执行程序中案外人不动产租赁权异议的审查和处理
来源：律事通 作者：律事通 发布时间：2017-08-25
摘要：律事有道 来源：浙江锦丰律师事务所本周四锦丰课堂，由本所律师夏莹为大家带来执行程序中案外人不动产租赁权异议的审查和处理。内容如下：背景介绍法院在执行中拍卖被执行人的房屋包括已设定抵押的房屋时，时常有案外人以其对房屋享有租赁权为由主张拍卖不破
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律事有道 来源：浙江锦丰律师事务所本周四锦丰课堂，由本所律师夏莹为大家带来执行程序中案外人不动产租赁权异议的审查和处理。内容如下：背景介绍法院在执行中拍卖被执行人的房屋包括已设定抵押的房屋时，时常有案外人以其对房屋享有租赁权为由主张拍卖不破租赁的情况发生。大量租赁关系存疑，广大债权人反映强烈。由于查处难度大，现实情况是只有少量的虚假租赁能够被执行机构调查揭穿。大部分只能“带租拍卖”，从而很大程度上影响成交率和成交价格，不利于债权人合法权益的及时有效实现。案外人提出异议的“租赁关系”大多具有以下特点：1、租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前；2、未办理租赁登记备案手续；3、约定最长租赁期限；4、声称租金已一次性付清；5、出租人和承租人关系特殊等。案外人执行异议制度《民事诉讼法》第227条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第15条：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。案外人对执行标的提出异议，通说是指，“执行程序进行中，案外人对执行标的主张自己之实体上权利”。不动产租赁权是否属于案外人可以主张的实体权利的范围？通常，实体权利主要指所有权、担保物权、用益物权。债权原则上不属于足以阻止标的物让与的权利，但如法律有特殊保护的规定并且当事人完成了其要求的要件，则属于“足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”。不动产所有权变动不破租赁原则《合同法》第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《物权法》第190条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》 第119条：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。《最高人民法院关于人民法院强制执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。在不动产所有权变动不破租赁原则下，法院在强制执行中倘若认可案外人对不动产的租赁权主张，不动产上的租赁权负担就将转移给买受人，执行法院就无法将不动产立即向买受人交付占有。此即“租赁权的物权化”在强制执行中的表现。相反，当法院不予认可案外人在不动产抵押登记或法院采取保全、执行措施前就享有租赁权时，不动产就将以无租赁权负担的形式转移给买受人，案外人作为不动产的占有人就应向买受人交付占有。案外人基于保护其租赁权，提出要求继续履行租赁合同并依约继续占有房屋至租期到期日的主张之异议，在性质上应为实体权利异议。案外人租赁权执行标的异议例外情形1、承租人在法院认定其是采取查封等保全、执行措施后取得租赁权，其本人对于该认定也是认可的。原因：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。被执行人出租查封房产系设定权利负担的行为，仅在被执行人及承租人之间发生效力，不得对抗申请执行人。承租人对法院将其占有房屋腾退交付申请执行人或者买受人有异议的，属于《民事诉讼法》第225条执行行为异议，应通过执行复议程序解决。2、承租人在法院认定其是在抵押权设定后取得租赁权，其本人对于该事实也是认可的。原因：根据《物权法》190条、《担保法司法解释》第66条第1款“，抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。承租人认为法院的执行行为妨害其占有使用房屋的，属于对执行行为的异议，亦应通过《民事诉讼法》第225条的执行复议程序解决。3、承租人在法院认定其是法院采取查封措施或者抵押登记前取得租赁权。原因：法院承认承租人享有租赁权，只是因法院执行行为妨害其占有使用租赁物而提出异议的，亦属执行行为异议，应通过执行复议程序予以解决。 为保障申请执行人和房屋承租人的合法权益，破解虚构房屋租赁规避，浙江省高级人民法院于2014年9月发布《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》（浙高法办〔2014〕39号），明确执行程序中应以“占有”作为认定租赁权成立与否的标准。 该《解答》只针对非住宅房屋，即主要针对厂房、商铺、办公楼等营业性房屋。之所以如此限定，是基于以下考虑：一是经营性房屋使用价值大，从维护交易安全和强化税收管理等方面考虑，设定租赁关系后更有登记、占有之必要；二是经营性房屋的所有权人大多为商事主体，熟悉市场交易规则，有较强的法律意识，对其作出更加严格的规定并不为过。而住宅房屋租赁问题因量多面广，且涉及广大人民群众的切身利益，予以规范的时机尚不成熟，故《解答》中暂未涉及。《解答》为何强调“占有”之必要性？基于租赁合同，承租人主要享有两种权利。一是依据租赁合同，要求出租人按照约定的标准交付租赁物的权利；二是占有租赁物后，对于租赁物占有使用的权利。我国立法对此并未明确予以区分，但这两种权利的性质并不相同。前一种是纯粹债权性的权利，适用债权的相对性及平等原则；后一种权利具备“占有”这一公示性表征，会产生“物权化”与特殊保护的问题，才是真正意义上的租赁权。租赁权需要公示，不仅是学界共识，也为各国立法所要求。但是对于公示的方式，各国规定并不一致。