| 举案释法 敲断巨额钱项交付链条律师力主赢得老山幸存者案件 张生贵北京安朗律师事务所 奇特案情：越战幸存者杨某某借王某某高利贷，月息十万元，杨某借款后第一个月转利息十万元，第二个月未能按期结息，出借人王某某逼着杨某签订了一份房屋买卖合同，随后王某带人抢占了杨某某的房屋，同时向市人民法院提起确认合同有效之诉，由于杨某无证据证明系高利贷借款，于是法院判决房屋买卖合同有效。之后代理律师建议杨某提起解除合同之诉，一审法院根据前案效果，判决驳p回杨某某的诉讼请求，杨某提出上诉，二审法院撤销原判，发回重审，王某不服重审判决再次提出上诉。上诉理由：依法撤销原判,将本案发回重审或者依法改判驳回杨某某的全部诉讼请求。要理由为：本案应该属于海淀区人民法院管辖；杨某某不享有合同解除权,王某某已经实际支付了购房款,合同已经履行完毕,杨某某要求解除合同的请求不应支持。 答辩理由：王某某没有依照约定一次性将房款打到杨某某的工商银行账户上,已经构成根本违约,原判解除合同并无不当。第三人李某某、杨某某称：王某某和杨某某之间是借款关系,回迁房协议上有杨某某、李某某的名字,王某某买房时应当知道该房屋是共有,而不征求共有人的同意,存在恶意。 一审法院认定的事实：杨某某与李某某为夫妻关系,二人于1989年8月15日登记结婚,杨某某为二人之子。2010年5月,杨某某与北京市土地整理储备中心海淀区分中心签订北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书,载明被拆迁房屋位于西区38号,拆迁范围内正式住宅房屋建筑面积180.90平方米,占地面积208.80平方米。居住人口为杨某某、李某某、杨某某。安置房屋为1602、1603、1502号。2013年8月27日,卖方（甲方）杨某某与买方（乙方）王某某签订购房协议,载明：就甲方回迁房卖给乙方达成如下约定：1、甲方将房屋1602号1居室预测建筑面积63.49平方米,以总额贰佰贰拾万整（2200000）元卖给乙方。2、付款方式：乙方一次付清给甲方购房款贰佰万元整。甲方本人提供工商银行卡号。3、甲方将原始甲方的拆迁协议,房屋钥匙房屋进住手续一次交给乙方入住。4、违约责任：如果出现甲方违约不能到期配合过户,甲方承诺赔付乙方贰佰贰拾万元整,如出现纠纷甲方放弃（诉）讼权力（利）。5、甲方用1603号二居室88.13平房米房屋做担保,如出现甲方违约,甲方将此房做赔付给乙方永久使用。现将房屋空房钥匙叫（交）乙方居住。6、如出现纠纷经协商解决如不能,双方指定石景山法院。7、协议一式叁份,甲、乙双方各持壹份见证人壹份。签约地石景山区台湾街上岛咖啡店。上述购房协议中显示有杨某某、王某某签字及指印。当日,杨某某向王某某出具委托书,其内容为：本人杨某某全权委托郭×出售1602号代收房款,本人自愿放弃该房屋产权,所有权归属王某某所有。当日,王某某以银行转账方式向杨某某汇款100万元,杨某某向王某某出具收条,内容为：本人杨某某收到王某某购房款人民币壹佰壹拾万元整（￥1100000）。2013年9月1日,案外人郭×向王某某出具收条,其内容为：今代杨某某收到王某某购房款人民币壹佰贰拾万元整（现金120万）购房地址1602号房。另查,王某某曾将杨某某及其配偶李某某诉至法院,请求确认王某某、杨某某于2013年8月27日签订的购买1602号《购房协议》合法有效；并请求判令杨某某为王某某办理1602号房屋过户手续。法院作出（2013）石民初字第6612号民事判决,确认王某某与杨某某于2013年8月27日签订的购房协议有效。判决作出后,杨某某及其配偶李某某不服提出上诉。北京市第一中级人民法院于2014年8月1日作出（2014）一中民终字第5506号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。现该民事判决书已经发生法律效力,其中载明：“杨某某与李某某系夫妻关系,双方于1989年8月15日办理结婚登记。”2013年9月26日,杨某某通过工商银行网上银行向王某某汇款10万元。双方对该款项性质具有争议：杨某某称系偿还王某某借款,王某某称该款项系杨某某退还应由王某某负担的过户费用。