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据此，一审法院依据《合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条的规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、博瑞商业公司与秋林股份公司、秋林大厦公司继续履行于2008年12月6日分别签订的《房地产买卖协议》；二、秋林股份公司、秋林大厦公司于判决生效之日起30日内协助博瑞商业公司办理哈尔滨市南岗区东大直街320号房屋的房屋所有权证、土地使用证，并将上述房屋所有权及土地使用权更名至博瑞商业公司名下；三、博瑞商业公司于哈尔滨市南岗区东大直街320号房屋的房屋所有权证、土地使用证更名至其名下后的三个月内及六个月内分别向秋林股份公司支付剩余房款125581740.00元，向秋林大厦公司支付剩余房款76256140.00元；四、秋林股份公司、秋林大厦公司于判决生效之日起30日内分别向博瑞商业公司支付违约金1826222.60元和1505398.60元；五、驳回博瑞商业公司其他诉讼请求。一审案件受理费1360289.50元，由秋林股份公司负担645972.50元，秋林大厦公司负担365432.41元，博瑞商业公司负担348884.59元。保全费5000.00元由秋林股份公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，博瑞商业公司、秋林股份公司、秋林大厦公司不服，上诉至本院。 博瑞商业公司上诉称，案涉房地产买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。秋林股份公司未按照合同约定将房地产转让事宜提交股东大会审议，属恶意违约。秋林大厦公司未完成案涉房地产的产权过户，亦构成违约，故应该按照协议约定足额支付违约金。本案违约金不应予以调低，主要理由是：（一）秋林股份公司、秋林大厦公司的违约行为对博瑞商业公司使用、经营案涉房地产造成了实质影响。因博瑞商业公司不能提供经营场所的合法手续，干扰了招商工作并影响了投资者的信心。房屋产权不能过户，无法融资，导致财务成本剧增。对以一期为依托的二期、三期项目造成毁灭性破坏。（二）秋林股份公司未按照合同约定将房地产转让事宜提交股东大会审议，对《框架协议》、收到购房款及交付房屋等事实予以否认，具有重大过错。（三）秋林股份公司、秋林大厦公司未提供充足证据证明违约金过高。（四）根据《框架协议》及《房地产买卖协议》，秋林股份公司、秋林大厦公司若不按期办理房产过户，应向博瑞商业公司支付已付购房款的同期贷款利息，该金额已经超出诉请的违约金数额，故违约金不应调低。（五）《房地产买卖协议》签订之前，交房义务已经完成，故合同中的违约责任显然不是针对交房义务，而是针对办证义务。上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判秋林股份公司、秋林大厦公司分别向博瑞商业公司支付违约金30820400元和22679600元；2.本案诉讼费用由秋林股份公司、秋林大厦公司承担。 秋林股份公司答辩称，（一）《房地产买卖协议》未生效，秋林股份公司不应承担违约责任。（二）秋林股份公司因故未提交股东大会批准，非恶意违约。（三）假如秋林股份公司应承担违约责任，博瑞商业公司主张的数额缺乏依据。博瑞商业公司一直占有房产，且未提交证据证明存在投资人信心丧失，无法盘活资金，二期开发的损失等。请求驳回博瑞商业公司的上诉请求。 秋林大厦公司答辩称，（一）博瑞商业公司已经使用案涉房产多年，尚欠8000万元购房款，其主张支付已付购房款利息3000万元，缺乏依据。（二）博瑞商业公司承诺再支付购房款3000万元，但是至今未履行，双方同意变更过户时间至2010年9月末。（三）秋林大厦公司对于房产未过户，无任何过错。房产登记的所有权人是秋林股份公司，秋林股份公司未履行办理过户义务，秋林大厦公司无法自行履行。故博瑞商业公司主张秋林大厦公司承担违约责任缺乏依据。请求驳回博瑞商业公司的上诉请求。 秋林股份公司上诉称，（一）一审判决将博瑞商业公司与秋林股份公司、秋林大厦公司分别签订的《房地产买卖协议》在一个案件中审理，程序违法。两份合同分属不同法律关系，应分别审理。（二）一审判决认定《框架协议》合法有效并已实际履行是错误的。《框架协议》违反《公司法》（2005）第一百二十二条规定和《上市公司重大资产重组管理办法》第十一条第一款第三项及第二十条的强制性规定。蒋贤云超越职权范围与博瑞商业公司恶意串通，依据《合同法》第五十条、第五十二条第五项规定，应认定无效。《框架协议》涉及到房屋买卖约定部分并未实际履行。1.博瑞商业公司代为偿还银行贷款的资金是其借给奔马公司，奔马公司再借给秋林股份公司，且秋林股份公司已经偿还奔马公司。2.根据《补充协议》及《房地产买卖协议》的约定，博瑞商业公司尚未以债权抵购房款，其对秋林股份公司仅享有债权。3.博瑞商业公司委托杭州瑞博公司向秋林股份公司直接支付的5000万元，并非预付房款。4.《框架协议》中约定的2000万元定金构成博瑞商业公司向秋林大厦公司支付的首期房款，与秋林股份公司无关。5.房屋移交并非为履行《框架协议》，系管理权的移交。《框架协议》约定双方后期应签订《委托管理协议》。秋林股份公司在资产移交后又出资2000万元进行了装修。博瑞商业公司装修系为营业装修，与秋林股份公司的装修并不矛盾。（三）博瑞商业公司与秋林股份公司签订的《房地产买卖协议》未生效。1.《房地产买卖协议》并非是为履行《框架协议》而签订。《房地产买卖协议》约定签署后应履行生效程序，董事会审议后提交股东会批准，上述程序未完成，故未生效。2.秋林股份公司未不正当阻止该生效程序完成。秋林股份公司于2008年12月7日召开董事会对协议进行了审议并拟提交股东大会批准，但是上海证劵交易所的专管员程建宏认为该交易属于重大资产重组，股票需停牌，进入资产重组程序；或者停止交易。秋林股份公司未进行股改，不能进行资产重组。故董事会决定取消交易，未提交股东大会讨论。3.博瑞商业公司占用案涉房地产经营是基于房屋租赁合同，并不能认定为秋林股份公司履行了房屋交付义务，放弃了合同生效程序。4.蒋贤云的《承诺书》并没有原件，无法确认其真实性，不能构成对“变卖为租”的否定。（四）一审判决适用法律错误。本案适用《民法通则》第四十三条认定《框架协议》有效错误；否定《公司法》（2005）第一百二十二条系效力性强制性规范错误；未将《上市公司重大资产重组管理办法》第二十条纳入《合同法》第五十二条第五项“法律、行政法规的强制性规定”范围错误；在《房地产买卖协议》未经股东大会批准情形下认定协议有效错误。上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.依法认定博瑞商业公司与秋林股份公司签订的《房地产买卖协议》未生效，依法驳回博瑞商业公司对秋林股份公司的全部诉讼请求；3.博瑞商业公司承担一、二审案件受理费。 |
