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蜀都实业公司一审反诉称，讯捷公司与蜀都实业公司签订案涉《购房协议书》约定讯捷公司支付定金后，双方应就房屋买卖合同主要内容进行磋商，待房屋买卖合同签订后定金转为购房款，《购房协议书》自动生效。2006年12月31日，该房屋对外出租到期，此时，双方虽未就房屋买卖事宜达成一致，但基于对双方合作及可能买卖的信赖，蜀都实业公司同意讯捷公司使用该房屋。在《购房协议书》签订后，讯捷公司自2007年1月4日实际占有使用该房屋的三年多的时间内，双方就房屋买卖的事项进行了多次磋商，但一直未能达成一致意见，未能签订房屋买卖合同。在此期间，讯捷公司占有使用蜀都实业公司的房屋从事商业活动，获取商业利益，而双方长期无法达成交易，致使蜀都实业公司既不能出售房屋收取房款，也未收取场地占用费，客观上蒙受了巨大经济损失。为此，蜀都实业公司不得不于2010年3月3日向讯捷公司发函，请求解除《购房协议书》并要求讯捷公司支付场地占有使用费。综上，故请求：1、判令讯捷公司立即腾退蜀都大道北三街20号北一楼及中庭建筑面积约2100平方米房屋给蜀都实业公司；2、判令讯捷公司向蜀都实业公司支付上述房屋从2007年1月4日至实际腾退房屋之日的占有使用费（计算截至2010年6月30日为2650.90万元）。 讯捷公司答辩称，讯捷公司的诉讼请求是基于双方的买卖关系，而蜀都实业公司的反诉请求则是基于房屋占有关系，本诉和反诉不是基于同一法律关系，不具有对抗性，本诉成立则反诉不成立，反诉成立则本诉不成立。因此，蜀都实业公司的反诉条件不成立，反诉应不予受理或者受理后中止审理，不应与本诉合并审理。蜀都实业公司交付房屋的行为是基于《购房协议书》，本案法律关系是买卖合同关系，故讯捷公司要求确认《购房协议书》成立，双方应履行相关的义务。此外，蜀都实业公司要求讯捷公司支付房屋占有使用费没有任何法律依据。 友利公司未提交答辩意见。 一审法院认为，（一）讯捷公司提起本案诉讼，诉状上诉讼请求的范围包括确认蜀都实业公司于2010年3月3日作出解除双方于2006年9月20日所签订的《购房协议书》的解除函无效。后讯捷公司提出的增加诉讼请求申请对原有的诉讼请求进行了细化和增加，并未明确放弃请求确认解除函无效的诉讼请求。蜀都实业公司主张讯捷公司系重新提出诉讼请求且以实际行为表明放弃争议请求的理由不成立，讯捷公司的诉讼请求具体明确，一审法院予以确认。 （二）因蜀都实业公司基于合同解除而提起反诉，请求讯捷公司腾退房屋并支付场地占有使用费，而讯捷公司请求继续履行合同，故双方请求是否成立需要确认双方于2006年9月20日所签的《购房协议书》是否已经解除，蜀都实业公司于2010年3月3日作出的解除函是否有效。蜀都实业公司于2010年3月3日作出解除双方2006年9月20日所签《购房协议书》的解除函，该函于2010年3月8日到达讯捷公司，双方对上述事实均无异议，一审法院予以确认。合同可因法定或约定解除，《合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定了法定解除的条件，第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”。蜀都实业公司的解除函虽然于2010年3月8日到达讯捷公司，但讯捷公司已于2010年5月18日向一审法院提起诉讼，对解除函的效力提出异议。由于双方在《购房协议书》中对合同解除及异议期间没有明确约定，故讯捷公司就解除函效力提出异议的期限不违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十四条对异议期间的规定。现蜀都实业公司主张根据《合同法》第九十四条第（五）项“法律规定的其他情形”以及《担保法解释》第一百一十五条的规定，以双方磋商未达成一致意见为由行使法定解除权，经审查，该事由不符合法定解除合同的情形，蜀都实业公司发出的合同解除函无效，对讯捷公司不产生法律效力，故一审法院对讯捷公司诉请确认蜀都实业公司于2010年3月3日作出的解除2006年9月20日所签《购房协议书》的解除函无效的诉讼请求予以支持。 （三）讯捷公司诉讼请求建立在《购房协议书》系房屋买卖的本约合同且合法有效的前提下，蜀都实业公司的反诉请求建立在《购房协议书》系买卖的定金合同的前提下。合同有预约与本约之分，预约的目的在于有事实或法律上的障碍，暂无法订立主合同时，约定将来订立一定合同，预约合同的权利人仅得请求对方履行订立本约合同的义务，而不得迳行依照预约合同的内容请求履行。《购房协议书》第三条约定讯捷公司与蜀都实业公司应就购房合同及付款方式等问题在本协议的原则下进行具体磋商，第五条约定双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。该内容的约定表明双方在签订《购房协议书》后还应当就房屋买卖的事宜进行进一步协商并签订《房屋买卖合同》，但并不能据此认定《购房协议书》一定属于预约合同或定金合同，理由如下：1、《购房协议书》中的当事人名称、标的、价款、违约责任等主要条款明确具体，根据《合同法解释（二）》第一条第一款关于“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，《购房协议书》因具备合同的必备条款而应当认定合同成立。2、购房定金1000万元已在双方签订《购房协议书》前由讯捷公司支给蜀都实业公司的股东友利公司，蜀都实业公司已在《购房协议书》第二条确认其收到讯捷公司预付的上述购房定金1000万元，故讯捷公司已履行了支付购房定金的合同义务。另外，蜀都实业公司虽然在签订《购房协议书》时尚未取得房屋的所有权，但根据蜀都实业公司与蜀都大厦公司签订的房屋过户协议和蜀都大厦公司出具的场地使用证明，能证明蜀都实业公司有权对涉案房屋进行处分，况且现在蜀都实业公司已实际取得涉案房屋的所有权证，房屋权属明确，对《购房协议书》是否成立和效力认定不构成实质性影响。3、《购房协议书》第三条和第五条的约定是在合同具备必备条款的情况下，要求双方对合同欠缺的其他内容进行进一步的协商并签订《房屋买卖合同》，根据《合同法解释（二）》第一条第二款关于“对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”之规定，本案当事人对《购房协议书》中未涉及的付款方式等其他条款不能达成协议并签订《房屋买卖合同》的情况下，人民法院应当按照相关规定予以确定，而不能据此认定合同不成立或属于预约合同或定金合同性质；4、在签订《购房协议书》后，蜀都实业公司将讼争的位于蜀都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米的房屋交付给讯捷公司占有使用，蜀都实业公司辩称与讯捷公司既谈买卖，又在谈租赁，双方不是基于买卖关系而向讯捷公司交付房屋。蜀都实业公司的辩称意见因无事实依据所证实，依法不能成立。讯捷公司主张蜀都实业公司因买卖关系而向其交付房屋的理由成立。故一审法院认为《购房协议书》为购房合同而非预约合同或定金合同，且系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。讯捷公司请求确认《购房协议书》为房屋买卖合同已成立并合法有效的理由成立，应当予以支持。 |
