以炒卖房屋为目的购房合同无效？_赫少华律师

文|赫少华，远闻（上海）律师事务所合伙人

朋友圈中传一篇《天津首判：以炒卖房屋为目的的购房合同无效》的报道，大意：

此类案件多为房地产中介人员，利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，与卖房人签订房屋买卖合同，再加价转卖给他人从中牟利。当卖方人陷入了炒房人的圈套，拒绝履行合同时就会被以违约为由起诉，并索要高额违约金。

滨海新区法院塘沽审判区认为，此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。

新闻中，法院的观点是合同不成立，但至于是无效还是不成立，此点引起大家的争议。

有观点(法官)提出：从价格法和《房地产经纪管理办法》的角度考虑合同效力问题，而不是说因为买房的人是炒房所以合同无效。并进一步补充观点以说明，《房地产经纪管理办法》不是法律也不是行政法规，但从维护社会公共利益的角度，否定合同效力并无不当。

新闻中的案例目前并没有检索到，但滨海新区法院对于同类案件处理---

情形：购房人签约后高价转手，履行不成的情况下，要求出售人退还定金并要求出售人赔偿高额的违约金。

处理：天津市滨海新区人民法院已有类似的裁判观点，在2016年11月17日的(2016)津0116民初23068号判决中。

合同效力：该案中双方的合同是解除。关于合同的效力，法院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》及“补充协议”，系当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。

但法院对合同第八条提出了异议，认为：

合同第八条“被告（注：出售人）允许原告（注：购房人）将该房屋过户给第三方名下，并配合过户一切手续，配合原告看房”的约定，将导致最终的买受人非本案原告，此约定违反了公平交易原则，扰乱了正常的市场交易秩序，更有可能给不法分子以可乘之机，借此倒卖房屋，故对原告要求被告赔偿违约金（注：原告已支付2万定金，要求20万元违约金）及居间服务费的诉讼请求，本院不予支持。

但对于同类合同条款，上海市一中院在【案号：（2015）沪一中民二(民)终字第*号】认定中另有角度。合同中有类似的约定：

在甲（注：出售方）、乙（注：买受方）签署的《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》中：

合同第七条：“…经双方友好协商一致同意乙方可转让买卖给第三方，并配合乙方看房”；

合同备注：“甲方承诺该房屋总价*元，如乙方转让给第三方的房价差额部分金额与甲方无关。”

当然，在该案的合同履行中，出现插曲，即丙出来买房并与甲签署了《上海市房地产买卖合同》，后来因故解除。

乙起诉甲要求继续履行居间合同，甲认为上述合同无效，主要理由：

①乙隐瞒了其身份，构成了“自己代理”；

②乙方为了不经过户直接转手倒卖房屋赚取差价，其行为违反了上海市房屋土地资源管理局下发的《关于禁止房地产经纪企业从业人员利用职业便利从事房屋转让活动的通知》以及《上海市经纪人条例》相关规定。

法院认为不构成合同无效:

在签订合同时，甲对于乙系中介人员的身份系知情的，而且合同载明了房屋买入方是乙，乙购房行为并未构成“自己代理”。

判断合同是否无效的依据，应以合同是否违反法律、行政法规效力性禁止性规定作为依据。现甲所引用的相关规定，均非确定合同无效的依据。

至于乙在合同中与甲所作的补充约定内容，也不存在限制及加重上诉人履行合同之义务，退一步讲，即便可能违反上海房管局的相关规定，也属于由相关行政部门处理的问题，因非强制性的法律规定，故不构成合同无效。