干货|军产房与商品房开发、转让、登记对比分析以及风险告知
来源：法律工匠 作者：法律工匠 发布时间：2017-06-16
摘要：成功案例 军产房 商品房 军产房登记 军产房买卖 干货|军产房与商品房开发、转让、登记对比分析以及风险告知作者：陈桂平 前言：房地产投资热，虽然在今年有点遇冷，而对于普通民众来说，常常涉及的购房置业过程中，会考虑商品房、军产房亦或者是小产权房，对
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成功案例 军产房 商品房 军产房登记 军产房买卖 干货|军产房与商品房开发、转让、登记对比分析以及风险告知作者：陈桂平 前言：房地产投资热，虽然在今年有点遇冷，而对于普通民众来说，常常涉及的购房置业过程中，会考虑商品房、军产房亦或者是小产权房，对于商品房属于相对自由流通的房屋买卖，对于其中的军产房，实际上许多人是缺乏系统的概念的，所谓天上不会掉馅饼，无论出于何种考虑购置军产房，最好先理清楚靠谱与否。军产房实际上在产权登记、审批以及买卖纠纷处理过程中，虽然与商品房看似有交叉之处，但实际上两者之间存在的不同的规范性文件体系，如果搞不清楚背后的逻辑，或许所谓的购置军产房，到手却是一个烫手的芋头。有人说，大家都在买，你却说不能买，靠谱不？笔者回一句：存在不代表合法合理。以下分别从军产房的土地性质、军产房的登记、转让等方面逐一的与商品房做一个对比分析，看完，或许至少可以给大伙一个较为系统的框架性概念。一、军产房与商品房土地使用权用途的区别军产房所依附的土地使用权用途系划拨用地，而商品房所依附的土地使用权用途系国有出让用地，简称来说，前者无偿而后者有偿，甚至后者时不时就地王以此就出现了“楼王”级别的地上建筑物。根据《土地管理法》第五十四条：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；”而根据《土地管理法》第五十五条：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。” 而商品房用地属于以出让方式取得的国有用地。那么军产房的土地使用权属性是否可能转化国有出让用地呢？实际上是可以的，分为一般情况以及政府收回的情况：一般情况的法律依据是：《土地管理法》第五十六条：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。” 而政府收回的情况法律依据是：《土地管理法》 第五十八条：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权： （四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；”一般情况需要报政府土地行政主管部门同意，那么划拨用地可以改变用途为国有出让用地，并履行补交地价的法定义务。而在政府收回的情况下，则不存在补交的问题了。要简单理解就是划拨用地是政府免费给的，如果要转让国有出让用地则意味着可以上市交易的土地，理所当然要补交地价。 二、军产房与商品房的开发经营与转让对比（一）分别依据的规范性文件军产房与商品房的开发经营、转让，实际上是两套体系，具体依据的规范性文件如下：目录军产房商品房开发1.《总参谋部、总政治部、总后勤部关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》2.《军队房地产开发管理暂行规定》；3.《中国人民解放军房地产管理条例》、；4.《军队与地方换建、合建房屋管理规定》；5.《军队房地产经营管理规定》；6.《总参谋部、总政治部、总后勤部关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》等等。1.《中华人民共和国城市房地产管理法》；2.《城市房地产开发经营管理条例》等等。 租赁经营《军队空余地房地产租赁管理规定》《商品房屋租赁管理办法》转让1.《军队房地产开发管理暂行规定》；2.《军队现有住房出售管理办法》；3.《中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的通知》；4.《军队利用房地产开展经营活动的规定》等等。1.《城市房地产转让管理规定》；2.《城市商品房预售管理办法》；3.《商品房销售管理办法》；4.《房地产广告发布暂行规定》；5.《房地产经纪管理办法》等等。特别说明虽然两者存在上述区别，但是两者也有共同适用的规范性文件，比如《合同法》、《土地管理法》、《物权法》以及《民法通则》等，当然，需要区分具体法律关系是否是平等的主体，如果不是，则前述规定并不适用与有关军产房可能存在的纠纷。但是在军产房的开发经营中需要注意的是：1）严禁类：军事禁区内的房地产，严禁经营。其他范围的房地产对外经营时，如涉及到军事设施安全保密、影响军事设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的，必须上报总参谋部审批。