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秋林股份公司与博瑞商业公司签订的《房地产买卖协议》约定，协议经双方签署，秋林股份公司股东大会审批同意后生效。该协议第三条第二款约定，协议签订后的十六日内，秋林股份公司负责召开股东大会对本协议所述房地产转让以及本协议进行审批。即，秋林股份公司负有召开股东大会对案涉房地产转让进行审批的义务。秋林股份公司在签订《房地产买卖协议》后未提交股东大会就《房地产买卖协议》事宜进行审批，系“为自己的利益不正当地阻止条件成就”，根据《合同法》第四十五条规定，可以视为条件已成就。《框架协议》及其《补充协议》的内容及履行情况，可以证明秋林股份公司已经作出向博瑞商业公司出售案涉房地产的意思表示并已经部分实际履行。秋林股份公司主张因《房地产买卖协议》未获得股东大会的审批，故秋林股份公司尚未对出售房地产作出意思表示，不能成立。 《补充协议》第三条约定，博瑞商业公司按照协议偿还银行的借款后，对秋林股份公司享有相应金额的债权。博瑞商业公司按照《框架协议》的约定向秋林股份公司支付房地产收购价款时，可以上述债权相抵。博瑞商业公司代替秋林股份公司向工商银行支付16169万元，支付诉讼费932260元，可以抵做房地产收购价款。博瑞商业公司共计向秋林股份公司支付182622260元，可以视为履行了支付前期购房款的义务。秋林股份公司于2008年6月将全部房产实际交付给了博瑞商业公司。根据上述查明事实，《房地产买卖协议》签订时间虽然在后且约定生效后才履行交付房地产及支付首付款的义务，但是上述义务已经按照《框架协议》的约定提前履行。秋林股份公司主张因《房地产买卖协议》未生效，故交房与付款行为不是履行该协议，理据不足，本院不予采纳。因《房地产买卖协议》约定的主要义务已经履行，应认定《房地产买卖协议》已经生效。 秋林股份公司主张其并未故意阻止条件成就，《房地产买卖协议》签订次日，其董事会即审议通过，但是向上海证劵交易所申请披露时，专管员程建宏认为该交易属于重大资产重组，股票需停牌，进入资产重组程序；或者停止交易。秋林股份公司未进行股改，不能进行资产重组。故董事会决定取消交易，未提交股东会讨论。本院认为，秋林股份公司对上述事实未提交相关证据予以证实，即使秋林股份公司所述属实，亦不足以认定其有权单方取消交易。秋林股份公司所述其未进行股改，不能进行重组等事宜并不足以导致合同无法履行，秋林股份公司亦未提交证据证明现仍存在其所述履行障碍。秋林股份公司主张其在《房地产买卖协议》签订后即决定取消交易，但是其并未及时与博瑞商业公司协商解除协议，退还博瑞商业公司支付的款项，避免博瑞商业公司对标的物进行装修、经营，扩大损失。秋林股份公司的主张，缺乏事实依据。从遵循诚实信用原则、维护交易的稳定和安全、避免社会资源的浪费角度，秋林股份公司有义务继续履行合同，而不应在其债务危机缓解之后，以《房地产买卖协议》签订时，不能进行资产重组为由，拒绝履行房地产转让义务。 秋林股份公司另主张双方由房屋买卖关系变更为租赁关系，本院认为，案涉房地产于2008年6月1日即已经交付，秋林股份公司与美达公司的租赁合同于2010年6月30日签署，秋林股份公司主张博瑞商业公司基于租赁合同占有案涉房地产经营依据不足。《财产交接确认书》第五条约定，自财产移交之日起，商厦的经营、管理、安全等各项工作随之移交给博瑞商业公司，未限定期限。博瑞商业公司无需通过签订租赁合同享有案涉房地产的经营使用权。 美达公司与博瑞商业公司是两个独立的公司，秋林股份公司系与美达公司签订租赁合同，其中既未提及博瑞商业公司，亦无将买卖关系变更为租赁关系的意思表示。租赁合同的租期仅为3年，亦不足以代替标的额为3亿余元的《房地产买卖协议》。并且博瑞商业公司支付的购房款已经超出了租赁合同约定的租金，如果秋林股份公司与博瑞商业公司变更买卖关系为租赁关系，博瑞商业公司也不需向秋林股份公司另行支付租金。秋林公司与博瑞公司未对《房地产买卖协议》是否继续履行达成书面协议，秋林公司称双方一致同意“变买卖关系为租赁关系”，依据不足。 关于秋林大厦公司、秋林股份公司逾期办理房屋产权过户手续是否构成违约以及违约金如何支付问题。秋林股份公司未按《房地产买卖协议》约定时间办理房屋过户手续构成违约，应支付违约金。博瑞商业公司支付部分购房款，却占有、使用全部房地产，虽然其不能通过房地产抵押融通资金，但是其亦因实际经营以及暂缓交付余款而获益，其称房地产未过户给其造成巨大损失的依据并不充足。一审判决调低违约金并无不当。 秋林大厦公司未按照《房地产买卖协议》约定的时间办理过户手续，已经构成违约。2010年7月29日，博瑞商业公司法定代表人出具《承诺函》承诺于2010年8月10日前向秋林大厦公司支付人民币3000万元，目的是为了圆满解决秋林大厦的产权变更问题，尚不足以认定双方协议变更了《房地产买卖协议》的约定。秋林大厦公司以博瑞商业公司未履行该承诺为由，不履行办理房产过户义务，不能成立。秋林大厦公司另主张因秋林股份公司未办理案涉房地产的产权分户，故无法履行办理过户义务。本院认为，上述情形可以预见、克服和避免，不属于不可抗力，不构成免责事由。若确系秋林股份公司原因未能办理过户，秋林大厦公司有权向秋林股份公司追偿。一审判决已经调低违约金至150万余元，适度降低了合同约定的违约责任，故，对秋林大厦公司的上诉理由，本院不予采纳。 综上，本院认为，博瑞商业公司、秋林股份公司和秋林大厦公司的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1360289.5元，由黑龙江博瑞商业发展有限公司负担292642元，哈尔滨秋林大厦有限公司负担18348元，哈尔滨秋林集团股份有限公司负担1049299.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王洪光 审 判 员 张 纯 代理审判员 谢爱梅 二〇一五年六月十九日 书 记 员 徐 上 |
