农村集体土地使用权转让：这案子，赢得漂亮！
来源：律事通 作者：律事通 人气： 发布时间：2017-03-18
摘要：律事有道 来源：律事通我国合同法明确规定租赁合同的最长期限为二十年，这种规定的目的主要是把作为债权性质的租赁合同在期限上予以限制，以区别于作为物权的土地承包经营权、建设用地使用权。由于法律的限制，农村基层自治组织不能自主转让集体土地。但国有
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律事有道 来源：律事通我国合同法明确规定租赁合同的最长期限为二十年，这种规定的目的主要是把作为债权性质的租赁合同在期限上予以限制，以区别于作为物权的土地承包经营权、建设用地使用权。由于法律的限制，农村基层自治组织不能自主转让集体土地。但国有土地的价格却在近十几年来飞涨，于是以低价购买农村集体土地的市场需求非常火热。村委会与投资人为了规避转让集体土地的限制性规定，往往采用签订租赁合同的形式。本文作者曾作为集体土地转让协议受让方的代理人，承办了一起较为典型的集体土地使用权转让纠纷，并得到了胜诉判决。现笔者对案情相关情况进行梳理，并结合相关案例，与各位探讨此类纠纷所包含的各类法律问题。案情简介2008年6月，杭州迦南园林景观工程有限公司与桐庐县横村镇横村村民委员会签订《土地征收协议》，约定：杭州迦南园林景观工程有限公司支付给桐庐县横村镇横村村民委员会24万元土地征用费；桐庐县横村镇横村村民委员会完成甲基本农田（以下称甲地块）的征收工作并将甲地块的五十年土地使用权转让给杭州迦南园林景观工程有限公司；土地征收工作完成以后，桐庐县横村镇横村村民委员会须及时办理土地性质变更手续；杭州迦南园林景观工程有限公司于甲地块上建造的房屋权属归杭州迦南园林景观工程有限公司所有。《土地征收协议》签订后，杭州迦南园林景观工程有限公司立即向桐庐县横村镇横村村横村经济合作社村集体经济组织支付了24万元土地征收费。后，桐庐县横村镇横村村民委员会未能完成甲地块的土地征收工作，杭州迦南园林景观工程有限公司也因其他原因于次年注销。2015年8月，杭州迦南园林景观工程有限公司的两名股东委托律师向桐庐县横村镇横村村民委员会发函，要求解除《土地征收协议》。桐庐县横村镇横村村民委员会未作回应，杭州迦南园林景观工程有限公司的两名股东遂以自然人的名义起诉至法院，要求：1.确认《土地征收协议》于2015年8月解除；2.桐庐县横村镇横村村横村经济合作社返还24万，赔偿自2008年6月起按月利息2%计算的损失。庭前准备本案《土地征收协议》的效力可能存在以下一些问题：1.《土地征收协议》无效（1）合同无效的理由《土地征收协议》主要由两块构成，其一约定了桐庐县横村镇横村村民委员会向村民征收土地；其二约定了桐庐县横村镇横村村民委员会向杭州迦南园林景观工程有限公司转让50年土地使用权。本案庭审思路准备的过程中，我们预设了被告两种主张《土地征收协议》无效的理由，第一种为《土地征收协议》的内容形式违背了我国法律有关集体土地所有权的规定；第二种为《土地征收协议》违背了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定。第一种主张可以认为农村集体土地的所有权属于集体所有，在中国的法律框架下，土地征收须经省级以上政府批准并由县级以上政府组织实施。因此，公司与村委会之间签订的有关土地征收的协议超出了民事法律行为所能为的范围，应认定为无效。第二种主张是我们庭前检索大量案例之后归纳出来的，是农村集体土地转让、租赁发生纠纷以后常见的理由。具体而言，按照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（二）从村集体经济所得收益的使用；……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；……”该条款的第（二）项与第（八）项经常被村委会引用作为确认合同无效的理由。据目前理论和实践的一般观点，要构成合同无效的理由，必须是效力性强制规定，不能是管理性强制规定。那么该条款到底属于管理性强制性规定还是效力性强制性规定？如果我们仔细分析法条，还是能够把握法条的精神的。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项规定以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，须经村民会议讨论决定方可办理。我们按照文理解释的方法对该条文进行解释，不难看出该条文的重点落在处分的含义上，而“借贷、租赁或者其他方式”无非是处分的具体形式。民法中的处分行为，指直接使某种权利发生、变更或消灭的法律行为。处分行为分为两类，物权行为和准物权行为。物权行为指发生物权法上效果的行为，包括单独行为（如所有权的抛弃）、契约行为（如所有权的转移、抵押权的设立）。准物权行为，指以债权或无体财产作为标的的处分行为，如债权或者著作权的让与、债务免除。可以得出的结论是处分行为的特点在于或为物权的让与、消灭或为债权的转让或债务的免除。结合该条文的处分方式，我们可以看出此处的租赁和借贷的对象应当是经过租赁或者借贷以后会出现价值上的严重贬损的标的物，比如机器、设备或者村委会的巨额现金。因此，普通的土地出租、厂房出租，只要不违反租赁合同的有关规定，都应当认定为有效。（2）合同无效的后果如果合同被认定为无效，将导致合同无效的过错分配问题。按照《中华人民共和国合同法》第58条的规定，合同无效以后，因合同而取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效而遭受的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。而本案中，双方所签订的合同存在刻意规避国家法律强制性规定的现象，因此双方都有过错，但是相对而言村委会一方的过错责任更大，因为村委会作为农村基层群众自治组织，应当比企业更加熟悉国家对于农村集体土地以及基本农田的相关保护政策，更何况保护集体财产，保护基本农田的正常生产还是农村基层群众自治组织的职责所在，所以如果本案合同被确认为无效，桐庐县横村镇横村村民委员会应当承担更大的过错责任。2. 《土地征收协议》部分无效本案另一种处理的结果是《土地征收协议》被确认为部分无效。即《土地征收协议》中有关土地征收的内容以及转让土地使用权超过二十年的部分被认定为无效。这种认定实际上是将双方的法律关系认定为一种租赁合同关系，租赁合同超过二十年的部分无效，杭州迦南园林景观工程有限公司所支付的价款应按照无效租赁期限占全部期限的比例返还。3. 《土地征收协议》有效由于本案诉争的合同实际处于一种无法履行的状态，原告方的诉讼目的是拿回本金及适当的利息，所以从诉讼技巧的角度来看，其实可以回避合同有效无效的问题。于是我们在认可合同有效的前提下，于2015年8月以桐庐县横村镇横村村民委员会严重迟延履行合同义务为由发律师函要求解除《土地征收协议》。审理结果由于本案被告未出庭，法院最后作出了缺席判决，判决桐庐县横村镇横村村民委员会、桐庐县横村镇横村村横村经济合作社返还24万元并且按照同期银行贷款利率7.83%赔偿原告利息损失。结语从私法的角度出发，村委会作为一个独立民事主体应当为其法律行为承担民事责任，以维护交易的安全性。至于法律所规定的民主评议等程序都属于民事主体内部的管理问题，不能因为内部的管理问题而认定其与第三方签订的合同无效，这一观点也为多数法院所认可，也是本文所归纳和总结的司法实务裁判观点。然而，如果我们换个角度来看待村委会这一特殊的群众自治组织，外观上，他所代表的是村集体成员的利益，可实践中，缺乏有效监督制度制约的村委会真的能够对外代表大部分村民的做出真实意思表示吗？由于我国不成熟的农村选举体制，以及还需改善的党支部驻村制度，本文所归纳的司法裁判观点还有待日后立法、和司法实践的修正。
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