想提高征收补偿？做好这10件事很重要！
来源：北京拆迁律师在明律师事务所 作者：北京拆迁律师在明律师 发布时间：2017-07-26
摘要：导读：如何提高征收补偿，是每个被征收人在面临征收时所最关心的问题，也可以说是唯一需要关心的问题。就我国现阶段的法律而言，尚没有办法让征地拆迁的推进停止下来，被征收人所能努力争取的，只能是尽可能的获取公平、合理、满意的补偿，为今后的生活奠定
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导读：如何提高征收补偿，是每个被征收人在面临征收时所最关心的问题，也可以说是唯一需要关心的问题。就我国现阶段的法律而言，尚没有办法让征地拆迁的推进停止下来，被征收人所能努力争取的，只能是尽可能的获取公平、合理、满意的补偿，为今后的生活奠定坚实的物质基础。本文，在明律师结合多年代理案件的实践经验，为您总结10件最重要的事情。都做到了，征收补偿想不提高都难。1、家庭成员团结、和睦是基础不夸张的讲，征地拆迁维权战役首先是对被征收人一家家庭团结、和睦状况的检验。就在明律师的经验而言，团结、和睦、铁板一块、配合默契的家庭，其补偿的提升幅度普遍较大。家庭成员之间对涉案房屋、土地的权利明晰，自己人之间不存在悬而未决的继承、分家析产争议，确保征收方无从利用其矛盾来加以挑拨离间、各个击破，此其一也；家庭成员之间彼此绝对信任，为维权目标的实现而“舍小家为大家”，甚至在维权行动步骤上不分彼此，一体联动，此其二也。谨举一例：在本所资深征收维权律师梁红丽代理的一起北京的案件中，被征收人一家70多平方米的房屋竟有多达六七个房本，即每人享有的房屋面积仅在10平方米左右。而在征收补偿的谈判中，这些家庭成员却完全实践了上述要求，密切与律师配合。最终“化整为零”，获取了难得一见的极高数额补偿。倘若这家人相互之间缺乏信任、联动，而是互相防着、盯着，那么最终的补偿结果就不可能实现。2、确保涉案土地、房屋权利依法确定这是很重要的一点。实践中，征收方惯用“以拆违代拆迁”的手段来对被征收人实施逼迁、强拆，其问题根源就在于涉案房屋本身存在权利瑕疵、破绽而被征收方充分利用。出于复杂的历史与客观原因，许多房屋特别是农村的房屋存在“无证”“少证”的状态，这就为日后面临征收时的补偿纠纷埋下了伏笔。老话讲“功夫在棋外”，如将征收拆迁比喻为一盘棋局，那么其功夫也同样应当下在棋局本身之外，即在征地拆迁尚未来临之时通过各种法律途径为自己的土地、房屋确权，并获取最新的不动产权属证书。如果在确权操作中遇到困难，完全可以向征收维权一样及时聘请专业律师帮助处理。实践中还有一种情况，即“被征收人”本身不是涉案房屋的权利人，既不是所有权人又不是承租人，而仅是实际居住、使用人。此种情况下的补偿权益实现将变得异常艰难，很多事情即使专业律师介入也很难扭转局面。需要的，同样是“被征收人”在征收开始前有效确立自己的补偿权利人资格、地位，后面的维权、协商才有开启的依据。3、聘请专业征收维权律师介入律师费有收5万的，有收10万的，有的甚至会更高。但与最终为被征收人争取到的补偿提升数额相比，五万十万很可能只是个零头。抛开钱的问题，剩下的就是理念问题和行动问题。理念上，要充分认识到专业律师与普通群众之间在对法律知识、技能运用上的巨大差距。法律，绝不是任何一个被征收人临时抱佛脚看上几本法律书就能有效掌握、运用的。案件代理中最怕的，就是那种一瓶子不满、半瓶子咣当的被征收人。行动上，被征收人需要聘请的是专业征收维权律师，而不是地方上的律师，或者代理其他类型案件的“万金油”律师。