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至于海运公司主张，因亚星公司未按合同约定履行房屋销售义务，致使海运公司不能按工程进度支付工程款，工程一再逾期，构成迟延交房，经法院判决支付违约金2661978元，应由亚星公司承担责任问题。一审法院认定，造成海运公司支付违约金的损失与亚星公司代理销售房屋的行为没有直接的因果关系，故海运公司的该项诉讼请求依法不予支持。一审法院对此问题的认定，并无不当，对海运公司在的此项请求，本院不予支持。 综上，海运公司的诉讼请求，均无事实及法律依据，本院予以驳回。 （三）关于亚星公司要求海运公司支付21020301.94元销售差额利润及6932966.52元违约金的诉讼请求能否成立问题。 亚星公司要求海运公司支付销售差额利润21020301.94元的诉讼请求，由以下五部分款项组成：1、亚星公司在合同履行期间直接销售的住宅和商铺的差额利润；2、海运公司未经亚星公司同意以房抵偿工程款、以房抵债的住宅的差额利润；3、销售给周诗铜等十位个人的住宅的差额利润；4、合同履行期满后海运公司将亚星公司未销售完的住宅自行销售部分的差额利润；5、海运公司依据《补充协议》约定，对于抽回的9220.71平方米房屋，应补贴亚星公司331117元。对于亚星公司所主张的上述五部分款项诉请，海运公司是否需要支付及具体支付的数额，本院分析认定如下： 1、对于亚星公司直接销售住宅和商铺部分的差额利润。 对于亚星公司直接销售商铺部分的差额利润，一审法院认定，亚星公司直接销售商铺面积3866.02平方米，销售差额利润为11001373元。在本院审理过程中，亚星公司自认，一审法院多计算了10.23平方米，其直接销售商铺面积实际为3855.79平方米，销售差额利润为10551570元，而其提供的计算方式为：实际销售的商铺总价款-（保底均价×销售商铺面积）=差额利润。对此，鉴于《代理销售合同》约定保底均价之上的差额均为亚星公司的差额利润，故亚星公司所主张的差额利润具有合同依据，应予支持。而在本院审理过程中，海运公司在未对亚星公司销售商铺面积及销售利润的计算提出异议的情况下，仅仅以亚星公司未完成合同约定的90%整体销售额为由，抗辩亚星公司无权收取任何利润，理据不充分，本院不予支持。亚星公司所主张的商铺部分的差额利润10551570元，海运公司应予支付。 对于亚星公司直接销售住宅部分的差额利润，一审法院认定为亚星公司直接销售住宅20013.75平方米，销售差额利润为14966058元。对于上述差额利润，亚星公司主张的计算方式为：实际销售的住宅总价款-（保底均价×销售住宅面积）=差额利润；而海运公司认为，基于双方约定的利润结算系整体结算，故在亚星公司未完成合同约定的90%整体销售面积及销售总额的情况下，亚星公司无权收取任何差额利润。鉴于《代理销售合同》约定保底均价之上的差额均为亚星公司的差额利润，故亚星公司所主张的差额利润具有合同依据，应予支持。而对于一审法院所认定的上述事实，尽管亚星公司和海运公司在本案二审过程中，均从各自的利益角度主张有些许误差，但鉴于亚星公司和海运公司对各自的主张均未提出充分证据予以佐证；而在本院审理过程中，亚星公司与海运公司对于上述事实均未提出异议，故本院对于一审法院的认定予以确认，对此差额利润，海运公司应支付给亚星公司。 2、关于海运公司未经亚星公司同意以房抵偿工程款、以房抵债的住宅的差额利润问题。 亚星公司主张，海运公司未经其同意以房抵偿工程款、以房抵债的住宅，应支付其差额利润。本院认为，亚星公司的上述主张理据不充分，应不予支持。第一，从亚星公司在本案的诉讼请求来看，亚星公司主张依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定获得此部分销售差额利润，实质上系要求海运公司支付因违约以房抵债、以房抵偿工程款给其造成的损失，而亚星公司的此项请求能够获得支持的前提是：如果海运公司不以该部分住宅抵偿工程款及抵债，则亚星公司能够销售完成该部分住宅，从而能够基于《代理销售合同》约定获得该部分住宅的销售差额利润。但是，从本案亚星公司履行《代理销售合同》的情况及亚星公司与海运公司所签订的《宝岛和椰城花园住宅、商铺移交和销售情况确认书》内容来看，亚星公司在合同约定的包销期间仅仅销售住宅20307.86平方米（未包括海运公司依据协议收回住宅面积9220.71平方米、以房抵债住宅面积3858.84平方米、以房抵偿工程款面积3959.42平方米、双方争议销售给周诗铜等十位个人的住宅1410平方米以及易货交易部分的住宅1291.40平方米），销售量较之于亚星公司所包销的全部住宅面积48982.83平方米，完成比例仅为41.45%；而在包销期届满时，尚有约约8940.6平方米住宅（以及3866.02平方米商铺）未销售出去，故并不存在亚星公司所包销的房屋不够其销售的情况。这意味着在合同约定的履行期间，亚星公司不能取得该部分住宅的销售差额利润。因此，在亚星公司已经构成根本违约、不能取得该部分住宅销售差额利润的情况下，海运公司以房抵偿工程款、以房抵债亦不会给亚星公司造成任何损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，亚星公司请求海运公司支付海运公司以房抵偿工程款、以房抵债部分住宅的差额利润，同上述合同法的规定明显不符，理据不当，本院不予支持。至于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定，在本案中只有在亚星公司未构成根本违约、能够销售完成所包销住宅的情况下才可以适用，而在亚星公司已经构成根本违约、未完成《代理销售合同》约定的房屋销量的情况下，则不能依据该条规定支持亚星公司关于支付此部分住宅销售差额利润的诉请。 第二，从海运公司以房抵偿工程款、以房抵债的过程来看，亚星公司并未对此提出异议，其只是在双方最终结算时单方提出要求海运公司支付该部分住宅的销售差额利润，亦有违诚信原则，故海运公司关于此部分住宅不应支付亚星公司销售差额利润的抗辩，本院予以采信。 |
