规范房企经营行为的通知
来源：何丽娜律师 作者：何丽娜律师 人气： 发布时间：2017-03-17
摘要：房屋 住建部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》及解读为净化房地产市场环境，维护房地产市场秩序，保护消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，现就进一步规范房地产开发企业经营行为有关工作通知如下：一、积极引导房
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房屋 住建部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》及解读为净化房地产市场环境，维护房地产市场秩序，保护消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，现就进一步规范房地产开发企业经营行为有关工作通知如下：一、积极引导房地产开发企业规范经营 各级房地产主管部门要充分认识规范房地产开发企业经营行为，维护房地产市场秩序对稳定房地产市场的重大意义，通过推进简政放权、放管结合、优化服务改革，加强监管创新，加快构建事中事后监管体系，依法保护合法经营房地产开发企业的正当利益，严肃查处房地产开发企业违法违规等不正当经营行为，营造公平竞争的房地产市场环境。 房地产开发企业要遵纪守法，诚实守信，恪守对消费者在商品和服务质量方面的承诺；要发布真实房源信息和广告，严格执行商品房销售的有关规定，实行明码标价制度，维护消费者合法权益；要接受政府和公众监督，积极履行企业社会责任，通过向消费者提供优质的商品和服务赢得市场。二、依法查处房地产开发企业不正当经营行为 一些房地产开发企业为了追求不正当利益，存在违法违规等不正当经营行为，其中包括： （一）发布虚假房源信息和广告； （二）通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价； （三）未取得预售许可证销售商品房； （四）不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格； （五）捂盘惜售或者变相囤积房源； （六）商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用； （七）以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格； （八）将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人； （九）其他不正当经营行为。 对存在上述行为的房地产开发企业，各级房地产主管部门要加大执法检查力度，依法严肃查处。不正当经营行为应当由其他部门处理的，及时移交有关部门依法处理。涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。 在此基础上，各级房地产主管部门应当视情节轻重，对房地产开发企业采取以下措施： （一）书面警示； （二）约谈企业主要负责人； （三）公开通报企业不正当经营行为； （四）列入严重违法失信房地产开发企业名单； （五）由资质许可机关在资质审查中重点审核。 各地要按照本通知要求，认真抓好落实，并结合实际制定相关办法。中华人民共和国住房和城乡建设部2016年10月10日《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》解读2016年10月10日，住建部发布了《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房[2016]223号），通知明确规定了房地产开发企业（下称“房企”）的九大不正当经营行为。为使大家更好地理解通知内容及相关条款，解读如下： 一，通知出台背景 在新一轮房地产政策调控中，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南等20个城市陆续发布新的楼市调控政策，多地重启限购限贷政策，一部分买受人将失去购房资格，或无法足额贷款导致房屋买卖合同无法继续履行。在此背景下，为稳定市场秩序，除了信贷政策的调控，此轮政策亦指向房企的规范经营行为，要求房地产开发企业要遵纪守法，诚实守信，恪守对消费者在商品和服务质量方面的承诺；要发布真实房源信息和广告，严格执行商品房销售的有关规定，实行明码标价制度，维护消费者合法权益；要接受政府和公众监督，积极履行企业社会责任，通过向消费者提供优质的商品和服务赢得市场，同时此轮政策还指向房企的不正当经营行为，在依法保护合法经营房地产开发企业的正当利益的同时，严肃查处房地产开发企业违法违规等不正当经营行为，营造公平竞争的房地产市场环境，意图通过“双管齐下”达到稳定房地产市场秩序的目的。二，房企九大不正当经营行为1，发布虚假房源信息和广告； 【解读】 在楼市“大热”的背景下，存在利用虚假房源信息、广告增加来访数量，并利用消费者迫切心理，鼓动消费者购买其他商品房的行为。《广告法》第二十八条规定：“广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。广告有下列情形之一的，为虚假广告：（一）商品或者服务不存在的；（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；（三）使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的；（四）虚构使用商品或者接受服务的效果的；（五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。”《广告法》第五十六条规定：“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。前款规定以外的商品或者服务的虚假广告，造成消费者损害的，其广告经营者、广告发布者、广告代言人，明知或者应知广告虚假仍设计、制作、代理、发布或者作推荐、证明的，应当与广告主承担连带责任。”此外，作为房企还须关注于2016年2月1日起施行的《房地产广告发布规定》，该规定对房产广告的要求作了规定，《規定》第二十一条規定“违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款”。2，通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；【解读】 此前，房价持续处于高位，市场投机行为频发。为防止房地产开发企业恶意炒作、捂盘惜售等行为造成房价“不降反升”，住建部此举意在通过规范房地产开发企业经营行为，维护市场秩序，为楼市注入“退烧剂”。3，未取得预售许可证销售商品房； 【解读】 《城市商品房预售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》均明确規定未取得预售许可证应当承担的不利后果，例如：面临没收违法所得，处以已收取的预付款１％以下的罚款等行政处罚；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，出卖人还面临承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。此次《通知》再次强调房企应严格遵循商品房预售制度。 4，不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格； 【解读】 本条与上一条密切相关。本条列举的“认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款”是房企为回笼资金采取的常见做法，但《通知》并未绝对禁止该行为。本条规定了发生前述行为构成不正当经营的三个要件：（1）前提条件：即不符合商品房销售条件，例如未取得预售许可证；（2）行为条件：以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用；（3）行为意图：借机抬高价格。如何判断是否符合“行为意图”要件，需結合监管尺度作出進一步的判斷。5，捂盘惜售或者变相囤积房源；【解读】 捂盘惜售，从字面意思理解是"捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售"，其目的和"囤房捂盘"一样，都是为了哄抬房产价格。捂盘惜售的本质是房企采取的一种销售策略，涉及到的是对销售时机和推售节奏的选择。具體表現有：开发商尽可能的拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批的拿证；脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期等，捂盘惜售减少了住房供量，抬高了房屋价格，扰乱了市场秩序，因此《通知》將其列為重点打击对象。