非法转租合同效力在法律实务中的认定及分析

审判实践中存在着许多大量因非法转租引起的纠纷，如出租人以承租人未经其同意将房屋擅自转租为由请求法院判决承租人与次承租人签订的房屋租赁合同无效，并要求收回房屋，次承租人则以自己与承租人签订了租赁合同、交了租金以及已经装修了房屋等为由拒绝交出房屋，由此，法院在审理此类案件时为平衡各方利益往往陷入两难的境地。关于非法转租的房屋合同的效力问题，在我国司法实践中的判决分歧由来己久。其涉及的法律条文主要有《合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《城镇房屋租赁合同解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”《商品房屋租赁管理办法》第十一条：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同收回房屋并要求承租人赔偿损失。”根据以上法律条文的规定，对于非法转租合同是否有效并未给出一个明确的答案。对此问题以比较法分析，各国和各地区有不同的立法规定，归结起来大致分为三种模式：第一种是放任主义模式，以法国、奥地利等国家的民法典为代表，规定除了当事人有不准转租的明确约定以外，承租人都可以转租；第二种是限制主义模式，以德国、日本等国家民法典为代表，规定未经出租人同意不得将租赁物转租给第三人；第三种是区分主义模式，以意大利、我国台湾地区民法典为代表，承租人能否转租，区分动产租赁和不动产租赁，动产租赁的转租须经出租人同意，不动产租赁则另有规定。我国合同法采取的是第二种立法模式。在司法实践中存在三种有关合同效力的形式：合同无效、合同效力待定和合同有效。对于合同无效的观点主要以论理解释的解释方法，根据《合同法》第二百二十四条、《城镇房屋租赁合同解释》第十六条和《商品房屋租赁管理办法》第十一条，因为我国立法不承认负担行为和处分行为的划分，而是采用广义的角度理解处分行为，因而认为转租需经出租人同意，未经出租人同意的非法转租行为当然无效。另外，根据反面解释规则，出租人知道或者应当知道承租人转租，并且在六个月内提出了异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，应当予以支持。对于合同效力待定的观点的出发点是非法转租的行为属于无权处分的法律行为，根据《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由此，合同成立后的合理期限内，权利人未追认并且处分人亦未取得处分权的，合同确定无效。其合同有效与否，取决于出租人是否依据法律规定进行追认或承租人是否及时取得房屋所有权。合同有效的观点主要是德国和台湾学者的观点，从物权行为主义学说出发，区分负担行为和处分行为，认为租赁行为属于负担行为而非处分行为，出租他人的东西，其租赁合同有效，不因出租人无所有权而受影响，租赁合同以租赁物的使用收益为内容，而并非在与转移租赁物的所有权。对于法律实务角度而言，笔者主张合同有效。首先，我国《合同法》第二百二十四条只规定了出租人的解除权，并未赋予其合同撤销权以及未明确合同无效，合同解除权以合同有效为前提，未成立生效的合同也就没有必要谈解除二字了。其次，租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同，出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容，因此对于承租人因无权处分导致合同效力待定的说法并不十分成立。另外，根据合同的独立性和相对性原则，所谓非法转租合同是成立在承租人和次承租人之间的房屋租赁合同，仅对承租人和次承租人产生约束力，对于《合同法》第二百二十四条规定的出租人的合同解除权，针对的解除对象是出租人和承租人之间签订的租赁合同，而此合同和承租人与次承租人签订的租赁合同并非是主从合同的关系，即使其解除也不应当影响承租人和次承租人签订的合同的有效性。最后，我国《合同法》明确规定了合同无效的情形，非法转租合同并未被列入其中情形。因此，非法转租合同效力应为有效更具有说服力。非法转租的行为在我国现在繁荣的房屋租赁市场中已非常普遍，但在这方面的立法依旧未明确进行规定，此法律漏洞给司法实践带来一定程度的混乱，综上所述，确定非法转租房屋合同的有效性确是非常之必要。以上是北京德亮律师事务所对非法转租合同效力进行的分析，北京德亮律师事务所专业从事房地产纠纷业务近十年，希望能为您在房屋征收中确定被征收人方面提供参考。

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