物权法解读——预告登记
来源：上海律师陆欣 作者：上海律师陆欣 人气： 发布时间：2017-03-17
摘要：法规解读 物权法解读——预告登记 预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者
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法规解读 物权法解读——预告登记 预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。 物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 ”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。” 预告登记与一般的不动产登记区别表现在：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。因此，预告登记是与异议登记同时构成不动产登记中的重要内容。 预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现，是物权法原理向债权法领域的扩张、渗透。所谓债权物权化，是指债权具备了物权的某些效力。 关于预告登记的申请主体，《物权法》规定是“当事人……按照约定”，也即意味着应当由当事入就预告登记申请事项达成一致意见，或由双方共同申请，或由债权入持债务人的同意单独向登记机构申请预告登记。根据当事人的一致合意来启动申请程序，可以有效地避免预告登记的滥用，防止给债务人的不动产物权造成妨害。但在实际生活中，可能出现债务人不配合债权人进行预告登记申请的情况，此时，应当允许特殊情况下债权人单独申请预告登记，如根据法院生效的法律文书单独向登记机构申请预告登记。 在预告登记的效力上，《物权法》规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，这即意味着，在预告登记后，任何对不动产物权的处分行为均不发生物权变动的效力，即使该处分行为对预告登记保全的请求权并不产生妨害或冲突。《物权法》以列举的方式规定了预告登记失效的两种情形：债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。建立预告登记制度的目的只是对被保全的债权请求权提供强有力的保障，并不改变请求权的本来法律关系。债权请求权的存在是预告登记的前提，债权一旦消灭，则预告登记也失去了存在的基础。因此，《物权法》将债权消灭作为顶告登记失效的事由之一。 既然预告登记所保全的是将来发生不动产物权变动的请求权，如果所保全的请求权最终目的实现，则预告登记自然没有继续存在的必要。但是要发生请求权指向的物权变动，请求权人还必须在约定的或规定的时间内行使其请求权，并以自己的行为实现物权的变动。如买受人购房住房的请求权在纳入预告登记后，已经得到切实的保护，但预告登记并不能代替履行购房合同的履行，更不能代替房屋所有权转移的登记。故在合同约定的条件成就或者期限到来时，买受人应当积极地履行自己的义务，如支付房款等，同时应当办理房屋所有权的转移登记。如果请求权人届时并不积极地行使自己的请求权，则对于预告登记承受义务的人则相当不利，由于预告登记的效力，该义务人与第三人发生物权关系的交易受到限制。为了避免此种对预告登记义务人的不利状态长期延续，《物权法》规定了在能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
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