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综上，新丰酒店公司与华尔登公司签订的《珠海市新丰酒店租赁合同》、《珠海市新丰酒店租赁补充合同一》和《珠海市新丰酒店租赁补充合同二》均合法有效，双方当事人应当依约履行各自的义务。华尔登公司辩称新丰酒店公司无权出租的主张不成立，一审不予采纳。 三、关于当事人的诉讼请求问题。 (一)对于新丰酒店公司提出的解除租赁合同的请求，一审认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，华尔登公司作为承租人，其负有向新丰酒店公司交纳租金等相关费用的义务。华尔登公司至今仍拖欠新丰酒店公司的租金，新丰酒店公司已向华尔登公司邮寄送达催收通知并且在本案中多次主张，华尔登公司仍未交纳，新丰酒店公司有权解除合同。华尔登公司抗辩称因金安拍卖行主张权利，其无法使用租赁物。对此一审认为，虽然金安拍卖行曾主张过第四层的权益，但并无证据证明由此导致华尔登公司无法使用租赁物，且金安拍卖行仅主张第四层的权益，对第五、六层并无影响，因此华尔登公司的该项抗辩理由不成立，一审不予采纳。华尔登公司抗辩称新丰酒店公司采取不正当手段使华尔登公司无法正常经营，对此一审已查明，双方曾就租金、管理等问题互有纠纷，而在另案〔(2007)珠中法民一终字第857号案〕中也仅确认了新丰酒店公司对新丰综合楼第13-19层的停电行为，与本案所涉楼层无关。华尔登公司提供的证据不足以证明新丰酒店公司的侵权行为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，其应当承担举证不能的不利后果。故一审对华尔登公司的该项抗辩理由也不予采纳。租赁合同解除后，华尔登公司应向新丰酒店公司付清拖欠的相关费用并返还新丰综合楼第五、六层。 (二)由于华尔登公司从2005年8月1日起一直未向新丰酒店公司交纳物业机电管理费，并从2006年2月1日起一直未向新丰酒店公司交纳租金(扣除6个月的免租期)，而租赁合同明确约定华尔登公司若逾期支付租金和物业机电管理费，应支付滞纳金。新丰酒店公司起诉请求华尔登公司支付拖欠的租金、物业机电管理费及滞纳金，有合同和法律依据，应予支持。华尔登公司抗辩称合同约定的每日2‰的滞纳金标准过高，一审认为该抗辩符合实际情况，故酌情确定滞纳金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准进行计算。由于各方当事人均认可新丰综合楼第四层的面积为620.761平方米，第五、六层的面积均为741.63平方米，共计为2,104.021平方米。而新丰酒店公司也无权收取2009年2月11日之后的关于新丰综合楼第四层的租金、物业机电管理费、水电费。因此对于华尔登公司拖欠的租金、物业机电管理费及滞纳金的计算标准如下： 新丰综合楼第四层的租金，以620.761平方米为基数，按照18元/月/平方米的标准，从2006年2月1日起计至2009年2月10日，共计为人民币405,977.68元。另由于新丰酒店公司主张华尔登公司在2005年代新丰酒店公司支付了维修费、水费人民币321,005.46元，并同意该费用可以抵扣租金，应视为新丰酒店公司对自己权利的处分，故一审予以准许。将该笔费用在租金中抵扣后尚欠第四层的租金余额为人民币84,972.22元。滞纳金以拖欠的租金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至清偿之日止。 新丰综合楼第四层的物业机电管理费，以620.761平方米为基数，按照3元/月/平方米的标准，从2005年8月1日起计至2009年2月10日，共计为人民币78,836.64元。滞纳金以拖欠的物业机电管理费为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至清偿之日止。 新丰综合楼第五、六层的租金，以1,483.26平方米为基数，按照18元/月/平方米的标准，从2006年2月1日起计至华尔登公司返还租赁房产之日止。滞纳金以拖欠的租金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至清偿之日止。 新丰综合楼第五、六层的物业机电管理费，以1,483.26平方米为基数，按照3元/月/平方米的标准，从2005年8月1日起计至华尔登公司返还租赁房产之日止。滞纳金以拖欠的物业机电管理费为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至清偿之日止。 (三)新丰酒店公司起诉请求华尔登公司支付拖欠的水电费共计人民币206,355.83元。对此一审认为，华尔登公司承租使用租赁物，应当支付相应的水电费。新丰酒店公司提供了水电费通知单以证明华尔登公司的用水电情况。华尔登公司辩称已支付了全部的水电费。新丰酒店公司对华尔登公司提交的缴费收据予以认可，一审予以确认。由于华尔登公司提交了新丰酒店公司出具的部分水电费通知单作为己方证据，而对于新丰酒店公司提交的其余的水电费通知单其形式上与华尔登公司认可的部分通知单相同，故一审认为应当以新丰酒店公司提交的水电费通知单作为华尔登公司应缴费依据。由华尔登公司提交的水电费单据可见华尔登公司已陆续交纳水费人民币112,712.50元，电费人民币621,652.50元。故华尔登公司尚欠水费(截至2008年12月)人民币14,860.63元，尚欠电费(截至2008年6月)人民币190,217.50元，共计人民币205,078.13元。 对于华尔登公司已支付的人民币50万元保证金，新丰酒店公司认为应当没收，但未对此提出具体的诉讼请求。华尔登公司认为应当予以退还，但也未就此提出诉讼请求。因此一审对此不予审查，双方当事人可另循法律途径解决。 (四)第三人金安拍卖行请求新丰酒店公司、华尔登公司向其支付2005年8月1日至2006年6月12日新丰综合楼第四层的租金。对此一审认为，金安拍卖行与新丰酒店公司之间的租赁合同关系合法有效，其请求新丰酒店公司按照协议约定支付租金，理据充分，且新丰酒店公司对此也予以认可，故一审予以支持。虽然新丰酒店公司将新丰综合楼第四层转租给华尔登公司，但新丰酒店公司系金安拍卖行的合同相对方，金安拍卖行要求华尔登公司向其交纳租金，理据不足，一审不予支持。故一审确认新丰酒店公司应当向金安拍卖行支付2005年8月1日至2006年6月12日新丰综合楼第四层的租金共计人民币129,118.28元｛20元/月/平方米×620.761平方米×〔10个月+(12天／30天)〕｝。 (五)第三人泛太平洋公司请求确认新丰酒店公司与华尔登公司签订的租赁合同中涉及新丰综合楼第四层的条款无效。由前述分析可知，一审已认定新丰酒店公司与华尔登公司之间签订的租赁合同及补充合同均为有效，故对泛太平洋公司的该项诉讼请求，一审不予支持。 |
