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湖北高院再审认为，（一）关于溢价计算的问题。根据双方《代理补充协议》第四条约定，平层装修成本核算为500元／m2、复式装修成本核算为900元／m2，装修面积按套内面积计算，实际销售价格减去主合同内界定的保底均价加上装修成本价格之和部分为主合同界定的溢价部分。实际销售价格-（约定保底均价＋装修成本）=溢价部分。故二审判决将装修成本按照套内面积计算并列入溢价计算并无不当。（二）关于《销售补充协议》约定楼价全面上调600-800元／m2是针对保底均价还是针对销售价的问题。《销售补充协议》并未明确表示该价格上调系双方内部结算的依据，故对双方权利义务不产生实质影响，原判基于商品房销售的市场特征及双方的风险状况综合认定该价格上调的约定系销售价格上调并无不当。（三）关于金华公司未向皓羽公司支付装修款是否构成违约的问题。根据双方约定，金华公司支付佣金的同时未依约一并支付装修款构成违约，金华公司主张支付装修款的前提是皓羽公司垫付装修款，与双方约定不符，不予支持。（四）关于皓羽公司前期所投入的费用及如何分担的问题。二审虽已查明皓羽公司未对5套样板房进行装修，但其认定皓羽公司前期投入广告费、售楼部及样板房的装修款1095002.93元，系基于皓羽公司在一审时所提交的且经双方质证的前期投入费用票据计算而成，故二审关于皓羽公司前期投入费用总额的认定并无不当，因双方在履行合同过程中均有违约行为，对合同的终止均负有责任，且皓羽公司的前期投入在双方合同终止后对“楚天星座”的销售仍产生积极作用，故判决金华公司对皓羽公司的前期投入费用承担60％的责任并无不当。（五）金华公司主张原审认定皓羽公司销售房屋的套数、面积以及销售房屋总额与实际销售套数、面积、销售总额不符，但未能提出相应的证据证明，且其在二审期间并未就此节事实提出上诉，故对金华公司的此再审理由不予审理。（六）关于皓羽公司是否存在将房屋以低于合同约定的结算价格进行销售的问题。双方并未就第30层结算价格达成合意，虽然金华公司通知皓羽公司均价不低于7400元／m2，但皓羽公司签收的行为并不能当然推定皓羽公司对以该价格作为双方的结算依据予以认可，故判断皓羽公司是否存在低价销售房屋的行为仍应以双方签订的主合同及补充协议为依据，金华公司的此申请理由亦不能成立。综上，二审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。金华公司的再审申请理由不能成立，不予支持。2010年11月1日，湖北高院作出（2010）鄂民监三再字第2号民事判决：维持（2007）鄂民一终字第177号民事判决。 金华公司不服湖北高院的再审判决，向本院申请再审称，二审判决认定事实和适用法律均有错误，应予纠正。请求：1.依法撤销湖北高院（2007）鄂民一终字第177号民事判决和湖北高院（2010）鄂民监三再字第2号民事判决；2.依法改判确认金华公司的如下反诉请求：（1）皓羽公司承担违约赔偿金271.17万元；（2）赔偿因低于合同约定结算价格销售商品房而给金华公司造成的经济损失75.3万元以及赔偿由于超越权限私自收取购房款给金华公司造成的全部经济损失；（3）皓羽公司支付的50万元合同保证金归金华公司所有；（4）皓羽公司对楚天星座售楼部恢复原状；3.驳回皓羽公司的诉讼请求；4.案件受理费及相关费用由皓羽公司承担。其主要事实和理由：（一）二审判决认定事实错误，金华公司没有违约行为。其错误主要表现如下：第一，认定金华公司未向皓羽公司支付装修费构成违约。根据约定，皓羽公司应先履行装修费的垫付义务，其垫付的装修费用在金华公司认可后，由金华公司在结算佣金给皓羽公司时一并支付。而实际上皓羽公司并未先履行垫付义务，没有对楚天星座住宅进行装修和支付装修费用，金华公司拒绝履行向皓羽公司支付装修费的行为，没有违反合同约定，不构成违约。第二，认定金华公司在一审诉讼期间完成土地使用年限延长手续以及“退改平”行政审批手续的行为构成违约。实际情况是皓羽公司在知道案涉土地使用权年限为40年，仍然继续与金华公司签约代理，表明其对土地年限问题是认可的。而且办理土地使用权年限延长手续并不影响皓羽公司商品房的销售。另外，“退改平”的设计变更问题是皓羽公司提出建议的，其对该项目变更始终是清楚的，该设计变更的手续问题也与皓羽公司销售房屋没有关系，不会影响其合同目的的实现，金华公司按规定办理相关手续并不违约。第三，认定金华公司未提异议并重新组织人员对项目进行销售，属于以行为同意了皓羽公司解除合同的要求，从而判令金华公司承担合同事实终止责任。在皓羽公司违约撤出项目销售情形下，为避免损失扩大，金华公司才重新组织其他人员进行销售，并不是同意皓羽公司解除合同的意思表示。（二）关于前期费用的负担问题。二审法院已经查明皓羽公司并未对5个样板间进行装修，而且根据双方约定皓羽公司应承担销售过程中的全部费用，但是仍然错误地判令由金华公司承担皓羽公司前期费用的60％。（三）皓羽公司未按期完成商品房销售计划，低于合同约定结算价格销售房屋，并私自收取购房款据为己有构成根本违约，皓羽公司应承担违约赔偿责任。根据双方约定，皓羽公司如低于保底均价销售，则损失由皓羽公司承担。关于“楚天星座”第30层的售价问题，皓羽公司已经收到金华公司要求其不低于7400元／m2的通知，加上每平方米900元装修费用，第30层的销售价格应当是8300元／m2。而皓羽公司就此部分的实际销售均价仅为7237.58元／m2，销售面积881.72平方米，给金华公司造成损失936756.96元，应予赔偿。此外，皓羽公司违反约定越权将“楚天星座”商铺向苏金水出售并私自收取购房款，就此应当承担违约责任。（四）双方关于“楚天星座”第30层复式层销售价格有明确约定即7400元／m2，而二审法院却以4800元／m2结算价格并以此价格列为计算溢价的标准，显属错误，应当予以纠正。（五）双方关于每平方米上涨600-800元的约定，是彼此结算价格的上涨，其上涨部分不应当作为溢价进行分成，二审法院对此认定错误，应予纠正。（六）50万元保证金应当归金华公司所有。皓羽公司单方终止合同，未能完成售房计划，将售楼人员及资料全部撤走，使得合同无法继续履行，根据《代理补充协议》第六条约定，保证金应当归金华公司所有。 |
