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皓羽公司答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回金华公司的再审请求。其主要事实和理由：（一）根据双方约定，皓羽公司享有全权负责“楚天星座”商品房项目室内精装修工作的权利，金华公司应当依约支付装修费用。“楚天星座”商品房项目带室内精装修，与皓羽公司的包销工作、销售进度及利益最大化均密不可分。金华公司只支付佣金而未支付装修费用的行为显然已经构成根本性违约，直接导致皓羽公司的合同目的无法实现。（二）皓羽公司不存在违约行为。1.双方通过签订《销售补充协议》，已经产生了新的法律事实，金华公司无权再主张皓羽公司违约。根据双方约定，到2006年7月29日皓羽公司未连续三个月完成考核的才会构成违约，即便还剩下一天的考核期限，也不能推定皓羽公司不能完成考核任务。2006年6月期间皓羽公司已向人民法院提起诉讼，要求解除合同。2.商品房的保底均价4800元／m2并无平层和复式之分，金华公司关于复式房保底均价已与皓羽公司重新达成协议的说法错误。根据《销售合同》第13条第4款的约定，对未尽事宜的修改或约定应以补充协议的形式确定。皓羽公司关于复式楼第30层价格的变更是其单方意思表示，属于通知的形式，不属于补充协议。况且在金华公司发出该《工作联系函》之前，复式楼第30层房屋已经实际销售完毕。金华公司要求对外销售房屋所签购房合同中载明的签订日期必须为空白，以便配合其办理开发贷款解除抵押手续后再行办理房屋买卖备案登记，避免因超期登记而遭受行政处罚。所以，其《工作联系函》发出后是否存在销售行为，客观上不应以房屋备案登记时间为准，而应以收到第一笔首付款或定金日期为准。3．皓羽公司不否认有部分购房款未交由皓羽公司的事实。但是，该事实金华公司在一审审理期间已经知晓。为此，武汉中院多次征询金华公司意见，是否就此事实在反诉中增加新诉讼请求及事实理由，金华公司均明确予以回绝，表示不在本案诉讼中主张权利。本案再审期间金华公司再依此事实对皓羽公司主张任何权利的行为于法无据。（三）金华公司按建筑面积收取客户装修费用与实际按套内面积结算费用之间的差价应当认定为溢价，二审判决将此差价认定为溢价并无不当。依照约定金华公司只按套内面积计算室内精装修费用之间所产生的差价应当认定为溢价并进行分配。（四）协议约定从2006年5月1日起上涨的并非是保底均价，而是对外售价，二审判决认定计算溢价的标准正确。首先，从协议的字面意思看，明确是对外公布售价的上涨，不是保底均价的上涨。其次，如果双方约定的上涨600-800元系保底均价，属于加重皓羽公司的合同义务及风险，对此重大变更必须作出明确约定。（五）二审判决关于皓羽公司前期投入费用的承担比例并无不当。认定657001.76元是依据皓羽公司提供的全部票据计算而来，并不包括搭建5间样板间的费用。同时，皓羽公司支出的前期费用是为实现整个项目销售而投入，合同解除后金华公司一直在继续使用该成果及继续享受由此产生的收益，金华公司应当分担皓羽公司的前期投入。（六）金华公司应当返还50万元保证金。首先，保证金是一方履行合同义务的保证，合同解除后，金华公司应当无条件退回。其次，金华公司主张因为皓羽公司的违约而不予返还保证金，但双方无此约定。 本院再审查明：皓羽公司在2005年5月28日向金华公司出具《工作联系函》，载明：“贵司于2005年5月25日提供的楚天星座土地证复印件中反映出楚天星座项目用地的使用年限不足法定的70年（仅剩38年），在签订主合同时贵司从未明确告之、说明过此情况。为了不影响日后销售进展，同时以保证客户正当权益。希望贵司及时采取措施补救，在楚天星座正式开盘之前确认补救结果。”同时，该联系函显示，就项目顶层系阶梯式往上退层方式备案，皓羽公司在签订主合同时也是不知晓情况的。 本院开庭审理时，皓羽公司当庭表示合同履行过程中双方都有违约行为，但认为皓羽公司的违约不是根本性违约。 本院再审查明的其他事实与湖北高院二审及再审查明的事实一致。 本院认为，本案系提审案件，应限定在当事人原审所提诉讼请求范围内进行审查。金华公司再审所提请求与其一审反诉、二审上诉请求相比，有所不同。对其超出原请求范围部分的内容，本院不予审理。