6，商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用； 【解读】 2011年3月，发改委发布《商品房销售明码标价规定》（发改价检[2011]548号）（下称“该规定”），该规定第三条指出：“本规定所称明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照本规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。”根据该规定第六条、第八条，“明码标价”应当采取“在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册”的方式，“有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式”，明码标价应当“一套一标”，“按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。”对于“相关收费”，规定第十一条指出包含以下费用：商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准；前期物业服务的收费依据、收费标准。7，以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；【解读】 捆绑销售是房地产销售领域中的痼疾，捆绑销售车位的现象屡见不鲜，日前，已有房企因此而被责令企业限期整改，整改期间关闭商品房合同网签功能。8，将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人； 【解读】 此前，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）曾对“一房二卖”可能对房企产生的不利后果作出规定，其中第八条规定“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 ”据此，“一房二卖”导致购房人无法购得商品房的，出卖人根据买受人的请求可能需要向买受人支付双倍购房款。 9，其他不正当经营行为。【解读】此條為兜底條款，在住建部为房企划出的前述“八条红线”之外，若還存在其他不正当经营行为的，則可援引該條規定進行認定。在房企经营活动中，如何创新营销而不越界，如何避免遭遇不利后果，需要根据具体情况加以界定，面对复杂情况，建议房企的法務人員能夠提前介入，防范法律風險。三，对不正当经营行为的查处措施 根据《通知》規定，对存在上述行为的房地产开发企业，各级房地产主管部门要加大执法检查力度，依法严肃查处。不正当经营行为应当由其他部门处理的，及时移交有关部门依法处理。涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。 在此基础上，各级房地产主管部门应当视情节轻重，对房地产开发企业采取以下措施：（一）书面警示； （二）约谈企业主要负责人； （三）公开通报企业不正当经营行为； （四）列入严重违法失信房地产开发企业名单；（五）由资质许可机关在资质审查中重点审核。 【解读】 由于《通知》規定的九大不正當經營行为在此前的法规、司法解释中大多有所规制，此次未重复规定房企的行政责任，而是规定了较为“柔性”的五种措施。最后两种措施力度相对较大，即：如违反本通知，房企可能面临信用评价受损、核定或延续资质难度增大等不利后果，對此，房企須加以注意。特此解读，僅供參考！2016年10月31日 附：房地产广告发布规定 第一条 发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关规定。 第二条 本规定所称房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。 居民私人及非经营性售房、租房、换房广告，不适用本规定。 第三条 房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。 第四条 房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容： （一）升值或者投资回报的承诺； （二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置； （三）违反国家有关价格管理的规定； （四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。 第五条 凡下列情况的房地产，不得发布广告： （一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的； （二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的； （三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的； （五）权属有争议的； （六）违反国家有关规定建设的； （七）不符合工程质量标准，经验收不合格的； （八）法律、行政法规规定禁止的其他情形。 第六条 发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件： （一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明； （二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书； （三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明； （四）工程竣工验收合格证明； （五）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明； （六）中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明； （七）确认广告内容真实性的其他证明文件。 第七条 房地产预售、销售广告，必须载明以下事项： （一）开发企业名称； （二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称； （三）预售或者销售许可证书号。 广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。 第八条 房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。 第九条 房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。 第十条 房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。 第十一条 房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。 第十二条 房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。 第十三条 房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。 第十四条 房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。 第十五条 房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。 第十六条 房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。 第十七条 房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。 第十八条 房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。 第十九条 房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。 第二十条 房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。 第二十一条 违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。 第二十二条 本规定自2016年2月1日起施行。1998年12月3日国家工商行政管理局令第86号公布的《房地产广告发布暂行规定》同时废止。
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