实践中，曾有被征收人辗转找到了全国知名的著名律师陈旭，结果陈旭律师在了解了案件情况后向被征收人推荐了杨在明律师。这就叫“术业有专攻”，在征地拆迁维权这件事上，请好“专科大夫”非常重要。4、聘请律师必须趁早光是请律师还不够，还必须尽早请律师。早到什么时候呢，一言以蔽之，凭主观感觉：当被征收人察觉到涉案征收项目可能存在补偿偏低、达不到自己的心理底线时，就应当考虑委托专业律师代理案件了。实践中个案的情况千差万别，我们不想“忽悠”被征收人一定要在某个程序、环节到来时就委托律师，比如征收决定、征收补偿决定、征地公告等等。关键问题在于，如果项目刚刚启动，被征收人就通过与“一线”征拆人员的接触而有了不好的感觉，比如发现了涉案项目的很多信息不公开、不透明，疑似存在违法点，或是冒出了逼迁的各种苗头，此时委托律师的时机就已然成熟。有一点是肯定的，绝不要一直拖延，直到征收补偿决定、责令交地决定下达甚至房屋已遭强拆、协议已遭逼签后才想起来委托律师。委托律师的理想时段是一个动态的，可调节的区间，但通常的原则是：要在房屋没拆，协议没签时委托！！！一旦签了、拆了，不是说不能委托了，而是说律师代理的难度就会显著加大，维权的效果就有可能受到影响。5、集中注意力于自身，别管别人这点是特别有提示价值的。实践中，总是有一些奇奇怪怪的原因会左右、影响被征收人的依法维权决心，比如街坊、邻居、亲戚、朋友、领导的态度。有的被征收人坚信“枪打出头鸟”的老理儿，认为自己在面临征收这种大事时一定不能当那个出头鸟，率先聘请律师走法律途径维权，而是要按兵不动，随着“大流”走，最后就一定不会吃亏。殊不知，这种思想往往正中征收方的下怀。因为在征收开始后，征收方会通过其庞大的行政资源来有意识地调动一些被征收人“为其所用”——带头签订补偿协议领取早搬奖励，并积极游说其他被征收人跟着一起签，一起搬。所谓“大流”，往往是政府人为制造出来的，被征收人若轻易选择“跟着走”，其结果往往就只会是大家一起吃亏。在明所的资深征收维权律师马丽芬曾有一句“名言”：别人怎么着了，跟你有关系么？须知，征收补偿最终拿的是自己的，其高低与否要看自己的现实期待、需要，而不是与旁人比较所得出的结果。别人拿了10万元，你也拿了10万元，这就叫公平、合理么？其前提在于，你家和别人家，情况真的一样么？需要强调的是，上述“领导”的介入，其实质属于司法解释中明文规定的“株连式拆迁”，是严重的征收违法行为之一。一言以蔽之，征收维权是被征收人自己家的事情，碍不着您单位领导的事，更与您是不是党员、是不是事业编、是不是识大体顾大局无关。试问，党员、事业编就没有获取公平、合理补偿的权利了么？6、放弃信访的执著，跟着律师的建议走被征收人群体对信访的执著，有时是超乎想象的。在明律师李顺华曾对此比喻道：信访就像是一种药，没准能有些疗效，但却总是被过量服用，最终变成了毒药。实践中很多被征收人在委托了专业律师之后，仍然对此道念念不忘，整天吵吵着要走信访途径，甚至要求律师给准备材料。在明律师对此问题有必要再次给出明确、清晰的答案：信访，无法解决征收维权问题。它最多只能是起到辅助的推动作用，其前提也是专业征收维权律师建议的情况下。换言之，如果您委托的律师没有建议您去跑信访，那么您就千万不要多此一举、画蛇添足去在这上面来回折腾。真实情况是，一旦您委托了律师，您就是律师的客户、“上帝”了，有些话律师就不好意思也不适合与您明说了，比如这能不能信访的问题。小编无所谓，为了您维权行动的最终成功，不怕得罪人。毫不过分的说，部分被征收人长期执著于信访不能自拔，其关注点早已不是征收维权本身，而是执著于信访这一过程、形式而难以退出。此类有偏执型人格障碍的情形，是最不利于维权的，预防针一定要打在前面！