双方当事人在提审阶段的争议焦点，主要集中在本案违约责任应当如何认定，湖北高院二审判决就皓羽公司的本诉请求、金华公司的反诉请求所做的认定和处理，结论是否正确等方面。围绕双方的争议焦点，具体分析认定如下： （一）关于违约责任应当如何认定的问题。本案究竟是单方违约还是双方违约，合同未能如期履行，各方应否承担责任以及应当如何承担责任，对这些问题的正确认定，是处理双方之间纠纷的关键。 1.关于金华公司是否存在违约行为的问题。第一，金华公司与皓羽公司之间通过签订《销售合同》及其相关补充协议，约定由一方按照保底均价包干销售、溢价部分双方按比例分成的关系，应当建立在彼此信任基础上，无论是合同的订立还是后续的履行，各方都应秉持并遵守合同法诚实信用的基本原则。金华公司欲将整个项目交由皓羽公司包销，应当将项目涉及的房屋权属是否清晰、土地使用权年限如何、相关预售许可等行政审批手续是否齐全等重要事项，如实向皓羽公司告知，这是双方签订合同的基础，也是金华公司应尽的合同义务。而案涉项目在合同签订及其后的一段时间内的真实状况是：尚未销售的房屋上已被金华公司设定抵押、土地使用权使用年限为40年而非对外宣传的70年、项目获批规划面积不足4万平方米。对项目存在的诸多非正常因素，《销售合同》的条款内容中并无直接、明确的约定和体现，金华公司也未能证明其在签订合同时已经履行了如实向皓羽公司告知的义务。加之皓羽公司在签订《销售合同》后的往来函件中，曾明确指出金华公司签订主合同时并未告知皓羽公司项目存在上述问题，故可以认定金华公司在此问题上未履行合同应尽义务，构成违约。金华公司以皓羽公司作为专业的房地产咨询公司理应审查和知道为由，主张自身无过错、不应承担责任，本院不予支持。案涉项目存在前述问题，对销售价格、进度，都会有一定程度的负面影响，不利于皓羽公司如期履行合同义务。因此，金华公司虽然在一审诉讼阶段申请项目土地使用年限延长至70年、“退改平”规划等实际获得批准，但是二审判决认为金华公司对皓羽公司未能在合同约定期限内完成销售任务，应当承担一定责任的观点，是客观、公正的。第二，关于金华公司应否向皓羽公司支付装修款的问题。《销售合同》第五条第二款、第五条第三款中，关于皓羽公司垫付装修款、装修款由金华公司按月在结算佣金时一并支付等内容的约定，表明双方已经就全权委托皓羽公司负责项目室内装修、装修费用如何支付等问题进行了协商。之后，双方在2005年6月签订的《代理补充协议》中，进一步约定精装修的成本核算为平层每平方米500元、复式每平方米900元，装修面积按套内面积计算。同时，从双方在该协议中约定的计算溢价部分的公式内容可知，溢价是指实际销售价格扣除装修成本和保底均价之后的部分。上述协议签订后，皓羽公司实际上为项目装修投入了一定的人力、财力，进行了必要的准备工作，金华公司在向皓羽公司结算佣金时也曾要求皓羽公司向其提供与项目装修有关的文件和材料。双方当事人一系列的行为表明，金华公司与皓羽公司之间关于装修问题的协商，是逐步推进、细化的，在几份协议中陆续地进行了约定。虽然双方没有就装修问题单独签订协议，但是二审判决认定金华公司已经同意项目由皓羽公司负责进行装修，符合实际。金华公司基于《销售合同》约定“具体委托事项双方于开盘前商订后再作补充协议”，认为彼此关于装修问题的约定只是意向性的观点及其理由不成立，本院不予采信。无论负责室内装修对皓羽公司是否存在附加的利润空间，双方既然已经达成共识，各方都应当按照约定内容履行。皓羽公司关于对房屋进行装修与其代理销售房屋的利益最大化相关，金华公司应当向其支付该部分费用的主张，理由成立。室内装修需要房屋能够向装修单位交付方可进行实际施工，而皓羽公司销售时案涉项目为期房，直至双方发生纠纷时仍不具备室内装修条件，故未能实际进行装修责任不在皓羽公司一方。在金华公司存在违约行为、合同事实上已经无法继续履行情形下，二审法院根据双方合同条款内容，对皓羽公司已经销售且符合双方结算佣金条件的销售面积进行结算，认定金华公司向皓羽公司支付佣金的同时未依约一并支付装修款构成违约，是公平、合理的。在双方约定装修费用根据销售面积在支付佣金时一并支付且就每平方米装修费用的标准、计算方法等进一步达成共识等事实基础上，金华公司主张支付装修费用的前提乃皓羽公司必须垫付装修款，是对合同条款的片面解释，本院不予采信。 |
