房产合同纠纷之一房二卖（一房多卖）纠纷（二）
来源：北京德亮律师事务所 作者：北京德亮律师事务所 人气： 发布时间：2017-04-13
摘要：上期我向大家简单介绍了一房二卖中的一种常见的纠纷及纠纷处理方式，这期我们将接着讲一房二卖（一房多卖）里的其他纠纷形式及纠纷解决。 一房二卖（一房多卖）中除了前面文章中常见的合同纠纷形式之外还有另外几种常见的合同纠纷，下面我给大家逐一介绍。因
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上期我向大家简单介绍了一房二卖中的一种常见的纠纷及纠纷处理方式，这期我们将接着讲一房二卖（一房多卖）里的其他纠纷形式及纠纷解决。 一房二卖（一房多卖）中除了前面文章中常见的合同纠纷形式之外还有另外几种常见的合同纠纷，下面我给大家逐一介绍。因为一房二卖和一房多卖的纠纷形式除了人数差异，其他并无多大不同，所以，下面介绍中，为了方便我将括号里一房多卖略去，各位详知就好。 一、在一房二卖中，出卖人将房屋售予前买家并办理了产权过户登记，之后又与后买受人成立就同一标的物的买卖合同。 此时，由于房屋产权已经过户，房屋出卖人已不是房屋所有权人，出卖人与后买受人签订的合同已非有效合同，系出卖他人之物。《合同法》第132条第一款规定：出卖的标的物应当属于出卖人或者出卖人为有权处分。不属于出卖人出卖人所有且出卖人无权处分的标的物，不构成买卖合同的标的物。这就是说，违反《合同法》第132条的第一款的规定的即属于无权处分行为。 《合同法》第51条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认捉着无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。对该条做反对解释，即权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同无效。因无权处分并最终导致合同无效的，有出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿。 二、在一房二卖中，两次买卖均未完成过户登记的纠纷及处理。在一房二卖中，二次买卖均为办理过户的登记的情况下，房屋所有权仍为出卖人享有。这时候，买受人只能能通过债权保护的方法保护自己的利益。《最高人民法院关于适用< 中华人民共和国>若干问题的解释（二）》第15条：出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第52条的规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求出卖人的违约责任的，人民法院应予支持。 三、在一房二卖中，后买受人明知出卖人与前买受人就同一标的物订立买卖合同，仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的处理。 这里有个值得探讨的问题，即后买受人明知而为的这一情况，是否属于《民法通则》第58条第（四）项的规定的恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益的民事行为无效的情形。 而一旦认定该种行为属于恶意串通，则依据《合同法》第52条第二项的规定，合同无效。 民法上的善意和恶意是一种描述行为人的主观心里状态的术语。而法律上的善意与恶意很难下一个准确的定义，一般只能通过制度加以说明。一般来说，善意就是指不知情；恶意指知情的情况。 而恶意串通的情况是仅指知情呢，还是专指以损害他人的利益为目的？ 法律上的恶意串通，是指行为人双方为谋取不正当利益的，互相勾结串通而实施的有损国家的，集体或者第三人利益的民事行为。 后买受人在明知出卖人已将标的物出卖于他人的，但仍与出卖人就该标的物成立买卖合同，其合同目的可能有二：只为取得标的物；主要为了损害前买受人的利益。在只为取得标的物的而无其他因素关联的情况下，后以合同在债的履行上与前一合同构成竞争关系，前一合同尚有履行的可能。 但是，在后买受人专以损害前买受人利益为目的，订立房屋买卖合同的情形下，就构成第三人侵害债权，前买受人可以此主张后一合同无效，并请求前一合同的实际履行。 侵害债权并非一种普遍的民事责任，其有严格的适用条件。就一房二卖而言，，只有后买受人出于不正当竞争目的而与出卖人订立合同并取得所有权，致使前买受人遭受重大损失的，才构成对前买受人债权的侵害。 以上是北京德亮律师事务所关于一房二卖（一房多卖）中的常见的纠纷的形式和处理原则所做的归纳和整理，希望能为您提供帮助！联系电话：010-63967885网址：www.bjdeliang.com 010-59492111邮箱：[email protected]邮编: 100055地址：北京丰台区广安路9号院4号楼517-519室微信公众平台：bjdlls888
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