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二审法院经审理查明，《代理销售合同》第4条约定，亚星公司承诺既定的销售期内，确保对应销售价格、销售回款；支出包括路牌广告、工地包装、售楼处及其包装，以及各种宣传、展会、公关等内容的推广费用及报纸媒体费用；亚星公司承担本项目销售部人员工资、佣金、销售管理费用及其他相关费用。第7.2条约定“销售清盘时一并结算”。一审法院计算海运公司尚欠亚星公司销售利润是根据按套结算计算的，计算数额错误，应当以合同约定的整体结算计算。 亚星公司直接销售商铺面积为3827. 25平方米（包括宝1D号，椰1-22号）。一审判决确认亚星公司直接销售商铺的销售差额利润为1100137元，系书写错误，应为11001373元。 《代理销售合同》到期后，海运公司与亚星公司签订《宝岛花园、椰城花园剩余底商项目独家代理销售服务合同》，将未售出的商铺继续交由亚星公司包销，双方亦发生纠纷，已成讼，案号为（2007）海中法民二初字第94号，该案尚在审理中。 二审法院还查明，办理宝岛、椰城花园按揭贷款的建行海南省分行个人贷款中心，无发放与《宝岛和椰城花园住宅、商铺移交和销售情况确认书》表三中所列“银行按揭未放款”部分相关个人按揭贷款记录，无发放与案中争议易货住宅购房款相关的个人按揭贷款记录。 二审法院对一审法院查明的其他事实予以确认。 二审法院认为，（一）关于本案的案由，本案案由应确定为“房屋买卖合同纠纷”。 （二）关于是应当继续支付房屋包销差价款还是应当返还已支付的房屋包销差价款问题。根据包销合同的性质，《代理销售合同》第7.1条所约定的“住宅销售整体保底均价”和“商场销售整体保底均价”，实质是包销房屋的包销价格。亚星公司承诺在销售期限内完成90%的房屋销售量，若达不到该销售量，由亚星公司按双方确定的均价收购。在合同约定的包销期限内，扣除收回房屋面积9220.71平方米，海运公司实际交由亚星公司包销的房屋面积为57982.67平方米；包括亚星公司直接销售房屋、海运公司未经亚星公司同意售给施工单位住宅和以房抵债以及向其他个人销售住宅，共计售出房屋34354.66平方米，未售出房屋23628.01平方米，亚星公司在包销期限内仅完成了59％的房屋销售量，没有达到合同约定90%的房屋包销定额；包销期限届满后，双方均未就尚未履行的合同内容达成新的合意，包销房屋的法律关系已终止。亚星公司既未按合同约定完成包销定额，也未按合同约定出资收购未售出的包销房屋，构成根本性违约。在亚星公司已构成违约，且合同期限届满的情形下，海运公司将剩余住宅直接对外销售并不违反法律规定和合同约定。亚星公司要求适用合同约定的包销价格就售出的房屋按套结算包销差额利益，不符合合同约定包销价格的原意，也与双方订立合同的目的相违背，因此，对亚星公司要求继续支付房屋包销差额款的主张，不予支持。 亚星公司没有完成合同约定的包销义务，因此没有包销差额利益，其以差额利益名义向海运公司收取的款项应当予以退还。但鉴于亚星公司在履行合同期间共售出房屋34354.66平方米，已投入了一定量的人力、物力和资金，海运公司也认可相关投入及费用的客观存在。而且，海运公司认为亚星公司债务缠身实际已资不抵债，即使判决其返还已经收取的款项也难以执行。因此，海运公司向法院表示“不再要求亚星公司返还已收取的2434.4643万余元的房屋包销款，同时也不再向亚星公司支付任何款项”，该表示视为海运公司对自己权利的处分，且不违法，予以准许。 （三）关于1252650元的易货住宅售房余款问题。易货房屋属于亚星公司所有，由亚星公司以海运公司名义对外销售，亚星公司承认购房合同约定该1252650元购房余款以银行按揭贷款支付，但办理宝岛花园、椰城花园售房个人按揭贷款的建行海南省分行个人贷款中心没有发放该笔按揭贷款的记录，亚星公司也不能举证证明海运公司已收到该1252650元购房余款，亚星公司主张应由海运公司支付该购房余款，实质是要求海运公司替购房者支付购房余款，没有合同和法律依据，不予支持。 （四）关于港航公司应否承担连带责任问题。如上所述，已不存在海运公司对亚星公司负有债务的事实，因此也就不存在港航公司对海运公司债务承担连带责任问题。 综上，二审法院经该院审判委员会讨论决定，于2011年10月17日判决：一、撤销一审法院（2007）海中法民二初字第93号民事判决；二、驳回海运公司的全部诉讼请求；三、驳回亚星公司的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费176264元，由海运公司负担106000元，亚星公司负担70264元；反诉案件受理费96964元，由亚星公司负担。二审案件受理费176264元，由海运公司负担77932元，由亚星公司负担98332元。 亚星公司不服二审判决，向本院申请再审称，一、二审法院审理违反法定程序。根据《海南省高级人民法院谈话笔录》显示，负责本案审理的法官单独会见了被申请人的法定代表人，并对案件进行了会商，通过会商将案件结果定了下来，显然属于程序重大违法。二、二审法院认定“亚星公司没有达到合同约定90%的房屋包销定额……对亚星公司要求继续支付房屋包销差额款的主张，不予支持”，无事实及法律依据。《代理销售合同》第7.2款约定，双方对于销售利润的结算为按月据实结算。且签订合同后，至起诉前，海运公司已经依约向亚星公司支付2434.464万元。在合同约定的终止期限后，海运公司还在2006年和2007年为亚星公司拨付差额利润800多万元。这证明，从合同履行情况来看，双方均认可单套结算方式。而《代理销售合同》第3.2条明确，销售期限届满后，其他尚未售出的本合同标的物业，经海运公司同意后，亚星公司按合同约定的条件继续销售；同时，该合同第6.10条约定，亚星公司承诺在销售期限内完成90%的销售量，若达不到该销售量，由亚星公司按双方确定的均价收购。根据这两条约定，对于销售期限届满时，未能销售的房屋如何处理双方约定了两种处理方式，一是海运公司可以允许亚星公司继续销售，当然海运公司也可以不允许亚星公司继续销售，而是由自己继续销售，二是由亚星公司按双方确定的均价收购。因此，二审法院认定亚星公司根本违约，并据此否定双方合同中约定的结算条款，认定事实错误。而根据海运公司与亚星公司2005年10月8日签订的《补偿协议》约定，海运公司收回房屋面积9220.71平方米，向亚星公司补贴331117元，这一事实表明，海运公司收回房屋由自己出售，必须征得亚星公司的同意，并给予补偿。三、二审法院驳回亚星公司主张的易货房屋尾款这一诉讼请求是错误的。海运公司与购房人签订《商品房买卖合同》后，仅将首付款支付给了亚星公司，剩余房款拖欠达七年之久不予支付，对于这部分欠款海运公司应当支付。四、亚星公司为履行《销售代理合同》支付了大约4000万元投入，二审判决违反公平原则。综上，请求：一、依法撤销二审法院（2010）琼民二终字第21号民事判决；二、判令海运公司向亚星公司支付21020301.94元差额利润及违约金6932966.52元；三、判令海运公司向亚星公司支付1252650元易货交易剩余房款；四、判令港航公司对上述债务承担连带责任。本案诉讼费用由海运公司承担。 |