7、守房、守地是第一要务通常情况下，被征收人都不会在补偿数额严重偏低的情况下随意签订补偿协议，这点法律常识即使是不聘请律师一般人也是具备的。然而积极守房、守地这件事，却还是有很多被征收人在实践中容易忽略。他们的问题在于高估了政府依法行政的法治意识，认为没到强拆那步呢政府就不敢强拆。无数惨痛的教训告诉我们，在面对巨大的征收利益时，没有什么是强势的征收方所不敢干的。因此，自征收项目启动之时，被征收人就要牢固树立守房、守地的意识，将所谓误拆、偷拆、帮拆的可能性降到最低。须知，只要房屋屹立不倒，征收维权的主动权就牢牢的掌握在被征收人的手中，被征收人就拥有与征收方博弈、协商、谈判的最有力筹码。至于具体该如何守房、守地，有哪些实用的方法、技巧，这是被征收人可以咨询自己委托的律师的事情，也是需要被征收人自己展现意志与智慧的方面。我们所见过的最牛的当事人，围墙头天夜里被人推倒了，第二天白天居然就又盖起来了。至少在心理层面，他已然占了上风。8、不断提升维权基本技能比如说，要会用微信、微博；会使用office办公软件，会接收发送电子邮件，会用智能手机清晰地拍照，能够对重要的谈话、通话进行录音……这些事儿看似零碎，但却是征收维权战役中十分重要的技术保障。实践中，大量的被征收人来自于较偏远、闭塞的农村，对上述这些事物不甚了解，甚至根本不会用，这就给当事人与律师之间的沟通配合制造了巨大的障碍，更不利于当事人积极收集证据。一个行之有效的解决办法是：请被征收人年轻的儿子、女儿或其他青年亲属出面，代为与律师沟通。但这再怎么说也是多了一道手，并不方便。因此，如果当事人有征收维权需要的可能，那么不妨从现在开始多问问自己的儿子、女儿，上述那些事情该怎么弄？技多不压身，学会用这些高科技装备，总是没坏处的。9、切实提升办理维权事宜的准确度接着上面讲，仅仅能熟练运用这些高科技方式传递信息还是不够的。被征收人还必须确保传递信息的准确、及时。实践中，很多被征收人总是由于各种原因发错东西、写错内容从而导致返工，这是应当竭力避免的情况。一言以蔽之，征收维权需要当事人与律师双方的精密、准确、严谨行动，才有可能收到良好的效果。一切马虎病，绝对犯不得。杜绝出现此类纰漏的一个行之有效的办法是，加强与自己的维权律师的沟通、联系。沟通得多了，即使出现问题也能够及时被发现及时加以处置，而不至于耽误事儿。10、始终保持良好心态，不急不躁征收维权的全过程很可能旷日持久历时数年，其间可能面临的困难、挫折不一而足，难以列举，有的甚至完全预料不到（比如突入其来的违法暴力强拆，没有事先通知、预告这一说）。无论如何，被征收人都要保持自身良好、稳定的心态，始终以积极的态度与律师配合，开展一切维权步骤。须知，一旦被征收人心理上顶不住了，律师再有本事也会使不上劲，毕竟维权的发起权掌握在被征收人手中，被征收人退缩、放弃了，律师也没办法继续坚持。关于心态问题，建议大家关注一下江苏法院2016年度十大典型案例之一：如皋市金属冷拉型材公司诉政府违法强拆一案，代理律师杨在明、刘博韬。案件中的当事人韩女士，为广大被征收人树立了这方面的榜样。在明律师想在此提示大家的是，今天很困难，明天更困难，后天很美好。与征收维权律师联手，我们一定不会在明天的晚上选择放弃，一定能见到后天灿烂的朝阳！文章来源微信公众号：北京在明律师事务所微信号：zaiminglawQQ群：23488369咨询电话：400-6835-600更多征地拆迁相关问题，请关注在明律师事务所微信公众号，观看在明拆迁视频，分享经典维权案例，了解最全面拆迁法律法规。
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