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本院再审认为，本案再审争议焦点为：一、案涉合同的性质、效力；二、娱英公司是否应向远盛公司支付违约金100万元；三、娱英公司是否应赔偿远盛公司可得利益损失330万元；四、娱英公司拒绝退还50万元定金的抗辩事由是否成立；五、一、二审法院判令解除案涉合同是否适用法律错误。 一、关于案涉合同的性质、效力问题。娱英公司再审关于案涉《合同书》性质是房地产开发合同且为无效的主张，本院不予支持。 第一，案涉《合同书》中关于娱英公司有义务将案涉土地性质变更为商住用地从而使涉案地块得以开发商住楼宇的约定不能证明双方当事人签订该合同的目的是进行房地产开发而非房地产转让。虽然案涉《合同书》约定了“娱英公司负责将上述工业用地变更为商业、住宅用地。”但该约定是基于案涉土地使用权性质当时是工业用地不能直接进行商业、住宅开发的事实。要在该土地上进行商住项目开发的前提就是将土地用途变更为商业、住宅用地。可见，无论由谁开发都应先办理土地用途变更手续。也即不能排除案涉《合同书》约定的是娱英公司将土地使用权用途变更后再转让给远盛公司的可能。因此，仅由娱英公司办理土地用途变更手续得不出案涉《合同书》性质是房地产开发合同的结论。 第二，娱英公司签订案涉《合同书》获取款项的数额、用途与案涉《合同书》的性质没有关联性。娱英公司再审虽主张签订案涉《合同书》是为清偿外债，不得已以偿还外债所需金额作为合同金额。但转让案涉土地所得价款数额及其用途都是娱英公司的单方意思表示，而合同性质应根据双方共同意思表示所形成的合同主要条款来判断，故娱英公司所得价款的数额、用途本身与证明案涉《合同书》性质是房地产转让合同或房地产开发合同没有关联性。 第三，远盛公司有无房地产开发的资质和能力与案涉《合同书》的性质没有关联性。案涉《合同书》的性质主要取决于双方共同意思表示以及合同主要条款反映的双方权利义务内容，而与合同签订主体有无开发资质、开发能力无关。即便远盛公司没有开发资质和能力，也只可能影响合同的效力及其履行，而不能作为合同定性依据。 第四，从案涉《合同书》主要条款对双方权利、义务约定来看，该合同应为房地产转让合同，远盛公司为案涉房地产的受让人：1、远盛公司在支付相应款项后将取得案涉土地使用权并获得案涉土地使用权的全部权益。根据案涉《合同书》约定，远盛公司在投入约定资金后，将享有案涉土地使用权、现有房产及开发项目物业的所有权和处分权。娱英公司则协助远盛公司摘牌，取得的土地使用权证书填写远盛公司或远盛公司指定开发商户名，争取的开发优惠政策归远盛公司所有；2、案涉土地开发的全部投入由远盛公司承担。案涉《合同书》虽约定由娱英公司办理变更事项，但相关变更等费用均由远盛公司承担。至于开发所需投入资金，案涉《合同书》也约定由远盛公司自筹资金解决；3、案涉土地开发主体为远盛公司。根据案涉《合同书》中“远盛公司以包干形式投入资金950万元…并自动获得以上房屋的所有权、土地的使用权、项目开发收益权”的表述可知，远盛公司以向娱英公司支付950万元形式获得了对案涉土地的开发收益权，取得了案涉土地开发主体资格。4、案涉土地开发所有收益和风险由远盛公司承担，案涉《合同书》已约定：“房地产开发项目全部收益归乙方（即远盛公司），全部风险由乙方承担。” 第五，娱英公司曾自认案涉《合同书》性质为房地产转让合同。根据本案一审庭审笔录记载，娱英公司曾当庭确认案涉《合同书》性质为房地产转让合同。现娱英公司没有提出足以推翻其自认的相反证据。 由上，从案涉《合同书》约定娱英公司不对案涉土地进行资金投入、不参与开发经营、不承担开发风险和亏损和只收取固定对价款项可知，案涉《合同书》内容实质是在远盛公司给付娱英公司购地款项后，由娱英公司将案涉土地使用权变更用途后转让给远盛公司进行开发经营。故案涉《合同书》性质应为房地产转让合同而非房地产开发合同。 第六，案涉《合同书》应为合法有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”之规定，该条所指“他人”，立法并没有要求必须具备房地产开发经营资质和经营实力，故不管远盛公司有无房地产开发资质，其都可以与娱英公司签订案涉《合同书》购买案涉房地产。至于其之后是否能对案涉土地使用权进行开发经营，并不影响案涉《合同书》的效力。 二、关于娱英公司是否应向远盛公司支付违约金100万元的问题。远盛公司再审主张，娱英公司应向远盛公司支付违约金100万元。对其主张，本院不予支持：第一，远盛公司未按约定给付定金50万元和案涉30万元的行为，构成违约。首先，远盛公司超期一天给付第二笔定金28万元的行为，已构成违约。按案涉《合同书》约定，远盛公司最晚应于2008年10月29日给足50万元定金。但远盛公司直到2008年10月30日才给付50万元定金中剩余的28万元，已经比约定日期晚了一天。对此，远盛公司的理由是，栖霞市人民法院于2008年10月29日在当地报纸上刊登了案涉土地拍卖公告这一事实，足以证明娱英公司可能因案涉房地产被拍卖而丧失或者可能丧失履行《合同书》的能力。在此前提下，远盛公司并未完全停止款项的给付，而是仍支付了所有定金。故其逾期给付定金的行为，不构成违约。远盛公司上述主张与其之前陈述不一致。2010年4月5日，远盛公司在给招远市领导的《关于招远市娱英玩具有限公司履约情况的汇报报告》中载明：“在支付第二笔款项的期限届满前（即2009年11月9日前），我司落实杨厂长是否妥善处理上述事宜，杨厂长未给予明确答复，我司开始怀疑娱英公司的履约能力。”这说明远盛公司开始怀疑娱英公司履约能力的时间点在“落实杨厂长是否妥善处理上述事宜，杨厂长未给予明确答复”之后，也即已超过了50万元定金约定的最后给付期限。 |
