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深圳市规划与国土资源局于2002年4月30日作出深规土函第HQ0200907号复函，其中第三条主要内容为：诉争两栋小楼属公用配套设施，但不属于公共建筑面积分摊的范围，其产权属深圳城建公司，租赁管理局给其发的房屋租赁许可证合法。南天一花园业委会以该复函内容违反法律规定，侵害了全体业主合法权益为由，以深圳市规划与国土资源局为被告，起诉至福田区法院，要求撤销上述复函。福田区法院于2002年8月13日作出（2002）深福法行初字第69号行政判决，该判决认为，第三人深圳城建公司是否拥有案涉两栋小楼的产权，应经法定的程序进行确认或按照《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，经房地产管理部门确认产权并取得房地产证，或经司法机关确认产权并取得房地产证，但第三人关于两栋小楼的产权，没有经过有权机关的确认，深圳市规划与国土资源局直接在上述复函中确认两栋小楼的产权没有事实和法律依据，判决撤销了上述复函中关于确认诉争两栋小楼产权属于深圳城建公司的行政行为。深圳城建公司对该判决不服，上诉至深圳中院，该院于2002年12月24日作出（2002）深中法行终字第163号行政判决，驳回上诉，维持原判。 本院再审查明的其他案件事实与二审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：（一）能否确认诉争两栋小楼的所有权归南天一花园全体业主共同所有；（二）能否支持南天一花园业委会要求返还诉争两栋小楼并赔偿损失的诉讼请求。 （一）能否确认诉争两栋小楼的所有权归南天一花园全体业主共同所有。 1、关于能否依据《法定图则》确认案涉小楼所有权归南天一花园全体业主共同所有的问题。 本院认为，《法定图则》不能作为确定本案诉争两栋小楼所有权归属的依据。首先，从时间上看，《法定图则》公布于2000年1月，该图则第1.9条明确规定，图则自批准之日起施行，而未规定其具有溯及既往的法律效力。而诉争两栋小楼及南天一花园三栋住宅楼的建设时间，均早于《法定图则》的批准施行时间。南天一花园业委会以后公布的图则内容反推案涉两栋小楼的土地利用状况是否合法，缺乏事实和法律依据。其次，从内容上看，《法定图则》第2.2条规定，图则公布时已经建设利用的土地性质与图则规划不符的，仅在对用地进行部分或全部改造时，负须调整符合图则规划之义务。因此，图则中对案涉两栋小楼所涉土地的利用性质、容积率等规划内容，并不对在图则公布前已经建成的小楼的规划产生约束力，南天一花园业委会依据图则的规划内容及容积率等，认为案涉两栋小楼属于未计入容积率的建筑面积，依据不足。再次，从性质上看，《法定图则》属于建筑规划管理性规定，其所规定的土地利用性质及建筑物容积率等内容，不能作为所有权的确权依据。换言之，即使案涉小楼的建设违反了《法定图则》所确定的土地利用性质及建筑物容积率等规定，亦不能依此推断小楼所有权的归属。 2、关于能否依据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定的“房地一致”原则，确认诉争两栋小楼的所有权归南天一花园全体业主共同所有的问题。 本院认为，《法定图则》所载南天一花园小区的建筑容积率，不能作为推算案涉小楼是否计入容积率，并进而认定案涉小楼是否参与土地面积分摊的依据。本案中，深圳城建公司提交了单位房地产权登记申请表、南天大厦1#-3#基底面积分摊系数和公共用地面积分摊系数计算书、与深圳市规划与国土资源局签订的《深圳市土地使用权补地价协议书》及补地价款收据、付清地价款证明等证据，证明案涉两栋小楼分摊了宗地面积，且就案涉两栋小楼所占用土地，深圳城建公司已与相关政府部门签订协议并交纳了相应款项，拥有对案涉两栋小楼所占用土地的合法权利。南天一花园业委会虽然对登记申请表及分摊系数计算书的真实性不予认可，但未提出相反证据。本院认为，该两份证据系深圳城建公司在办理南天一花园三栋住宅楼房地产产权登记时填写并向登记部门提交的文件，其中的内容虽然为深圳城建公司填报，但在本案诉讼中，该证据系自登记部门复印取得，即上述材料已被登记部门审核后存档，并作为核发南天一花园三栋住宅楼房地产产权登记证书的依据，南天一花园业委会虽然对上述证据的真实性不予认可，但未举出相反证据足以推翻该证据，故对上述材料记载内容的真实性，本院予以认可。根据该证据内容，案涉两栋小楼在南天一花园三栋住宅楼办理产权登记时，已经参与了宗地面积的分摊。南天一花园业委会虽然主张由于案涉两栋小楼的初始登记及分户登记已被撤销，补地价协议及地价款收据、付地价款证明所载的补缴费用已经或应该退回，但未提供相应证据证明。故对南天一花园业委会的该意见，本院不予采信。在案涉两栋小楼已经分摊了宗地面积，深圳城建公司就该小楼所占用土地的使用权利与政府主管部门签订了协议并补交了地价款的情况下，应认定深圳城建公司对案涉两栋小楼所占用土地具有合法权利。故本院对南天一花园业委会所持案涉两栋小楼没有分摊相应的土地份额的主张不予采信。南天一花园业委会所持案涉两栋小楼所占用土地的使用权，按照“房地一致”原则，已随南天一花园三栋住宅大厦所有权的转让，转让给南天一花园全体业主的理由，缺乏事实和法律依据，本院对此亦不予采信。 本案中，深圳城建公司提交了案涉小楼所占用土地征地的相关批准文件及征地补偿合同，证明其对土地占有利用的权利来源合法；提交了案涉小楼从规划审批到建设施工、竣工验收的相关文件，证明其属于经政府相关部门批准建设的合法建筑；提交了竣工结算文件等，证明案涉小楼的全部资金由其投入。结合案涉小楼建设时，国家对于土地的规划管理、建筑容积率规制等法律规范尚不完善的历史背景，本院认为，深圳城建公司就其对案涉小楼所占用土地享有合法权利，其对案涉小楼因合法建造而初始取得所有权的事实，承担了相应举证责任。在南天一花园业委会未举证证明深圳城建公司已将案涉两栋小楼的所有权转让给南天一花园三栋大厦业主的情况下，深圳城建公司所持其对案涉两栋小楼及整栋建筑物规划占地的专有权利，未转让给南天一花园三栋大厦业主的主张，具有事实和法律依据，且未违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律规定的“房地一致”原则。 3、关于能否依据案涉小楼房产登记证书被行政判决撤销的事实确认其所有权归南天一花园全体业主共同所有的问题。 |
