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（五）关于《房地产买卖协议》是否生效问题。在秋林股份公司与博瑞商业公司签订的《房地产买卖协议》中关于“本协议经双方签署，秋林股份公司股东大会审批同意后生效”的约定，是双方合意对合同生效条件的约定，合同中对股东大会召开的时间亦明确约定为协议签署后的16日内，但秋林股份公司未在合同约定的时间内召开股东大会，违反了合同的约定，且该协议的生效必须依靠秋林股份公司的积极行为才能实现，在秋林股份公司未有充分证据证明在合同约定的时间内其履行了该义务的情况下，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的规定及结合本案诉争标的物秋林股份公司已交付博瑞商业公司多年，博瑞商业公司交付了大部分房款且已对诉争标的经营多年的情况，买卖合同双方均已实际履行了合同的主要义务，应视为该条件已成就或合同双方已以其实际履行行为放弃了合同约定的生效条件。故秋林股份公司应依约为博瑞商业公司办理产权变更手续。 （六）关于《房屋租赁合同》是否视为秋林股份公司与博瑞商业公司在事实上变更了房屋买卖合同问题。合同的变更只发生在同一合同主体之间，本案签订《房地产买卖协议》和《房屋租赁合同》的合同主体不同。博瑞商业公司总经理、副总经理虽任美达公司的法定代表人、股东，但现有证据构不成两个公司之间人员、业务、财务等表征人格因素的高度混同，不足以证明博瑞商业公司与美达公司构成人格混同。另外，美达公司与秋林股份公司签订《房屋租赁合同》的时间为2010年6月30日，而在2010年7月1日秋林股份公司时任法定代表人蒋贤云即向博瑞商业公司出具《承诺书》，该行为证明秋林股份公司与博瑞商业公司履行房屋买卖合同的意图并未改变。故秋林股份公司主张美达公司与博瑞商业公司间构成关联关系、人格混同，从而导致双方法律关系性质变更的主张无法律依据。博瑞商业公司及美达公司应各自按照《房地产买卖协议》和《房屋租赁合同》的约定承担相应的合同义务。 （七）关于违约金问题。案涉两份房屋买卖合同均明确约定在买卖合同履行过程中，任何一方无正当理由擅自解除本协议或未按本协议的约定履行主要义务的，应当向守约方支付本协议总标的额的10%作为违约金。本案中秋林股份公司、秋林大厦公司未依约办理过户手续已构成违约，应承担违约责任。一审庭审中秋林股份公司、秋林大厦公司均做出了合同约定的违约金过高要求调整的意思表示。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，结合本案，首先，关于博瑞商业公司的实际损失及预期利益问题。因诉争房屋已经交付博瑞商业公司使用，博瑞商业公司用于商业经营多年，秋林大厦公司、秋林股份公司是否在合同约定的时间内提供办证条件，对博瑞商业公司使用该房屋并无实质性影响，也不会给博瑞商业公司带来相应的预期收益，同时博瑞商业公司也未提交秋林大厦公司、秋林股份公司逾期办证所致实际损失的相关证据；其次，关于履约情况及秋林大厦公司、秋林股份公司的过错程度问题。本案中，博瑞商业公司依约部分付款和秋林大厦公司、秋林股份公司交房义务均已履行，即双方的合同主要义务已经履行，办证仅为秋林大厦公司、秋林股份公司履约的附随义务，且秋林大厦公司、秋林股份公司也在积极与博瑞商业公司协商采取措施，做好办证的相关前期工作，所以，综合以上因素，秋林大厦公司、秋林股份公司抗辩购房合同约定的违约金过高，要求减少的抗辩理由成立，应予以支持。再根据博瑞商业公司已付购房款数额和双方当事人的实际履约情况、过错程度以及预期利益等因素，一审法院将违约金计算标准酌情确定为博瑞商业公司已付款金额的1%。关于秋林大厦公司抗辩主张的博瑞商业公司未履行其承诺在2010年8月10日前向其支付3000万元的义务属于违约在先问题。博瑞商业公司法定代表人于2010年7月29日向秋林大厦公司出具的《承诺函》系单方承诺行为，该《承诺函》仅对博瑞商业公司有约束力，在博瑞商业公司未履行情况下，秋林大厦公司作为权利方有权要求其履行，但因该承诺并未改变秋林大厦公司依据其与博瑞商业公司签订的《房地产买卖协议》应承担的在约定期限内办理产权证的义务，从承诺内容看亦未有该单方承诺为先合同义务的意思表示，即该承诺对双方在《房地产买卖协议》中约定的义务履行时间未产生变更的法律效果，故秋林大厦公司以此抗辩其应承担的违约责任无事实及法律依据，不予支持。 |
