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2010年7月1日，秋林股份公司时任法定代表人蒋贤云向博瑞商业公司出具《承诺书》，承诺于2010年10月底前，完成秋林大厦公司拥有的秋林大厦（建筑面积33832.44平方米）的产权过户至博瑞商业公司的手续。2011年2月底前，完成秋林股份公司实际拥有秋林商厦（建筑面积40553.17平方米）房产过户至博瑞商业公司的手续。2010年7月29日，秋林大厦公司向博瑞商业公司出具《关于秋林大厦产权变更进展情况的说明》，称由于土地出让金问题，秋林大厦部分的产权一直未能办理，现秋林大厦公司正积极筹措资金将土地出让金于2010年8月31日前交纳完毕，并于2010年9月10日前启动产权分户及更名过户工作。同日，博瑞商业公司时任法定代表人高志伟向秋林大厦公司出具《承诺函》，内容为：“你公司关于《关于秋林大厦产权变更进展情况的说明》我公司已收悉，并同意你公司的意见。在此，我公司承诺于2010年8月10日前向你公司支付人民币3000万元，由双方共同努力将秋林大厦的产权变更问题予以圆满解决。” 另查明：2010年6月30日，秋林股份公司与哈尔滨美达商业服务管理有限公司（以下简称美达公司）签订《房屋租赁合同》约定：秋林股份公司将位于哈尔滨市南岗区东大直街320号的秋林商厦-2层至7层房屋租赁给美达公司作为经营商场使用，其范围以美达公司营业执照为准；租赁期限为3年，自2010年7月15日至2013年7月14日止。租金第一年3000万元，逐年递增租金；租金每季度支付一次。美达公司在合同签订后的2日内付租金100万元为定金，在2010年7月底前将首季度的租金（冲减定金后）余额650万元付给秋林股份公司；美达公司交纳定金后，秋林股份公司未能按期如数向美达公司移交出租房屋及设备，属于秋林股份公司违约。秋林股份公司每天按年租金的1%向美达公司支付延期违约金，同时美达公司有权向秋林股份公司索回延误期的定金，直至全部收回终止合同；美达公司未按时向秋林股份公司支付所有应付款项属于美达公司违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向秋林股份公司支付所欠款1%的违约金。合同签订后，美达公司通过转账方式于2010年7月5日付定金（冲首季度租金）100万元，2010年12月31日又支付租金350万元。 还查明：美达公司于2007年12月取得企业名称预先核准通知。2008年1月30日设立美达公司，法定代表人为王巍，股东为王巍、李宁、孙亚清等5人，住所地为哈尔滨市南岗区浦江路85号福斯特大厦1509室。2010年3月16日美达公司的法定代表人变更为李宁，股东变更为李宁、孙亚清、陈玺3人，公司住所地变更为哈尔滨市南岗区东大直街320号秋林商厦16层。美达公司的经营范围为：商业企业管理咨询、形象策划、物业管理、房屋租赁、经销五金交电、百货、文教用品、体育用品、办公用品、计算机耗材、劳保用品。美达公司现任法定代表人李宁还担任博瑞商业公司的副总经理。美达公司的股东孙亚清曾任博瑞商业公司的总经理、董事。 博瑞商业公司的诉讼请求是：1.请求判令秋林股份公司、秋林大厦公司协助博瑞商业公司办理哈尔滨市南岗区东大直街320号房屋所有权证、土地使用证，将房屋及土地使用权更名至博瑞商业公司名下；2.请求判令秋林股份公司支付违约金30820400元，秋林大厦公司支付违约金22679600元；3.秋林股份公司和秋林大厦公司承担本案诉讼费用。 一审法院认为，本案的焦点问题为：诉讼主体资格问题；涉案几份合同的效力、生效、履行问题及违约金问题。 （一）关于诉讼主体资格问题。博瑞商业公司是公司法人，其法定代表人变更，已提交营业执照予以证明，其提起诉讼的主体资格适格，故秋林股份公司关于博瑞商业公司原告主体资格不适格的抗辩主张不成立。本案诉争房产虽登记的所有权人为秋林股份公司，但秋林股份公司在秋林大厦公司与博瑞商业公司签订的《房屋买卖协议书》上作为共有权利人签字盖章，并在该协议书中明确双方一致认可地下2层至地上7层为秋林股份公司所有，地上8-27层为秋林大厦公司所有，故秋林股份公司关于秋林大厦公司无权处分涉案房产，与本案无利害关系不能作为本案被告的抗辩主张亦不成立。