如德国与我国台湾地区要求占有；日本、法国、瑞士等国家要求租赁权进行登记。我国大陆立法未明确租赁权的公示性要求，但是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》强调了占有对于租赁的意义。该司法解释第六条规定，就同一房屋存在多份有效租赁合同，承租人均主张履行的情况下，人民法院按照占有、登记、合同成立在先的顺序确定优先履行的承租人。该规定明确了占有人在一物多租情况下的优先权，其关于“占有”的强调对于租赁权的认定具有重要参照价值。 将《合同法》第229条作限缩解释，租赁权的成立限制于占有租赁物之后，以“占有”作为认定租赁权成立与否的标准。主要理由如下： 第一，符合租赁权特殊保护制度的立法目的。租赁权的特殊保护主要表现为“买卖不破租赁”、“承租人的优先购买权”两种制度。“买卖不破租赁”的主要立法目的在于保护弱势群体，避免由于出租人处分租赁物的行为导致承租人被迫放弃耕地（土地租赁），或者搬离租赁物（房屋租赁），危及租赁人基本的生存权或居住权。在承租人尚未占有租赁物时，承租人对于租赁物的依赖尚未建立，履行买卖合同并不危及承租人的上述权利。“承租人优先购买权”的主要立法目的在于减少物上权利主体的数量，便利物之流转，发挥物之效用。如果没有对于租赁物的占有，就不存在适用优先购买权制度的必要。 第二，以占有作为认定租赁权成立的标准，能够保护交易安全，防止不特定第三人的权利受到侵害。众所周知，物权的对抗性来自于其公示产生的公信力。比如，登记后的抵押权能够对抗抵押物的受让人，如果允许未办理登记的抵押合同对抗抵押物的买受人，那将极大危及交易安全。这种风险不仅会大大增加买受人在交易前的调查成本，甚至导致交易失败。久而久之，市场通过交易优化资源配置的功能丧失，经济发展与社会进步将陷入停滞。 第三，以占有作为认定租赁权成立的标准，能够防止恶意规避执行行为的发生。我国当前社会诚信程度不足，当事人规避执行情况严重，虚假租赁就是一个典型表现。如果不将“占有”作为认定租赁权的标准，而将全部租赁合同给予“物权化”保护，将会给不法者任意虚构租赁合同、逃避执行大开方便之门，生效法律文书确定的权利将完全失去保障。《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》一、人民法院执行被执行人的房屋时，案外人以其在案涉房屋设定抵押或者被人民法院查封之前（以下简称抵押、查封前）已与被执行人签订租赁合同且租赁期限未满为由，主张拍卖不破除租赁，执行机构应如何审查？答：执行机构可根据案外人及当事人提供的证据，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。二、执行机构审查租赁合同的真实性，如何把握标准？答：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。租赁合同未生效或者已在另案中被撤销、确认无效的，对案外人的租赁权不予认可。案例被执行人陈某串通他人虚构租赁合同并办理虚假租赁合同备案登记对抗法院对抵押房屋的执行杭州市中级人民法院在执行龚某与浙江某搪瓷有限公司、浙江某实业有限公司（以下简称实业公司）、沈某、陈某民间借贷纠纷一案中，对被执行人陈某名下的位于杭州市江干区迪凯国际中心的房屋委托拍卖。2012年11月19日，案外人朱某以其对案涉房屋享有租赁权为由向法院提出执行异议。朱某提供了其与被执行人陈某（案涉房屋所有权人、出租人）、杭州某物资有限公司（以下简称物资公司，系案涉房屋2室的第一承租人）、实业公司（案涉房屋3室的第一承租人）于2011年3月15日分别签订的租赁案涉房屋1、2、3室的写字楼租赁合同各一份、案涉房屋所有权人陈某同意物资公司、实业公司将案涉房屋2、3室转租给朱某的证据材料以及380万租金的支付凭证，要求保护其租赁权。 杭州市中级人民法院经审查查明：（一）朱某提供的三份租赁合同的租赁期限均为15年（自2011年4月1日起至2026年3月1日止），但2011年9月14日案涉房屋所有权人陈某与物资公司关于案涉房屋2室的租赁合同在杭州市江干区房地产监察大队备案的租赁期限仅为4年（2011年9月7日至2015年9月6日），次承租人朱某的租赁期限反而远远长于第一承租人物资公司的租赁期限。（二）案涉房屋所有权人陈某与实业公司关于案涉房屋3室的租赁合同在杭州市江干区房地产监察大队做过两次备案，2011年9月14日第一次备案的租赁期限为2011年9月8日至2015年9月7日，租赁期限也是4年。而在2011年10月26日第二次备案时,租赁期限却改为2011年3月3日至2026年3月2日，不但将租赁起始日期提前，租赁期限也延长了11年。（三）2011年3月28日，被执行人陈某、沈某曾以案涉房屋作抵押向某银行贷款，该银行工作人员到案涉房屋实地调查时发现案涉房屋无装修且未出租，并拍摄了照片存档。（四）2012年5月6日，本案申请执行人龚某向法院申请执行，杭州市中级人民法院执行局遂对已诉讼保全的案涉房屋进行现场查封并张贴封条，当时也未发现案涉房屋被朱某租赁及占有使用的情况。以上证据足以证明朱某提供的租赁合同虚假，杭州市中级人民法院遂裁定驳回朱某的异议。三、执行机构审查租赁合同是否签订于案涉房屋抵押、查封前，如何把握标准？答：如果在抵押、查封前，租赁合同的当事人已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续的，执行机构应当认定租赁合同签订于抵押、查封前。经审查发现有下列情形之一的，一般也可认定租赁合同签订于抵押、查封前：1、租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；2、租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的；3、有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。