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第三，亚星公司以《代理销售合同》第2.1条第（2）项的约定作为依据，请求海运公司支付差额利润的理由不能成立。《代理销售合同》第2.1条第（2）项约定，通过海运公司介绍、推荐等途径购买本合同标的物业，仍应按照亚星公司实施的销售价格和约定，支付购房费用和亚星公司销售利润，而海运公司以房抵偿工程款、以房抵债是在亚星公司构成根本违约无法保证《代理销售合同》所约定的销售回款的情况下所进行的以房支付欠款的行为，并非“介绍或推荐”案外人购买该部分房屋。故亚星公司基于本条约定请求海运公司支付差额利润，无事实及法律依据。 综上，一审法院支持亚星公司对于海运公司以房抵债、以房抵偿工程款部分住宅差额利润的诉请，适用法律错误，应予纠正。 3、关于销售给周诗铜等十位个人的住宅的差额利润问题。 关于销售给周诗铜等十位个人的1410平方米住宅的差额利润问题，亚星公司与海运公司均认为系对方为照顾关系户所销售。本院认为，该部分住宅以低于成本价销售系由亚星公司和海运公司为照顾相关关系户所共同销售，主要有以下四个方面的理由：首先，亚星公司和海运公司在本案诉讼中均认可其知悉该部分住宅为照顾相应的关系户及销售价格低于《代理销售合同》所约定的销售保底均价的事实。其次，该部分住宅在合同履行期间以低于成本价销售给相关关系户，亚星公司和海运公司对此均未提出异议，这说明该部分住宅的销售已经获得双方当事人的认可。再次，亚星公司与海运公司在《代理销售合同》中已经约定“海运公司如果确有一些需要处理的关系，双方共同协商调整价格和数量”，这说明双方在签订代理合同时已经预先涉及到向关系户销售房屋问题，而以低于成本价向关系户销售是符合《代理销售合同》相关安排的行为。最后，对于该十套住宅中销售给海运公司员工梁鸿的椰D-1001住宅，亚星公司在本案调查中亦明确表示其同意该销售行为，这进一步印证了在销售该部分房屋时已经获得了亚星公司的同意；而该房屋销售给海运公司员工的事实也说明海运公司对此也明确同意。因此，在该十套住宅系亚星公司与海运公司共同销售给相应关系户的情况下，亚星公司请求海运公司支付该部分房屋的差额利润，理据不充分，本院不予支持。 4、关于合同履行期满后海运公司将亚星公司未销售完成的住宅自行销售部分的差额利润问题。 关于合同到期后未销售的住宅部分，根据《代理销售合同》第3.2条约定，销售期限届满后，其他尚未售出的本合同标的的住宅，“经海运公司同意后”，亚星公司按本合同约定的条件继续销售。而在《代理销售合同》约定的合同履行期限已经届期的情况下，海运公司未将该部分住宅交由亚星公司继续销售，而是自行销售，这种行为应视为海运公司不同意将该部分的住宅继续交由亚星公司销售。海运公司的此种处理方式不违反《代理销售合同》的约定。在海运公司并不同意由亚星公司继续销售剩余住宅的情况下，亚星公司主张该部分住宅的销售差额利润，无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院对此部分的处理并无不当，本院予以维持。 5、关于海运公司依据《补充协议》约定，应补贴亚星公司331117元的问题。 《补充协议》约定海运公司抽回9220.71平方米房屋，补贴亚星公司331117元。鉴于该约定有效，而海运公司并未将上述款项支付给亚星公司，因此，海运公司应依约支付亚星公司该部分款项。 综上，海运公司应支付亚星公司的总款项为： 10551570+14966058+331117元=25848745元。鉴于海运公司已经支付亚星公司的款项共计为24344643.86元，故海运公司尚欠付亚星公司的应付款项为：25848745-24344643.86=1504101.14元。因此，亚星公司请求海运公司支付其差额利润21020301.94元，部分有事实及法律依据，本院予以支持；部分无事实及法律依据，本院予以驳回。一审法院判决海运公司支付亚星公司的差额利润数额部分错误，本院予以纠正。 至于亚星公司主张，海运公司应支付其迟延支付差额利润的违约金问题，鉴于亚星公司在本案《代理销售合同》约定的履行期限内并未完成合同约定的销售面积及销售额，已经构成违约，故在亚星公司已经构成违约的情况下，其还要求海运公司支付相应的违约金，有违诚信原则，本院不予支持。一审法院在亚星公司已经构成违约的情况下，仍判令海运公司支付亚星公司违约金，适用法律错误，本院予以纠正。 （四）关于亚星公司要求海运公司支付1252650元易货交易剩余房款的诉讼请求能否成立问题。 对于易货交易剩余房款1252650元，海口市中级人民法院（2010）海中法民一终字第1599号民事判决书、（2010）海中法民一终字第1244号民事判决书、（2010）海中法民一终字第1617号民事判决书分别载明，案外人蒋秋红、周家飞、陈敏敏各自购房余款25万元、35万元、27万元未向海运公司支付，亦未办理银行按揭贷款手续。而海运公司在本院审理过程中还提供海口市中级人民法院（2011）海中法民一终字第1820民事判决书，证明案外人曹艳剩余尾款12650元未支付；提供海口市龙华区人民法院（2007）龙民一初字第1435号民事判决书和海口市龙华区人民法院（2009）龙执字第635-1号执行裁定书，证明案外人李仙萍并未支付购房余款37万元。对于海运公司的上述主张，亚星公司并未提出异议，故本院确认案外人并未支付1252650元易货交易剩余房款，而亚星公司在本案中要求海运公司替案外人支付该部分款项，无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院对于该问题的处理，认定事实及适用法律均错误，本院予以纠正。 （五）关于港航公司应否承担连带责任问题。 虽然海运公司开发建设的宝岛花园和椰城花园已于2005年3月11日经海南省国资委发文同意无偿划转给港航公司作为注册资金，港航公司在接收上述国有资产后，又授权委托海运公司以其名义做好房产销售工作，但海运公司与港航公司分别为两个独立的法人单位，且亚星公司同港航公司之间亦不存在任何合同关系，故亚星公司主张港航公司对海运公司所欠债务承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，二审判决驳回亚星公司的诉讼请求，适用法律错误，本院予以撤销。一审判决认定事实及适用法律部分错误，本院予以纠正。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销海南省高级人民法院（2010）琼民二终字第21号民事判决； 二、维持海南省海口市中级人民法院（2007）海中法民二初字第93号民事判决第三项、第四项； 三、撤销海南省海口市中级人民法院（2007）海中法民二初字第93号民事判决第二项； 四、变更海南省海口市中级人民法院（2007）海中法民二初字第93号民事判决第一项为：海南省海运总公司于判决生效之日起十日内向洋浦亚星房地产经纪有限公司支付款项1504101.14元。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费176264元，由洋浦亚星房地产经纪有限公司负担76264元，由海南省海运总公司负担100000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王友祥 审 判 员 刘银春 代理审判员 仲伟珩 二〇一三年五月二十三日 书 记 员 王 鹏 |