秋林大厦公司、秋林股份公司为本案诉争房屋的共有权利人，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款：“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。”的规定，本案为必要共同诉讼，不存在两案一诉合并审理的问题。秋林股份公司关于博瑞商业公司两案一诉应驳回的抗辩主张无法律依据。 （二）关于《框架协议》的效力问题。《框架协议》虽无原件，但有《补充协议》、《四方协议》、《还款免息协议》等证据与其内容相互印证，故该《框架协议》的真实性可以确认。另该协议虽无秋林股份公司盖章，但其法定代表人蒋贤云在该协议上签字，依据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第四十三条：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，法定代表人依法代表法人行使民事权利，履行民事义务，法定代表人的行为，直接对法人单位发生法律效力，即其以法人名义对外作出的行为，应由法人承担责任。故秋林股份公司应对蒋贤云的行为承担责任。关于《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）（2005）第一百二十二条：“上市公司在一年内购买、出售重大资产或者担保金额超过公司资产总额百分之三十的，应当由股东大会作出决议，并经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。”的规定，不属于效力性强制性法律规范，应为管理性规范。《上市公司重大资产重组管理办法》属于规章，亦不属行政法规。因此，该协议的签订是汉帛（中国）公司与秋林股份公司的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效协议。秋林股份公司关于《框架协议》不真实，协议应无效的抗辩理由不成立，不予支持。 （三）关于《框架协议》是否得到履行问题。1.依据汉帛公司与秋林股份公司签订的《补充协议》，汉帛（中国）公司已指定杭州瑞博公司于2007年9月27日、2007年10月12日向秋林股份公司支付了定金2000万元，该笔款项虽记载在了秋林大厦公司账面，但因秋林股份公司是以所有权人身份与汉帛（中国）公司签订的《框架协议》，处分的是诉争登记在秋林股份公司名下的全部房地产，且在秋林股份公司、秋林大厦公司与博瑞商业公司签订的《房地产买卖协议》中确认以上两笔款项为博瑞商业公司应支付给秋林大厦公司的首期转让价款。故该付款行为应视为对《框架协议》的履行。2.从《四方协议》签订的内容及解除了诉争全部房产的抵押的事实，亦可确认《框架协议》的履行。3.《财产交接确认书》的签订及实际履行即诉争全部房产已交付博瑞商业公司的事实亦可证明《框架协议》已履行的事实。4.博瑞商业公司通过代秋林股份公司、秋林大厦公司偿还银行借款的方式消除了诉争房产上的抵押权，该给付的款项作为部分房屋价款等使《框架协议》及《补充协议》得到履行。5.秋林大厦公司、秋林股份公司分别与博瑞商业公司签订《房地产买卖协议》的行为进一步确认《框架协议》得以履行，进一步明确了买卖双方的权利、义务关系。综上，《框架协议》已得到了履行。秋林股份公司抗辩博瑞商业公司给付的款项系借款非房屋价款，《财产交接确认书》是管理权的交接非为所有权的交接证据不足。奔马公司原为秋林股份公司股东，其与秋林股份公司间是否存在借款关系根据现有证据尚无法确认。即使奔马公司与秋林股份公司间存在借款关系且奔马公司与汉帛公司存在借款关系情况下，根据合同相对性理论，并不能证明秋林股份公司与博瑞商业公司存在借款合同关系。且从《财产交接确认书》的内容看，不属于管理权交接的性质，秋林股份公司亦未提供其他充分证据对此佐证。 （四）关于《房地产买卖协议》的效力问题。秋林大厦公司、秋林股份公司分别与博瑞商业公司签订的《房地产买卖协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效协议。 |
