房屋限购，买卖交易变违约
来源：北京德亮律师事务所 作者：北京德亮律师事务所 人气： 发布时间：2017-04-21
摘要：随着各大城市的房屋限购令一一出台，对买房者的考验已经不仅仅局限于资金的要求了，连续纳税、户口限制等因素都是大多数决定买房资格的原因。即使是在即将具备买房资格之时，也要严格按照政府的政策要求来操作，否则若签订房产买卖合同，通常即合同违约，房
|
随着各大城市的房屋限购令一一出台，对买房者的考验已经不仅仅局限于资金的要求了，连续纳税、户口限制等因素都是大多数决定买房资格的原因。即使是在即将具备买房资格之时，也要严格按照政府的政策要求来操作，否则若签订房产买卖合同，通常即合同违约，房子买不到，搞不好还要赔偿违约金。2017年3月28日，一个因为限购而不具备买房资格引发的购房纠纷终于在二审法院的判决下尘埃落定。借此案件，购房人也应该对各个城市的购房条件加以关注，规避因此带来的法律风险。2016年9月12日，买方蔡某、卖方游某以及中介新X公司签订了《房屋买卖合同》，约定买卖房屋。蔡某声明：“已清晰详细了解该交易所属行政区的限购规定，本人不属限购范围内，可按所属行政区政府规定进行交易办理过户手续；经买卖双方协商，定金为200000元，签定本合同买方支付50000元，剩余定金150000元，买方应于网签当天支付；首付楼款610000元，买方应于2016年9月27日前支付；交易过户手续需在2016年10月15日前完成；1870000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后5天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续；等。”同日，游某向蔡某支付定金50000元。蔡某、游某及中介方约定于2016年9月20日办理网签，因蔡某个人所得税在连续三年内中断两个月没有纳税，不具有购房资格，没能网签。2016年9月26日，游某与案外人签订了网签合同，将涉案房屋出售给案外人。蔡某在提起诉讼后于2016年10月14日通过办理结婚登记手续达至符合广州市购房资格。原告认为自己才是房屋的买受人，卖主将房屋卖出是违约行为，房屋应该归自己所有，被告要协助自己办理过户手续并支付违约金。法院经过一审和二审，都驳回了原告的诉讼请求，以该房屋卖给第三人为不同的法律关系为由没有对该情况加以分析判定。那么，我们来看一下，为什么原告无法取得该房屋的所有权，其中的法律原理是如何规定的？从法律的角度分析来看。第一点，原告的购房资质。由于没有在三年中每个月都缴纳个人所得税，在签订签订合同时，蔡某是不具备购房资格，导致双方未能在约定的2016年9月20日办理网签。由于违反了行政性规定这一前提条件，合同是无法履行的。第二点，原告与其承诺不符。在签订合同之前，原告声明了“已清晰详细了解该交易所属行政区的限购政策规定，本人不属限购范围内，可按所属行政区政府规定进行交易办理过户手续。”但在9月27日准备网签之时，并不具备广州市购房资格，其已构成先违约，应承担相应的违约责任。即使是在后来原告获得了购房资质，也不影响其之前的违约行为认定。总结下来，购买房屋首先得符合地方性法律法规的硬性规定，还要慎重对待合同中的承诺条款，否则很容易引起违约纠纷，最后得不偿失。以上是北京德亮律师事务所，专业从事房地产律师业务近十年，对近期的房产纠纷案件所进行的分析，希望能为您在处理购房合同纠纷时提供参考。
|
