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湖北高院二审期间，金华公司对皓羽公司的销售房屋面积有异议，经查，金华公司在一审法院组织质证时，未提供其全部售房资料，一审法院依据皓羽公司提供的售房资料和金华公司提供的部分销售资料并组织双方对账、统计确认了皓羽公司的售房面积，该认定有事实依据，金华公司所提异议不能成立。 湖北高院二审另查明：皓羽公司仅对售楼部进行了装修，未对五个样板间进行装修，金华公司对此所提异议成立。 金华公司于2007年1月向武汉市公安局江汉区公安分局经侦大队报案称，皓羽公司与苏金水共同利用购房合同对金华公司实施诈骗犯罪，武汉市公安局江汉公安分局于2007年2月26日立案侦查，但至今未有结论。武汉仲裁委员会于2007年7月16日以（2006）武仲裁字第00085号裁决书裁决皓羽公司代理与苏金水签订的两份《商品房买卖合同》有效并予以解除，金华公司向苏金水返还购房款5631010元及利息340000元，金华公司向苏金水赔偿3631010元损失，支付违约金40000元。 湖北高院二审查明的其他事实与一审查明事实相同。 湖北高院认为，各方当事人的争议焦点是：1.金华公司、皓羽公司是否均有违约行为，合同终止的原因是什么？2.案涉的销售房屋的广告费用和销售费用应由谁承担？3.一审判决确定的代理佣金和溢价标准是否正确？4.皓羽公司与购房户签订的意向合同是否应计入销售范围？对各争议焦点评判如下：（一）关于金华公司、皓羽公司是否均有违约行为，合同终止的原因是什么的问题。1.关于金华公司。根据《销售合同》第五条第二款、第三款，《代理补充协议》第四条的内容，金华公司是委托皓羽公司对销售房屋进行装修的，约定装修费用先由皓羽公司垫付，在向皓羽公司支付佣金时一并支付。现金华公司已向皓羽公司支付了2253524.32元佣金，却未相应支付装修款。且根据双方约定，皓羽公司是以精装修对外宣传和销售，金华公司未支付装修款也会对皓羽公司的销售工作造成影响。金华公司在本案一审诉讼阶段才将项目全部建设为30层、土地使用权年限延长到70年的相关批准手续办理完毕，导致部分购房户退房，也必然影响到皓羽公司销售任务的完成。综上，一审判决认定金华公司违约并无不当，金华公司应对皓羽公司未能按约定完成销售任务承担相应责任。金华公司关于皓羽公司在封盘期内售房、私自收取购房款并转移等违约问题，明确表示另行主张权利，本案对此部分不予审理。2.关于皓羽公司。皓羽公司没有按《销售合同》约定完成任务，从金华公司未终止合同而是签订《销售补充协议》再给皓羽公司六个月代理考核期的行为可知，金华公司未追究皓羽公司的违约行为。然而，皓羽公司在签订《销售补充协议》后第一个考核期内仍然未能完成约定的销售任务，构成违约。皓羽公司作为专业的房地产信息咨询公司，应当知道对于拟代理销售的商品房所应具备的销售条件和手续，在明知道讼争项目存在问题而仍代理销售，对未按约定完成销售任务应当承担主要责任。皓羽公司通知金华公司解除《销售合同》，金华公司对此未提出异议，还重新组织人员对该项目进行销售，以行为同意了皓羽公司解除合同的要求，故金华公司对合同的事实终止应承担一定责任。皓羽公司未能在合同约定期限内完成销售任务，加之金华公司不支付装修款的行为并不影响皓羽公司对期房的销售，因此，应当认定皓羽公司对于合同事实上的终止亦有一定责任。关于双方《销售补充协议》第四条约定“楼价每平方米上涨600-800元”是指在保底均价的基础上还是在对外销售价的基础上予以涨价。湖北高院认为，在双方约定不明情形下，还应当结合双方所签各份协议的全文、双方在销售房屋中的行为、尊重当事人在订立合同时的意思表示及诚实信用的原则来理解。双方约定佣金分保底提点和溢价分成两部分结算，在房屋销售过程中，金华公司对皓羽公司所签部分售房合同予以确认并支付了佣金，但并未提出上涨是在原保底均价基础上涨价的观点。