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因至2006年2月26日止，皓羽公司未完成销售任务，双方于2006年3月28日签订《销售补充协议》，主要内容包括：1.金华公司将考核期延长，从2006年5月1日至10月3日止，分五个阶段考核（前四个考核期均为30天），销售任务分别为2800㎡、3000㎡、3400㎡、3500㎡、4890㎡，还以考核期实际完成任务为标准调整了保底提点比例；2.2006年4月为宣传炒作的策划月，暂时封盘，从2006年5月1日起全面按楼价上涨600-800元／m2办理；3.连续三个考核期未完成指标时，协议宣告终止，皓羽公司即日无条件退场，承担此前发生的一切费用，按售楼部现状交给金华公司，皓羽公司办妥所有售房文件及相关事宜后，金华公司退还保证金50万元，否则金华公司有权处置该50万元；4.原溢价部分，暂时锁定，若在后期销售时没有突破包干价和皓羽公司能积极配合，不泄露商业秘密，不起副作用，在金华公司售完清盘时给予支付。 后皓羽公司继续对外销售，但双方在《销售补充协议》的第一个考核期内就因土地使用年限、装修权限、装修款支付等多方面产生争议，皓羽公司于2006年5月17日发函要求支付装修款，金华公司于同年5月22日回函表示未委托皓羽公司装修，不应当支付装修款，皓羽公司在5月25日再次发函提出了相同的要求，并在不久后提起了本案诉讼。在此期间，部分与皓羽公司签订协议的装修单位、供应商向皓羽公司提出了赔偿意向，还有部分购房户因土地使用年限、窗台落地尺寸等问题要求退房。 2006年6月20日皓羽公司向金华公司发出了《解除﹤“楚天星座”商品房保底包干销售合同﹥的通知》，通知解除合同。皓羽公司销售人员退出售楼部，金华公司重新组织人员对该项目进行了销售。 经武汉中院统计，皓羽公司共计就509套房屋对外签订了销售协议（含退改平房屋17套），其中：平层房屋386套和复式房屋79套已收回全部购房款（合计465套），平层房屋38套和复式房屋6套仅收回部分购房款（合计44套）；此外，皓羽公司还就部分房屋对外签订了认购协议。已收回购房款的房屋总面积为23928.23m2，价款总计134667303元，其中：平层房屋面积合计20247.83m2，销售价款合计110356155元，复式房屋面积合计3680.40m2，销售价款合计24311148元。未全部收回购房款的房屋总面积为2177.63m2，已收回价款4671508元，其中：平层房屋面积合计1877.72m2，合同价款为10446325元，已收回价款3960710元；复式房屋面积合计299.91m2，合同价款为2030798元，已收回价款710798元。上述已销售平层房屋的合同均价高于5300元／m2，复式房屋的销售合同均价高于5700元／m2，金华公司现已支付保底提点佣金2253524.32元，未支付溢价分成佣金和装修款。 皓羽公司向金华公司发出解除合同通知后，仍持有部分房屋销售合同等材料的原件，武汉中院已于2006年8月29日组织双方办理了移交手续。 金华公司现持有的《国有土地使用证》载明出让终止日期为2043年9月30日，还载明“武他项（2004）第1260号”的他项权期限为2004年9月30日至2006年9月30日，该抵押至起诉时止尚未完全注销。皓羽公司对外签订销售合同的房屋中有部分在签订合同时处于抵押状态。 诉讼期间，苏金水持案涉项目一层6号和7号商铺的合同原件及5631O1O元的付款凭证，要求金华公司交付房屋。武汉中院调查时，皓羽公司确认收取了苏金水的购房款。经武汉中院征询意见，皓羽公司表示：其扣留此款的目的在于抵扣金华公司差欠的佣金，考虑到双方已就佣金进行本案诉讼，故同意金华公司就该销售价款增加反诉请求；金华公司对皓羽公司同意其增加诉讼请求予以拒绝，表示皓羽公司的行为涉嫌犯罪，其已向公安部门报案，应由该部门按相关程序处理。现苏金水已向武汉仲裁委员会申请仲裁，请求确认两份购房合同有效。 皓羽公司向武汉中院提起诉讼，请求：1.解除《销售合同》；2.金华公司向皓羽公司支付代理佣金1076710.41元、溢价分成8690691.59元；前期投入的广告费、售楼部及样板间装修款1095002.93元；违约金2378845.6元；3.金华公司承担全部诉讼费用。 金华公司答辩并提出反诉，具体请求：1.确认《销售合同》《代理补充协议》、及《销售补充协议》等合同的权利义务终止；2.皓羽公司向金华公司支付赔偿金2633924.8元；3.皓羽公司赔偿因低于保底均价销售给金华公司造成的销售损失2265602元；4.皓羽公司返还超额收取的佣金558172元；5.确认皓羽公司支付的合同保证金50万元归金华公司所有；6.皓羽公司对楚天星座售楼部恢复原状；7.皓羽公司返还邹嵬等154人已签订的《武汉市商品房买卖合同》原件；8.皓羽公司承担本案全部诉讼费用。 武汉中院认为，（一）合同效力。皓羽公司具备房屋销售资格，金华公司是案涉项目开发商，双方约定由皓羽公司代理销售的意思表示真实，不违反法律、法规的禁止性规定，故《销售合同》、《销售补充协议》应为有效。双方以《代理补充协议》约定按70年土地使用权对外销售，但实际用地年限为40年，该约定中的超出部分违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二条的规定，应为无效，鉴于本案诉讼中相关部门已经作出延长至70年的补充批准，故对该合同作有效认定为宜。另外，因相关部门在项目对外销售期间并未批准全部建成30层，而金华公司通知皓羽公司将退改平房屋对外销售的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定，应为无效，鉴于诉讼期间相关部门已经作出补充批准，故金华公司的该通知行为认定有效为宜。（二）关于影响销售的原因及违约责任。签订《销售合同》时，皓羽公司不清楚金华公司将全部建设成为30层，但是自书面征询意见并销售退改平房屋时起，其已经知道退改平房屋未获得相关部门批准。用于销售的房屋应当具有合法手续，是房地产从业机构应当掌握的法律知识，皓羽公司在知道退改平房屋未获准建设后仍自愿销售，其对该部分房屋未能如期销售应当承担主要责任，金华公司委托销售无合法手续的退改平房屋，其对销售不能应当承担次要责任。双方均知道项目用地年限仅为40年，还签订《代理补充协议》以70年用地年限对外销售，故对因用地年限造成的销售结果受影响，双方均负有责任。金华公司在开盘销售前将部分房屋向有关银行设定了抵押，尽管皓羽公司已成功地销售出多套已设定抵押的房屋，但此类房屋的销售会涉及到多个皓羽公司不能控制的环节，该抵押行为必然会对销售工作增加一定的难度，对完成销售任务造成一定的影响。综上，用地年限延长和退改平房屋未获得批准，以及部分房屋已设定抵押，三因素都对房屋销售造成影响，双方对合同无法履行或解除均负有责任。 |
