2007年，因新丰实业公司和新丰酒店公司对新丰综合楼有停电(13-19层停电)、停电梯等行为，金安拍卖行曾向法院提起诉讼要求其停止侵权行为，法院经一、二审审理〔(2007)珠中法民一终字第857号案〕，确认了新丰实业公司和新丰酒店公司的侵权行为并要求其停止侵害。 在本案审理过程中，新丰酒店公司向一审法院提交了新丰酒店公司、新丰实业公司与金安拍卖行、金安奔力公司于2001年11月10日签订的《租赁合同》，其中约定金安拍卖行、金安奔力公司将新丰综合楼中包括第四层在内共计6,000余平方米的面积出租给新丰酒店公司和新丰实业公司，租赁期限为2001年11月1日至2016年10月31日止，头五年的租金为每平方米20元。金安拍卖行对该份《租赁合同》的真实性予以认可，并称因金安拍卖行及其总公司改制，导致相关资料不全，之前并不知道该份《租赁合同》的存在，因此一直不予认可新丰酒店公司的管理出租权利。现因确认了该份《租赁合同》的真实性，故对以前的意见和主张进行变更，认可新丰酒店公司有权承租涉案第四层物业，并认可新丰酒店公司与华尔登公司之间的租赁关系。新丰酒店公司在原审庭审中也表示在收取了华尔登公司拖欠的租金后，愿意将金安拍卖行诉请主张的租金支付给金安拍卖行。 一审法院认为： 一、关于本案的管辖权和法律适用。 本案华尔登公司系在澳门特别行政区设立的法人企业，本案系涉澳租赁合同纠纷。本案所涉的租赁合同在广东省珠海市签订履行，且租赁标的物也在广东省珠海市，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条之规定，原审法院对本案有管辖权。各方当事人没有明确约定本案应适用的法律，但在发生争议引致诉讼后，各方当事人在原审法庭辩论终结前一致认为本案应适用中华人民共和国内地实体法。依据最高人民法院《关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第四条第一款的规定，本案应适用中华人民共和国内地实体法。 二、关于本案租赁合同的效力问题。 新丰实业公司开发兴建新丰综合楼，虽然该楼一直未经验收并办理房地产权证，但新丰实业公司作为权利人有权行使相应的处分权。尽管新丰综合楼第五、六层由中信实业银行深圳分行等权利人申请设定了抵押或查封，但相关权利人至今未就新丰实业公司的出租使用情况提出异议，而新丰实业公司对新丰酒店公司将第五、六层转租给华尔登公司的行为也表示同意，新丰酒店公司与华尔登公司就新丰综合楼第五、六层的租赁合同关系合法有效。 对于新丰综合楼第四层而言，由于金安拍卖行于1995年即向新丰实业公司购买了第四层，金安拍卖行支付了对价并办理了预售登记，新丰实业公司也向金安拍卖行发出了交楼通知，故应视为已向金安拍卖行交付了第四层房产。尽管金安拍卖行无法办理产权证书，但并不妨碍其对第四层房产享有占有、使用、收益和处分的权利。金安拍卖行与新丰酒店公司于2001年11月10日签订的《租赁协议》，是双方真实意思的表示，金安拍卖行在本案诉讼之前虽曾作出过相反陈述，但其认可该《租赁协议》的真实性并对其之前行为进行了解释，华尔登公司和泛太平洋公司虽对该《租赁协议》的真实性提出异议，但泛太平洋公司主动撤回了鉴定申请，现有证据也不足以证明该《租赁协议》不真实，因此金安拍卖行与新丰酒店公司签订的《租赁协议》真实有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽然三元里农信社、黄石农信社于2003年8月28日经法院裁定取得包括新丰综合楼第四层在内的相关房产，但从其2005年6月24日、2006年3月25日发给金安拍卖行的通知可见，三元里农信社、黄石农信社同意在涉案房产办妥房产权证之前由金安拍卖行行使管理权能。而现有证据也无法证明三元里农信社、黄石农信社对金安拍卖行与新丰酒店公司之间的租赁关系提出过异议。由于金安拍卖行对新丰酒店公司将第四层转租给华尔登公司的租赁行为予以认可，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，新丰酒店公司与华尔登公司关于新丰综合楼第四层的租赁合同关系合法有效。 虽然泛太平洋公司于2006年6月13日通过竞拍购买了包括新丰综合楼第四层在内的房产，但直至2009年2月11日才取得预购登记。因此应当认定从2009年2月11日起泛太平洋公司成为新丰综合楼第四层的权利人，有权行使占有、使用、收益、处分等相关权利。对于原华尔登公司于2005年即已形成的租赁合同关系，泛太平洋公司主张无效，理据不足，一审不予支持。但是由于泛太平洋公司作为新的所有权人对新丰酒店公司的转租行为不予认可，故对于2009年2月11日之后的关于新丰综合楼第四层的租金、物业机电管理费、水电费等，新丰酒店公司无权向华尔登公司收取。 |