双方约定的保底均价，对金华公司而言是一种价格保证，对皓羽公司而言是一种风险。如果“楼价每平方米上涨600-800元”涨的是保底均价，将加重皓羽公司的风险责任，双方对此应当作出明确约定。如果上涨的是溢价，则符合双方共同利益，彼此可以依约定分成。因此，应当认定双方约定的涨价是指溢价，而不是指保底均价。金华公司主张此上涨为保底均价的上涨无充分的证据支持，一审判决据此认定皓羽公司并无低于保底均价售房的违约行为并无不当。综上，一审判决认定双方各有违约行为，并互不承担违约金并无不当。（二）关于本案所涉的销售房屋的广告费和销售费用由谁承担的问题。在双方均有违约情形下该相关费用如何承担问题无明确约定情形下，鉴于皓羽公司装修的售楼部和进行的广告宣传，是为全部项目销售所做，在皓羽公司退出代理销售后金华公司仍在继续使用并销售房屋，故武汉中院对前期所发生的广告费用和装修费用判决由金华公司负担60％并无不当。至于皓羽公司向金华公司支付的50万元保证金，因《销售合同》事实上已经终止履行，且金华公司自身也存在违约行为，武汉中院判令金华公司向皓羽公司返还该保证金并无不当。（三）关于一审判决确定的代理佣金和溢价标准是否正确的问题。双方所签各协议实际因彼此的违约行为客观上已经终止，且原因不可归责于皓羽公司一方。一审法院根据双方约定以及《合同法》第四百零五条的规定，认为金华公司应对皓羽公司已经销售并全额收回购房款的商品房面积支付佣金，仅部分收回购房款的商品房销售面积不予支付佣金的处理意见，符合双方约定，结论正确。佣金分为保底提点和溢价款两部分，高于保底均价与装修费用之和的部分即为溢价部分。双方在《代理补充协议》对溢价款的计算公式有明确约定，即溢价部分=实际销售价格-（约定保底均价＋装修成本），还约定装修面积按套内面积计算。武汉中院在计算溢价款时将装修面积按建筑面积计算，与当事人的约定不符，应予纠正。根据武汉中院确定的销售面积，公摊面积（即建筑面积×公摊比例23.73％）应为23928.23㎡×23.73％=5678.17㎡，套内面积则为23928.23㎡-5678.17m2=18250.06㎡，平层套内面积为20247.83㎡-（20247.83㎡×23.73％）=15443.02㎡，复式的套内面积为3680.40㎡-（3680.40㎡×23.73％）=2807.04㎡，溢价款的计算应为平层：110356155-（4800×20247.83㎡＋15443.02×500元／㎡）=5445061元，复式溢价款：24311148-（4800×3680.40㎡＋2807.04㎡×900元／㎡）=4118892元，则皓羽公司的应得溢价款为5445061×0.4＋4118892×0.4=3825581.2元。（四）关于皓羽公司与购房户签订的意向合同是否应当计入销售范围的问题。皓羽公司与购房户签订的意向合同，尚不符合双方对佣金支付条件成就的约定，客户是否购房还处于一种不确定的状态。皓羽公司的主张与约定不符，不予支持。综上，2008年3月31日，湖北高院作出（2007）鄂民一终字第177号民事判决：（一）维持一审判决第一、二、三、五、六项；（二）变更一审判决第四项为：由金华公司向皓羽公司支付保底提点佣金273296.77元，溢价分成款3825581.2元。一审本诉案件受理费78716元、保全费30520元，由金华公司负担84418.8元，皓羽公司负担24817.2元。一审反诉费39798.5元，由金华公司负担。二审案件受理费78716元，由金华公司负担62972.8元，皓羽公司负担15743.2元。 2009年11月13日，本院作出（2008）民申字第1236号民事裁定，指令湖北高院对本案再审。 湖北高院再审另查明：2005年8月3日，金华公司向皓羽公司出具工作联系函，要求第3O层内复式均价不低于7400元／m2。皓羽公司工作人员姚昀言于同年8月16日签收。 湖北高院再审查明的其他事实与其二审查明的事实一致。 |
