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2004年1月8日，双方确认，宝岛花园未售房屋145套，未售商铺12间（总面积4264平方米），椰城花园未售房屋206套、未售商铺17间（建筑面积5872.16平方米），住宅建筑面积48982.83平方米。同日，海运公司将上述房屋交给亚星公司销售。 2004年2月20日，海运公司与亚星公司签订《代理销售补充协议书》约定，宝岛花园、椰城花园项目设计方案调整后新增的商铺8084.39平方米，海运公司委托亚星公司提供产品策划及营销策划，市场推广及销售代理全程服务。宝岛花园D、E幢一层2008.72平方米，二层2345平方米，椰城花园D幢二层2703.06平方米，共计7056.83平方米商铺销售保底均价为每平方米3980元，其余1027.56平方米商铺销售保底均价为2800元，具体见双方确认的清单。委托销售的方式、期限、代理费标准、支付方式及违约责任等各项按双方2003年12月30日订立的《代理销售合同》约定执行。 2004年3月12日，亚星公司向其售楼部、各办事处发出《调价通知》，将营销的宝岛花园、椰城花园住宅销售价格由原每平方米2380元调整为每平方米2480元起价，楼层差价80元；商铺销售价格为每平方米6500元，从3月15日起执行。2004年6月30日，亚星公司又向售楼部、各办事处发出《调价通知》，对宝岛花园、椰城花园住宅销售价格分二阶段进行调整，第一阶段自通知之日起至本年底，试行每平方米2680元起价，楼层差价80元，第二阶段从2005年1月1日正式实行新的价格。 2005年10月8日，海运公司与亚星公司签订《补充协议》约定，海运公司抽回已委托亚星公司销售中的住宅20套用于抵付工程款，合计建筑面积2759.31平方米，价格为每平方米2100元，即海运公司补贴亚星公司每平方米120元，合计331117元；抽回销售中的尾房47套，建筑面积为6402.84平方米，为答谢职工的支持，将用优惠价（均价每平方米1980元）向职工销售。双方按上述协议执行住宅面积9220.71平方米。 2006年2月1日，海运公司与亚星公司签订《宝岛花园、椰城花园剩余底商项目独家代理销售服务合同》（以下简称《剩余底商代理销售合同》）约定，海运公司将剩余的12000平方米的商铺委托亚星公司销售。 2007年2月4日，亚星公司向港航公司、海运公司出具《宝岛花园、椰城花园项目销售清算报表》载明：亚星公司为港航公司、海运公司项目销售差额利润44924511.56元，其中应由港航公司、海运公司代扣代缴税款2470848.14元，2007年1月1日已付销售差额利润为24230737.86元，尚欠应支付销售差额利润1822925.56元，支付违约金4997218.07元，应支付易货委托销售差额利润为1252650元。对该报表，海运公司不予认可。 一审法院另查明，海运公司共向亚星公司移交住宅面积48982.83平方米，商铺面积18220.55平方米。亚星公司直接销售住宅20013.75平方米（不包括宝C-402号、宝E一504号房屋），销售差额利润为14966058元。商铺面积3866.02平方米（包括宝1D号、椰1-22号），销售差额利润为1100137元。海运公司未经亚星公司同意售给施工单位的住宅面积3959.42平方米，销售差额利润为4051217.2元；以房抵债3852.84平方米，执行销售房价与合同均价的差额为3647943.6元；向其他个人销售住宅面积1410平方米，执行销售价与合同均价的差额为1478540.8元；根据海运公司与亚星公司2005年10月8日签订《补充协议》的约定，海运公司收回房屋面积9220.71平方米，海运公司向亚星公司补贴331117元；海运公司应向亚星公司支付销售利润共计35476249.6元。余下未销售的住宅在合同履行期限届满后被海运公司处置。 截至2005年11月25日，海运公司共向亚星公司支付包销差额16303346元，2006年1月23日、1月25日、2月23日、3月22日、2007年1月8日，海运公司分别向亚星公司支付包销差额3827878元、600000元、93419. 86元、3000000元、520000元，上述款项共计24344643.86元。至此，海运公司尚欠亚星公司销售利润11131605.74元。 海运公司用住宅易货销售1291.4平方米，海运公司尚欠亚星公司易货后销售房屋的款项1252650元。 一审法院又查明，2005年3月11日，海南省国资委向海运公司和港航公司下发琼国贸（2005）40号文，决定无偿划转海运公司部分国有资产缴付港航公司的注册资本，其中划转的土地有本案所涉宝岛花园和椰城花园用地。2005年11月22日，港航公司向海运公司出具授权委托书，授权事项为：海运公司开发建设的宝岛花园和椰城花园项目已转移至港航公司名下，为继续做好上述两项目房产的销售工作，港航公司特委托海运公司作为销售两项目的房产代理人，并同意海运公司以该公司名义销售。海运公司自开始销售两项目房产起在购房合同及其他销售文件上使用该公司印章，港航公司均予同意、确认。 一审法院认为，海运公司与亚星公司签订的《代理销售合同》《代理销售补充协议书》《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。关于亚星公司是否返还所收取海运公司销售差额利润、海运公司是否支付亚星公司剩余销售差额利润的问题，海运公司请求亚星公司返还已付销售差额利润没有法律和合同依据，依法不予支持；亚星公司依据代理合同的约定请求海运公司支付尚欠的销售差额利润于法有据，依法予以支持。关于海运公司以房冲抵工程款、以房抵债以及自行销售的房屋是否应向亚星公司支付销售差额利润的问题。海运公司在合同履行期间未经亚星公司同意处置代理合同所涉房屋，应向亚星公司支付销售差额利润。关于海运公司是否应向亚星公司支付易货房屋余款的问题，亚星公司请求海运公司支付售房余款，依法予以支持。关于合同期间届满未销售的房屋海运公司是否应向亚星公司支付销售差额利润问题，在亚星公司未依约完成销售量的情况下，海运公司将剩余住宅直接对外销售并不违反法律规定和合同约定，亚星公司的请求，依法不予支持。关于双方违约责任的问题，海运公司主张亚星公司支付违约金2661978元的诉讼请求依法不予支持，而海运公司未依约履行向亚星公司支付销售差额利润的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。关于港航公司对海运公司的债务是否承担连带责任的问题，亚星公司的主张没有事实依据、合同依据以及法律依据，不予支持。综上，一审法院经审判委员会讨论决定，于2010年8月22日判决：一、海运公司于判决生效之日起十日内，向亚星公司支付销售差额利润11131605.74元及违约金(2006年1月1日至1月22日以19172903.6元为本金，1月23日至1月24日以15345025.6元为本金，1月25日至2月22日以14745025.6元为本金，2月23日至3月21日以14651605.74元为本金，3月22日至2007年1月7日以11651605.74元为本金，1月8日至2007年11月3日以11131605.74元为本金，均按每日万分之三计付）；二、海运公司于判决生效之日起十日内，向亚星公司支付易货房屋销售余款1252650元；三、驳回海运公司的诉讼请求；四、驳回亚星公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费176264元，由海运公司负担；反诉案件受理费96964元，由海运公司、亚星公司各负担二分之一。 海运公司与亚星公司均不服一审法院判决，向海南省高级人民法院（以下简称二审法院）提起上诉。 |
