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2.双方约定楼价每平方米上涨600-800元是保底均价还是对外销售价格的问题。从《销售补充协议》第2条的文字表述看，该价格到底是指对外销售价格还是指双方结算价，约定不够明确、具体。需要结合合同全部条款、双方的本意、房地产交易的客观实际作出分析和判断。首先，在该代理销售关系中，皓羽公司主要合同目的是获取佣金。根据约定，皓羽公司的佣金由保底提点和溢价分成两部分构成，均与保底均价密切相关。在双方发生纠纷前，金华公司按照约定根据销售进度支付了部分佣金，但是没有证据显示金华公司支付佣金时提出过按前述合同约定上调保底均价的主张。其次，双方之间据以结算的保底均价事关双方的利益分配，该价格如果发生变动，对各方的影响重大，对如此重要的合同主要条款变更，双方必须作出明确约定。而且，600-800元是一个区间范围，并不是一个确定的价格。从双方关于佣金结算的标准、计算公式等内容的约定看，保底均价都是具体且能够运用于数学公式中通过计算得出准确结论的固定数字。因此，将上涨600-800元这种并不固定的表述解释为是保底均价即结算价格的上涨，不合逻辑。另外，联系该条约定的全部内容分析，暂时封盘、全面楼价上涨，都是双方关于从宣传炒作、营销策略角度出发而达成的意思表示一致，认定为是对外销售价格上涨，更符合当事人的本意。综上，金华公司主张此上涨为保底均价的上涨，缺乏事实和法律依据，二审法院未予支持是正确的。 3.皓羽公司为代理销售所投入的前期费用应否由金华公司分担问题。关于前期费用的数额，二审法院已经查明均系皓羽公司实际发生的广告费和销售费用。如前所述，导致案涉合同未能如期履行，双方均有过错。皓羽公司投入的前期费用，确系因代理销售而实际发生，且该投入在皓羽公司退出后，仍然为金华公司用于后期项目销售，即合同虽不再继续履行，但金华公司实际上一直因皓羽公司的前期投入而受益，其理应负担一部分前期费用，二审法院对此问题的处理符合情理。 4.皓羽公司支付的50万元保证金应否归金华公司所有。双方在《销售合同》中对该50万元保证金的作用以及归还等问题，有明确约定。在合同关系已经终止、金华公司自身亦存在违约行为的情形下，其主张该保证金不予返还，缺乏法律依据。原审法院未支持金华公司的该项主张，并无不当。 关于金华公司要求皓羽公司赔偿超越权限私自收取购房款而给其造成经济损失的问题，在二审时经法院释明后金华公司已经明确表示本案中对此部分内容不予主张，皓羽公司答辩指出此事已经另案起诉，故金华公司再审中又重复提出该项请求，本院不予审理。此外，虽然案涉项目的售楼部曾经被不明人员破坏，但是金华公司未能证明系皓羽公司所为，故其坚持要求由皓羽公司承担对售楼部恢复原状的诉求缺乏事实依据，二审未予支持其该项请求，并无不当。 综上所述，金华公司的再审请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。湖北高院就本案作出的审理，认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下： 维持湖北省高级人民法院（2010）鄂民监三再字第2号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 王友祥 审 判 员 刘银春 代理审判员 仲伟珩 二〇一四年四月三十日 书 记 员 王 鹏 |
