建筑物之区分所有新解（1）
来源：小众的法律思考 作者：小众的法律思考 发布时间：2017-08-09
摘要：不动产区分共有法思考 物权法 建筑物 区分所有 泰国 建筑物之区分所有新解（1） 文/李云亮 “建筑物之区分所有新解”的逻辑出发点与“李云亮说业主物权”遥遥相对。 “李云亮说业主物权”的逻辑出发点，批判陈华彬三元论,也批判《物权法》“业主的建筑物区分
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不动产区分共有法思考 物权法 建筑物 区分所有 泰国 建筑物之区分所有新解（1） 文/李云亮 “建筑物之区分所有新解”的逻辑出发点与“李云亮说业主物权”遥遥相对。 “李云亮说业主物权”的逻辑出发点，批判陈华彬三元论,也批判《物权法》“业主的建筑物区分所有权”制度设计不合现实。 “建筑物之区分所有新解”的逻辑出发点远离三元论、N元论，与它们没有任何关系，视其毫无价值。正如澳门学者唐晓晴博士所言：“内地学者陈华彬认为，非三重结构理论不足以有效处理区分所有权人之间的复杂关系”，“是否采取权利的三重结构理论与法律是否处理或足以处理分层所有人之间的复杂关系并无必然联系。”（唐晓晴：“澳门分层所有权制度论略”，载蔡耀忠主编：《物权法报告》，北京：中信出版社，2005年版，第72页。） 顺便介绍唐晓晴。唐晓晴2003年在中国社会科学院法学所通过博士学位论文，导师为孙宪忠教授。孙宪忠教授是1993年留学德国，主攻德国物权法、不动产法的学者，当前还兼职澳门大学法学院教授。陈华彬是2004年在中国社会科学院法学所通过博士学位论文，导师为王家福教授。王家福教授是1954年留学前苏联，主攻前苏联民法的学者。知道这些学者的学问脉络，有利于了解他们的思想渊源。 澳门学者唐晓晴博士所言建筑物区分所有权是否采取三元论，与法律是否足以处理区分所有人之间的复杂关系，并无必然联系，与陈华彬博士所言三元论，二者的学术逻辑立场全然不同。 那么，唐晓晴博士与陈华彬博士的学术逻辑立场不同，当今有没有现成的制度证实唐晓晴博士的学术言论呢？本文肯定地回答，有。这种有，这种肯定，当初本文作者得知后，都深感惊讶，叹为奇迹。 惊讶来自泰国。为我们的近邻居然有这样聪明的法律设计而感到奇迹。 2013年，第10期（总第273期，广西社会科学院）《学术论坛》杂志，刊登广西民族大学东盟学院副教授、泰国朱拉隆功大学法学博士周喜梅的一篇文章：“泰王国《区分所有建筑物条例》之立法启示——区分所有建筑物独立法人制度”。该文在概述中说： “大部分国家立法从建筑物区分所有人所组成的组织来定位区分所有建筑物主体资格，即建筑物区分所有人联合组织是否具有法人资格。而这个问题又很大程度上取决于对建筑物区分所有上权利性质的认识。建筑物区分所有上权利性质主要有一元说、二元说和三元说”，“泰国立法不是认定建筑物区分所有人（业主团体）为法人，而是认定区分所有建筑物为独立法人，即区分所有建筑物法人，是在全体业主共同共有财产基础上， 以管理全体业主共同共有财产为目的而设立的法人。” 这段概述显示，泰国立法避开关于建筑物区分所有人权利形式的逻辑纠缠，没有区分共有理论与区分所有理论争议的烦恼，直接创设区分所有建筑物为独立法人！这个区分所有建筑物法人的认定，建立在区分所有建筑物是全体业主共有财产基础上，是以管理全体业主共有财产为目的而设立的法人。 泰国的这项立法，名称是《区分所有建筑物条例》，而非“建筑物区分所有条例”，亦非日本的《建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）》。 我惊讶的是，这太妙了，简直与建筑物区分共有理论异曲同工，且不费吹灰之力，不涉力批判三元论、N元论。周喜梅博士撰文介绍的泰王国《区分所有建筑物条例》汉译本我还没有找到。也许周喜梅博士还未将其汉译。我正在设法联系周喜梅博士，看能否得到他的帮助。 周喜梅博士介绍： “泰国区分所有建筑物法人不是以业主联合体为法人的模式，而是区分所有建筑物本身为法人，业主只是这个区分所有建筑物法人的成员。其实泰国区分所有建筑物法人是一个更类似于公司的社团法人， 与公司的最大不同之处在于公司以营利为目的， 而区分所有建筑物法人是不以营利为业的中间法人。区分所有建筑物法人以其管理的全体业主共同共有财产及业主的各种应缴费用对外承担独立责任，并具有独立的诉讼主体资格。” 周喜梅博士建议我国“借鉴泰国区分所有建筑物法人的强制设立原则”： “只要建筑物小区是归两个或两个以上业主区分所有，该建筑物小区就必须登记为法人，由开发商履行该法人的强制登记义务。开发商可以在建筑物法人业主大会成立前聘请物业管理人和制订业主临时管理规约。但物业管理人必须在区分所有建筑物法人登记日起6 个月内召集业主大会，由业主大会审核前期物业费用、决定是否续聘物业管理人及修改通过业主管理规约、选出业主委员会。只有这样才能解决我国业主涣散而与物业公司抗衡难及业主大会成立难等问题， 也只有建立起建筑物小区的有效管理机构，业主对小区的自治权利才能真正落实。” 周喜梅博士还建议我国“借鉴泰国区分所有建筑物法人主体资格制度”： “我国法律应规定每一个建筑物小区为一个独立的法人， 享有独立的民事主体地位和诉讼主体资格， 而不是我国法学界建议的让业主大会或业主委员会享有民事主体资格，或是法国、日本等的业主团体或业主联合体为法人。该法人是在业主共同共有财产的基础上成立的法人，不涉及业主专有部分的个人所有权。区分所有建筑物小区法人有权在法律规定的框架内管理、收益、改建、处分建筑物小区的共同共有财产。” ——这难道不就是我们的业主精英们天天述说、穷尽各种方法、年年月月曲线争取的大目标吗。
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