四、执行机构审查案外人是否在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋，如何把握标准？答：有下列情形之一的，可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋：1、案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；2、案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；3、案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；4、案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；5、案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。五、对问题一所述情况，程序上应如何处理？当事人和案外人如何救济？答：执行实施人员根据本解答第十条的规定进行现场查封时已经发现有案外人依据租赁合同占有案涉房屋的，在处置前应告知申请执行人拟带租拍卖。申请执行人提出异议的，移送执行审查机构参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行处理。根据本解答第十条的规定发布拍卖预告后，有其他案外人主张租赁权的，执行实施人员应向其告知虚构租赁关系对抗执行的法律后果。如案外人坚持其主张的，告知其提交异议书和相应证据材料，并移交执行审查机构依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查处理。申请执行人或案外人对执行审查机构作出的裁定不服的，可依法提起执行异议之诉。六、人民法院执行已设定抵押的房屋时，在抵押权设立后承租房屋的案外人以被执行人出租房屋时未告知抵押情况等为由，主张实现抵押权不得影响其租赁权，如何处理？答：抵押登记具有公示公信效力。此外，房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务。基于此，《中华人民共和国物权法》第190条明确规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条亦规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故在题述情况下，人民法院应当按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条的规定，将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。七、人民法院执行已先期查封的房屋时，在查封后承租房屋的案外人以其不知道房屋被查封为由，主张拍卖房屋不得影响其租赁权，如何处理？答：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”该条中的“设立权利负担”包括设定租赁关系。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条亦规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。故在题述情况下，人民法院应当将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。八、对问题六、七所述情况，程序上应如何处理？当事人和案外人如何救济？答：执行实施机构应当作出裁定，明确案外人与被执行人之间的租赁关系不得对抗申请执行人，对案外人的租赁权依法予以涤除。案外人不服提出异议的，执行审查机构应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行处理。在问题六、七所述情况下，执行实施机构对案涉房屋上的租赁权不予涤除的，申请执行人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第225条的规定提出异议。九、人民法院如何防止被执行人与案外人恶意串通，虚构租赁关系，对抗对房屋的执行？答：一是要积极倡导房屋出租人和承租人进行房屋租赁备案登记；二是引导市场主体在接受房屋抵押前查明现状，如是否存在案外人占有等情况，并固定相关证据；三是要在保全和执行环节严格落实现场查封制度；四是对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，一经查实，要依据《中华人民共和国民事诉讼法》第111条的规定对相关责任人予以罚款、拘留。构成贷款诈骗、骗取贷款、拒不执行判决裁定等犯罪的，依法追究刑事责任。十、房屋现场查封制度的具体要求有哪些？答：对房屋进行查封时，除了在建设（房地产）主管部门办理查封登记外，还应根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第二十条之规定，到现场查封并制作笔录。笔录中应载明房屋实际状况、使用情形等事项，执行人员及保管人应当在笔录上签名，有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十五条规定的人员到场的，到场人员也应当在笔录上签名。发现查封的房屋部分或全部为案外人占有的，应当场询问案外人的姓名（或名称）、住所（或住所地）、占有原因、占有期限等内容并记入查封笔录。案外人主张系承租房屋的，应责令其当场提供租赁合同、租金支付凭据等。拟对查封的房屋进行拍卖的，执行实施机构应当在作出拍卖裁定时一并作出拍卖预告。预告中须载明，对拟拍卖房屋享有租赁权等权益的案外人应当在指定期限内向执行法院申报，逾期不申报的自行承担不利后果。拍卖预告应当在现场张贴。
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