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刘某称罗某在房价上有欺诈行为，从刘某个人的角度讲意义不大。刘某主张出售的房价与市场价相差太大，其提供的对比证据由于两处房产差异过大，并没有被法院采信。但杨律师认为这并不是最关键的，从刘某的角度讲，即使确实有证据证明出售的房价确实与市场价相差过大，也应该一年内依据《合同法》中关于“重大误解”的规定要求变更或撤销合同。因为此类案件，单凭房价差距并不能达到证明罗某有欺诈行为的效果。 刘某在签约十几年后再提出这类主张，法律上已没有什么成功的机会。但由于涉及共有人陈某，房价是否正常还涉及陈某利益，对法院判断罗某是否善意还是有重大影响的。所以，本案的重点就在于刘某的配偶陈某以不知道共有房产被出售主张无效的诉求能否成立了。 2、陈某不知道共有房产被出售的主张败给了“生活常识” 陈某主张直到收到传票才知道卖房，从1999年刘某出售房产到本案发生有十七年。从生活常识角度看，很难让人相信这十七年陈某一直不知情。lawyeyrwz “生活常识”也是民事诉讼的证据认定中的重要规则，《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第６４条规定：法官要“运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断”。 陈某为解释自己为什么长时间不知道房产被出售，向法院提供了自己长期不生活在北京的证据。但是有些生活常识的疑点，并不能靠这份证据解决。本案陈某与刘某均不主张夫妻关系异常，这种前提下“陈某一直没见过租赁合同，为什么相信十几年一直是出租？”、“如果陈某相信刘某一直出租，这十几年的租金收取问题刘某是如何解释的？”、“1999年的时候，刘某取得数万元售房款，陈某一直不知情不正常”等等。 3、罗某交付全款、长期实际占有房产的事实对本案显然有重要影响。 罗某签约后支付全款，一直实际居住在争议房产中的事实，在其它证据存在一定争议时，会影响法官的判断。这种情况下，由于近二十年房价的上涨幅度巨大，如果认定无效，后续问题的处理就会比较复杂，这肯定也是法院判案时要考虑的倾向因素。 [实务总结] 1、购买共有房产时，买方应尽量要求卖方共同签署协议或者要求其配偶出具知情同意文件。 如果房产登记在夫妻两人名下，签约时肯定会要求双方共同签字。但如果房产只登记在夫妻一方名下，如果该房为婚后购买，法律上仍认定为夫妻共同财产，从安全角度讲，买方仍应要求卖方提供配偶知情同意的文件。 2、配偶如反对共有房产被出售，应知情后立即进行交涉，交涉不成立即起诉。 如确有一方单独出售房产的情况，配偶知情后不认可，应立即书面通知对方表示反对，交涉不成应立即起诉。如果耽误时间过长而未公开表示反对，有可能被法院认为“默认同意”。 而且即使合同被认定无效，也不代表出售方不承担赔偿责任，在耽误时间过长，房价波动较大的情况下，造成买家损失巨大，出售方要负赔偿责任，如果配偶只是反对出售，而与配偶并无矛盾，配偶的责任实际上还是家庭的责任。 如果配偶与出售方关系不和呢？那就更得抓紧时间起诉了，并且要视情况申请财产保全，以免房产被办理过户。一旦办理了过户手续，而买方又构成善意第三人，房子肯定就要不回来了！ 版权声明：杨文战律师原创 ， 如需转载联系授权于文首标明作者信息及出处 欢迎关注： 法律博客： 新浪微博： 工作电话：13366880117 公众微信号：搜 lawyerywz 或扫描二维码
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