[ 案例 ] 合同约定免除开发商交房通知义务的条款应属无效
来源:河南高天律师18903716695 作者:河南高天律师18903716 人气: 发布时间:2017-03-22
摘要:法律知识 高天律师 河南律师高天 合同纠纷 【案情】龙某、李某与某房地产开发公司签订商品房买卖合同,约定由龙某、李某购买某房产开发公司的房屋,房屋总价款为1160万元,约定于2014年5月20日前交房,同时该合同第九条约定出卖方逾期交房的违约责任,其中约
法律知识 高天律师 河南律师高天 合同纠纷 【案情】龙某、李某与某房地产开发公司签订商品房买卖合同,约定由龙某、李某购买某房产开发公司的房屋,房屋总价款为1160万元,约定于2014年5月20日前交房,同时该合同第九条约定出卖方逾期交房的违约责任,其中约定“每逾期一天,出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之五的违约金”;该合同第二十二条约定“本合同未尽事项,双方应当在本合同附件五中补充约定。补充约定中不得约定与本合同内容相冲突的、减轻或免除出卖方责任的、加重买受方责任或排除买受方权利的条款”。该合同附件五第四条对房屋交付作出特别约定“在本合同约定的交房期限届满时,买受人仍未收到出卖人书面接房通知的,买受人应在本合同约定的交房期限届满的当天到出卖人索取书面接房通知,除本合同约定可延期交付外,出卖人应在当天按接房通知规定为买受人办理交房手续,买受人未按本约定到出卖人索取书面接房通知或未在当天办理接房手续的,由此产生的逾期交付责任由买受人承担”。合同签订后,龙某、李某按约付清了全部房款,但直到2014年10月12日才收到某房产开发公司邮寄的商品房收房催告书,龙某、李某随即前去收房。龙某、李某诉至法院,要求房产开发公司承担逾期交房的违约责任。法院经审理认为:龙某、李某与某房产开发公司签订的商品房买卖合同中约定交房时间并约定“每逾期一天,出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之五的违约金”,且主合同条款中约定“补充约定中不得约定与本合同内容相冲突的、减轻或免除出卖方责任的、加重买受方责任或排除买受方权利的条款”,但其合同附件补充协议关于房屋交付的相关约定不仅与商品房买卖合同内容相冲突且均为减轻某房产开发公司责任并加重龙某、李某责任的条款,将某房产开发公司通知收房的义务全部转嫁到龙某、李某处并免除了某房产开发公司未通知收房所应承担的逾期交房违约责任。前述条款系某房产开发公司提供的格式条款,且实质上免除了某房产开发公司关于通知房屋买受人收房的义务,故该条款无效。据此,某房产开发公司应当按照合同约定的逾期交房违约条款承担自合同约定的交房之日至收房通知书到达龙某、李某之日期间的逾期交房违约赔偿责任。法院遂判决:某房产开发公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告龙某、李某逾期交房违约金841000元。【点评】开发商与购房者签订的商品房买卖合同,其中多为格式条款,系开发商为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与购房者进行协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。开发商与购房者签订的商品房买卖合同中有关于购房者支付购房款、开发商交付房屋的具体时间及方式约定,当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行合同义务。开发商作为商品房的建设方和房屋交接前的初始登记权利人,其系房屋具体有无建造完成、是否验收合格、是否达到交房条件的第一责任主体,应当按照合同约定提供符合法律规定交房条件的房屋并书面通知购房者房屋交接时间及房屋交接中注意事项,购房者只有在收到开发商的书面通知时才能够确认房屋交接时间。因此,开发商对购房者的房屋交接书面通知义务至关重要,不能通过将房屋交接义务及后续风险转嫁给购房者的条款约定来免除开发商的房屋交接通知义务,开发商提供的实质上免除其关于通知购房者房屋交接义务的格式条款无效。
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