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（四）关于《购房协议书》是否应当解除的问题。蜀都实业公司于2007年1月4日将房屋交付给讯捷公司占有使用后，讯捷公司2009年6月致函要求降价，随后双方就应否支付场地使用费，买卖过户时税费的负担、产权证的办理及尾款的支付时间、出售房屋所涉抵押的解除问题等事宜进行了一系列磋商。二审审理中，蜀都实业公司提交了《税务咨询报告》，双方当事人对该证据真实性无异议，二审法院对该证据的真实性予以确认。该证据亦印证了以上事实。双方磋商未达成协议，直至2010年3月3日蜀都实业公司发函要求解除双方所签《购房协议书》。在诉讼中，经人民法院主持调解和庭外和解，双方当事人仍不能达成协议。按照《购房协议书》的约定，“甲乙双方应就购房屋合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商”，双方之间有磋商并签订正式房屋买卖合同的义务。蜀都实业公司作为讼争房屋所有权人，将涉案房屋交付讯捷公司使用5年多时间内，与讯捷公司既未达成正式房屋买卖合同，又未达成租赁协议，其既未收到房屋转让价款，亦未收到房屋租金，阻碍其物权实现，其在双方达不成正式房屋买卖合同的前提下，有权根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，选择对其财产的处分方式，解除与讯捷公司签订的《购房协议书》。 蜀都实业公司于2010年3月3日发出解除函，讯捷公司于2010年5月18日向法院提起诉讼，故蜀都实业公司发出的该解除函不产生通知解除合同的法律效力，一审判决支持讯捷公司的该项诉讼请求并无不当；但一审判决认为《购房协议书》不符合解除条件，故判令蜀都实业公司在讯捷公司支付全部购房款后90日内交付涉案房屋并由双方各自承担相关税费不当，二审法院予以纠正。上述购房协议解除后，蜀都实业公司请求返还涉案房屋的诉讼请求符合《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，虽然蜀都实业公司起诉时主张立即腾退房屋，但应当给予讯捷公司必要的准备时间，二审法院酌定为30日。 至于讯捷公司已经支付1000万元定金，可另行主张权利。 （五）关于讯捷公司是否应支付场地使用费的问题。双方当事人签订《购房协议书》后，蜀都实业公司于2007年1月4日将讼争房屋交付给讯捷公司使用至今，但蜀都实业公司并没有证据证明交付行为系其于租赁关系或系《购房协议书》之外的其他有偿法律关系，故蜀都实业公司请求讯捷公司按照周边同类商场租金支付场地使用费没有事实和法律依据。虽然讯捷公司对蜀都实业公司提交的宏价评（2011）53号《价格评估报告书》的真实性无异议，但因该《价格评估报告书》与本案无关，二审法院不予采信。二审法院对蜀都实业公司二审申请对讼争房屋自2007年1月4日至实际鉴定之日止的场地占有使用费进行鉴定的申请不予准许。对蜀都实业公司主张支付场地使用费的上诉请求，不予支持。 综上，二审法院经该院审判委员会讨论决定，判决：一、维持一审判决第一项，即“讯捷公司与蜀都实业公司于2006年9月20日签订的《购房协议书》成立并有效”；二、撤销一审判决二、三、四、五项，即“蜀都实业公司于2010年3月3日作出的解除其与讯捷公司2006年9月20日所签《购房协议书》的解除函无效；在讯捷公司向蜀都实业公司履行完毕支付购房款义务后90日内，蜀都实业公司协助将位于成都市暑袜北三街20号蜀都大厦北一楼及中庭2100平方米房屋过户给讯捷公司，因此所产生的税和费按相关规定由讯捷公司与蜀都实业公司各自承担；驳回讯捷公司的其他诉讼请求；驳回蜀都实业公司的其他诉讼请求”；三、讯捷公司于判决生效之日起30日内将位于成都市署袜北三街20号蜀都大厦北一楼及中庭2100平方米房屋腾退给蜀都实业公司；四、驳回讯捷公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回蜀都实业公司的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费379300元，财产保全费5000元，由讯捷公司负担192150元，蜀都实业公司负担192150元；一审反诉案件受理费87172.50元，由讯捷公司负担43586元，蜀都实业公司负担43586.50元。二审案件受理费466172.50元，由讯捷公司负担233086元，蜀都实业公司负担233086.50元。 讯捷公司不服二审判决，向本院申请再审称，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项之规定，申请再审，请求：撤销二审判决第二、三、四项判项，维持一审判决。具体理由为：1、蜀都实业公司与讯捷公司签订《购房协议书》，构成房屋买卖合同关系，成立并有效，且已部分履行，应当继续履行。二审判决在认定《购房协议书》有效、蜀都实业公司于2010年3月3日发出的解除函不产生通知解除合同的法律效力、蜀都实业公司并未反诉请求解除《购房协议书》，却无端撤销一审判决关于解除函无效的判项，判令讯捷公司腾退房屋，判项与法院认定之间逻辑混乱，明显缺乏事实和法律依据。2、蜀都实业公司不享有解除权。二审判决在合同纠纷案件中错误适用《物权法》第三十七的规定，认为蜀都实业公司有权解除合同，显属适用法律错误。 蜀都实业公司答辩称，1、案涉合同是立约定金合同，目的是担保主合同的订立，是一份认购预订协议；双方的主合同始终处于磋商之中，并因不可归责于双方的原因而未能订立。2、由于房屋买卖主合同未能订立，预约合同目的不能实现，蜀都实业公司发出解除函，案涉合同被解除。3、讯捷公司要求继续履行于法无据，且该合同没有履行的具体内容，也无法实际履行。4、在双方买卖关系尚未确定之情况下，蜀都实业公司将房屋交付给讯捷公司是依双方谈妥的租赁关系，讯捷公司基于租赁关系占有使用该房屋，在案涉合同解除后理应清退场地并支付相应场地使用费。 |