2）报批原则：军队房地产开发经营必须严格履行报批手续，办理登记注册，按规定征收房地产使用费。房地产开发经营项目的收益分配，按总后勤部有关规定执行。 3）报批类：军队下列房地产的转移、变更由总后勤部审批：A.不论数量多少，凡军队房地产向地方有偿转让或者无偿移交的；B.不论数量多少，凡军队房地产与地方换建，或者利用军用土地与地方、港澳台、华侨、外商合作及合资建房的；C.军队房地产与地方兑换，换回的房地产数量、质量不相当的；D.军队房地产用于离退休干部建房的；E.整座落营房拆除销号或零星拆除营房3000平方米(含)以上的；F.团(含)以上单位整座落空余营房借给地方的；G.有期借给地方土地20亩(含)以上的。4）备案类：军队下列房地产的转移、变更由各大单位审批，报送总后勤部备案：A.军队房地产与地方兑换，换回的房地产数量、质量相当的； B.不足3000平方米零星营房拆除销号的；C.营(含)以下单位整座落空余营房借给地方的； D.有期借给地方土地不足20亩的。军产房与商品房的开发经营、转让，实际上是两套体系，具体依据的规范性文件如下： （二）区别的根源之所以军产房的开发经营与商品房不一样，其根源除了获得土地的用途性质不同之外，也在于军产房的分类远比商品房复杂，军产房可以分别按照取得方式的不同、用途的不同区分多种情况，具体如下：目录军产房取得方式1.解放时期军队单位占有和接受敌伪房产；2.政府划拨给军队单位的房产；3.与地方房产置换取得的房产；4.军费开支建设的房产；5.军队房改房建设形成的房产；6.与地方合资建设的房产。用途分类1.军事设施：受《军事设施保护法》和《军事设施保护法事实办法》等规范性文件的特别保护。2.非军事设施：1）军队自用；2）对外出租；3）对外出借；4）与地方共同经营使用；5）储备（空置）；6）与地方交换使用。也正是上述军产房分类的不同，奠定了其不可能按照商品房的管理规定来规范军产房涉及的经营与转让。 一、军产房与商品房的登记对比分析不动产的登记，是物权公示的方式，然而，军产房与商品房的登记一样存在不一样的规定，现行的《不动产登记管理暂行条例》第一百零七条“军队不动产登记，其申请材料经军队不动产主管部门审核后，按照本实施细则规定办理。”根据两者之间的规范性文件以及要求均不同，对于相应的产权管理部门亦不同。军产房商品房1.《城镇房屋产权产籍管理暂行办法》；2.《关于城镇驻军营房产权登记发证工作的通知》；3.《国务院、中央军委关于妥善处理军队与地方部分房地产权属问题的通知》；4.《解放军总后勤部关于军队土地详查有关问题的通知》；5.《进一步做好军用土地确权登记发证工作的通知》；6.《关于军队营房产权登记、发证工作中有关问题的通知》等等；1.《不动产登记暂行管理条例》；2.《不动产登记暂行管理条例实施细则》；简单来说，军产房产权证以及租赁许可证的发文机关是军队房地产主管部门，而非地方不动产登记中心，见下图： 根据《军队房地产经营管理规定》第五条的规定，“军队房地产管理部门，是军队房地产经营业务的主管部门，对军队房地产的经营负有规划、指导、组织、协调、监督和服务的职能。凡利用军队房地产开展经营活动（不含在编农场、军马场和向总后财务部上报会计决算的企业化工厂、军人服务社、企业化招待所），均必须纳入军队房地产管理部门归口管理。” 二、军产房整治近年政策军产房实际比较特殊，而遇到军产房纠纷时，还必须区分不同的法律关系，基于涉及的内容太多，故在本文中不做详细分析，但是，军产房近年政治的政策需要进行大概的了解，主要的政策动态有以下几个：1.中央军委办公厅印发《军队经济适用住房建设项目专项清理整治有关问题的处理意见》；2.2016年军队住房制度改革方案。尤其是习近平主席批准整治军队地，全军工程建设项目和房地产资源管理专项整治由此全面展开，集中纠治计划外工程、“三超”项目、擅自建设楼堂馆所和办公用房超面积、军用土地纠纷、擅自处置房地产、违规租赁房地产等6类突出问题。三、军产房购置的风险告知按照，军队有关文件规定，出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。也就是说，军产房现有住房出售，审批权在军区级的后勤部，这个跟商品房交易是完全不同的，商品房交易属于登记备案，且该登记备案的权限是房地产行政主管部门。因此，购买军产房，必须由军区级的后勤部审批后才可以进行，否则，未经批准擅自出售军队现有住房，增加或者扩大优惠政策变相低价出售住房的主管人员和直接责任人，依据《中国人民解放军纪律条令》的有关规定给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。而相关军产房交易合同，可能因为没有经过前述程序而被认定为无效。另外，军产房的购房条件和对象也是有严格限制的，基本上，购房对象是军队人员或者其配偶和子女，而非普通的非军人，前述主要依据的是《军队现有住房出售管理办法》第四条和第七条至第十一条的规定，摘录如下：
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