另查明：2010年5月28日,杨某某与拆迁单位签订北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书,并于2013年8月21日与开发商北京八家苑房地产开发公司签订回迁安置交房协议书,取得涉案房屋入住手续。其中,回迁安置交房协议书第3条约定,根据北京市住房保障办公室“京住发字（2012）45号”《关于海淀区唐家岭新城、图景嘉园、八家嘉园回迁安置住宅办理房屋所有权证有关问题的回复意见》的规定,该房屋产权管理,核发“按经济适用住房管理”的房屋所有权证。另,2012年4月18日北京市住房保障办公室对海淀区住房保障和改革办公室“京住发字（2012）45号”《关于海淀区八家嘉苑回迁安置住宅办理房屋所有权证有关问题的回复意见》第一条内容为,同意对八家嘉园三个重点村改造项目回迁安置住宅产权性质按照经济适用住房管理,核发“按经济适用住房管理”的房屋所有权证,前述回迁安置住宅需要上市交易时,按照市政府《北京市已购公有住房上市出售实施办法》（京政发〈2003〉3号）的规定,由购买人按成交额的3%补交土地出让金。 诉争焦点： 1、关于购房款项支付问题：王某某主张向杨某某支付了约定的全部购房款,其中,购房款120万元由杨某某委托的案外人郭×代为收取,其另通过银行转账支付购房款100万元、现金支付10万元,后退还王某某过户费10万元。杨某某称其共计收到的100万元系借款性质,未收到其余款项。 2、关于房屋入住问题：王某某称在签订购房协议后依约定取得涉案房屋钥匙及拆迁安置补偿协议书等原件装修入住,并提供涉案房屋供暖、燃气、有线电视费用、装修费等票据,以证实其实际入住。杨某某称未向王某某交付房屋,王某某系擅自强行入住。 3、关于涉案房屋处分问题：杨某某、李某某均主张杨某某处分房屋时李某某不知情,杨某某无权处分夫妻共有财产。王某某则主张房屋拆迁安置协议均系杨某某签订,王某某信赖杨某某有处分权而与其进行交易,属善意第三人,购房协议属合法有效。”另查西区38号的被拆迁房屋为杨某某及李某某婚后翻建,现杨某某尚未将涉案房屋的产权转移过户登记至王某某名下。庭审时,杨某某认可与郭×系朋友关系。 2014年8月12日,杨某某向王某某发出解除购房协议告知书,告知王某某因根本违约故解除合同。签收人为代收。王某某否认收到上述通知。再查,杨某某主张解除合同的理由为,王某某未支付购房款。王某某称其已经支付完毕购房款,并提供了收条及转账凭证、委托书等证据佐证。杨某某称其中转账一百万元为借贷,郭×作为委托人收取的120万元实际并未收到。 法院判决：法院认定上述事实有当事人陈述、房屋拆迁安置补偿协议书、户口本、结婚证、民事判决书、购房协议、解除告知、快递签收凭证、北京市宅基地拆迁安置补偿协议书、转账明细、收条、委托书等证据在案佐证。法院判决认为：本案争议的焦点在于：双方签订的购房协议是否应当解除的问题。 第一,首先,双方签订的购房协议已经生效民事判决书确认为有效。该购房协议均系双方当事人真实意思表示,内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,双方均应依约履行。其次,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,杨某某及第三人称上述合同实际系双方当事人之间的借贷关系,但并未就此提供有效证据予以证实,故法院对于杨某某及第三人的上述意见难以采纳。 第二,有下列情形之一的,当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。 具体至本案中,首先,一方面,诉争房屋系2010年经拆迁,由杨某某作为被拆迁人取得,该房屋系原西区38号拆迁而来。上述房屋系杨某某与李某某夫妻共同财产。另一方面,诉争房屋拆迁安置补偿协议中载明居住人口为杨某某、李某某、杨某某,故李某某、杨某某对于诉争房屋亦具有一定权利。 其次,王某某称诉争房屋的购房协议的签订李某某及杨某某为明知,且现场参与了诉争房屋的购房协议的签订及履行过程。但王某某并未就此提供有效证据予以证实上述陈述。故法院认定诉争房屋的买卖协议在缔约时,并未经过李某某等人同意。杨某某在未经李某某等人同意的情况下,以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋,现诉争房屋尚未过户至王某某名下,不符合物权法规定的善意取得的构成要件,该房屋买卖合同构成法律上的履行不能。且现杨某某已向王某某发送了解除协议告知,故合同应当判决解除。 最后,退一步讲,从合同价款给付的事实分析,双方约定的合同价款为220万元,但王某某仅能提供转账100万元的交易记录,其余房屋价款王某某仅能提供收条作为证据。经法院依法多次充分释明,王某某未将其付款途径、资金来源等基本事实予以举证证实,故不能认定王某某给付了杨某某全部购房款。经杨某某告知函催告后,至今王某某仍未付清相应款项,迟延履行买卖合同中买受人应当履行的付款的主要债务,合同亦应解除。 综合以上分析,杨某某主张解除与王某某的购房协议的诉讼请求,具备事实及法律依据,予以支持。当然,双方的权利义务关系,可另行主张。综上,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定,判决：解除杨某某与王某某于2013年8月27日签订的《购房协议》。 终审判决：审理查明,原审法院查明的事实属实,本院予以确认。 另,在本院审理期间上诉人王某某提供新证据有：工商银行和农业银行流水单,显示自2011年至2013年取现共计392万余元,王某某从事煤、油等投资,赚取的利润未存入银行,因此其有支付能力。杨某某对该证据的真实性不认可,而且取款的时间段也与购房时间相差好几个月,取款的目的系做生意,与本案交纳购房款没有关联性。李某某、杨某某对上述证据的真实性亦不予认可,认为王某某仅提供了银行流水,不能证明王某某有付款能力,该证据不具有关联性。王某某提供了证人郭×的证言用以证明郭×作为杨某某的房款代收人已于2013年9月1日收取了王某某购房款120万元,因此王某某已经履行了合同约定的付款义务,不构成根本违约,双方之间的买卖合同不应解除。证人郭×到庭作证,认可王某某给付杨某某120万元购房款是其本人代收的,并给王某某打了120万元的收条,收取了现金120万元后于当日将该款项给付了杨某某,但是没有让杨某某打收条。杨某某不认可该证言的真实性、合法性、关联性,认为郭×和杨某某之间存在利害关系,双方之间亦有诉讼,而郭×王某某之间是长达十年的朋友关系,有生意上的互利,郭×的行为违反了王某某和杨某某之间购房协议的约定,并主张王某某与杨某某之间是借款关系。李某某、杨某某不认可证言的真实性、合法性、关联性,认为证人郭×与杨某某之间有多个诉讼,存在利害关系,证人知道应一次性付清购房款,却收取房款,违反合同约定。 上述事实,有双方当事人陈述等证据在案佐证。终审判决：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证的当事人承担不利后果。双方订立的房屋买卖合同已经有关生效判决确认有效,双方均应按照合同履行约定的义务。王某某作为房屋的买受人,负有依约交付房款的义务。诉讼中,王某某为证明其已足额交付购房款的事实,提供了杨某某本人出具的房款收条、郭×为其出具的收条以及证人郭×的证言证明其所述事实成立。考虑到双方合同约定购房款应由王某某一次性支付至杨某某本人的银行账户,在王某某与杨某某未就房款的给付方式进行变更另行签订合同的情况下,王某某将部分购房款以现金的形式给付房款代收人郭×,作为大额钱款的交付,王某某仅有郭×出具的收条作为履行合同的依据,郭×亦未让杨某某为其出具收到该部分款项的证明,而郭×本人与杨某某之间尚有其他纠纷,双方之间存在利害关系。鉴于以上分析,本院认定,王某某提供的证据未能达到证明其在履行合同过程中已足额支付购房款的证明标准。进而认定王某某未能提供充足证据证明其已经按照约定履行了全额支付购房款的义务,存在根本违约,原审法院判决解除合同的结果正确。上诉人王某某二审期间提供的新证据不能证明其主张,本院对上述证据不予采信。经审查,本案亦不存在违反诉讼法的情形。 综上所述,上诉人王某某的上诉理由不能成立,上诉请求本院不予支持。原判结果正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下： 驳回上诉,维持原判。 一审案件受理费七十元,由王某某负担（本判决生效后七日内交纳)。 二审案件受理费七十元,由王某某负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 |
