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本案中，按照双方签订的《租赁合同书》约定，兴合公司不按照合同规定的时间、金额支付租金，构成违约行为，东港公司有权单方面宣布解除合同。兴合公司应于2011年5月11日、2011年11月11日前支付的租金，分别于2011年5月13日和2011年11月16日实际支付，构成迟延履行。但兴合公司在未经催缴的情况已经实际支付，延期支付时间较短，尤其是双方签订的租赁合同租期长达10年，东港公司以兴合公司迟延支付租金2天和5天为由要求解除合同，对兴合公司过于苛刻。根据《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定，二审法院认定东港公司以逾期支付租金为由要求解除租赁合同的请求不能成立，并无不当。 （二）东港公司是否有权因兴合公司转租行为解除租赁合同？ 本案中，涉案租赁场地曾以“朝华兴合集装箱堆场”的名义对外营业，直至本案纠纷成讼后，“朝华兴合集装箱堆场”的标牌才被撤下。朝华兴合公司曾在其发布的招聘信息中称其营业场地为宁波北仑珠江路177号即涉案租赁场地，且宁波工商局北仑分局曾就朝华兴合公司在营业执照登记的住所外的涉案租赁场地从事经营活动一事作出责令改正通知书。上述事实形成证据链，足以认定兴合公司将案涉租赁物进行了转租，东港公司依约有权解除合同。兴合公司虽提出其不存在转租行为，但未提供充足证据证明，对于该抗辩理由，本院不予采信。 兴合公司根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，提出东港公司已过六个月的异议期限，不应以此解除租赁合同。本院认为，首先，兴合公司未能提供充足证据证明东港公司对于“朝华兴合集装箱堆场”标牌在租赁之初即已悬挂的事实知晓。其次，该解释第一条明确规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。”而案涉场地系集装箱堆场，不具备适用该解释的前提。 三、关于本案违约责任应如何承担的问题。 本案中，双方签订的《租赁合同书》第九条第二款约定：（1）……（2）任何一方违约，违约方应当一次性向守约方支付500万元的违约金；违约金须于15天内承付给守约方；违约方应承付的违约金如果延迟支付，须按实际延迟时日每天再向守约方支付万分之五的利息。（以下简称500万元违约金条款）守约方并有权单方面宣布解除本合同。（3）乙方未于本合同终止（含本合同的中止和解除）的当日将租赁物（仅指堆场及卡口和办公楼）和增设的其他物移交给甲方实际控制，自次日起，乙方则须比较最后年度租金额度向甲方双倍承付租金，直至将租赁物和增设的其他物移交给甲方实际控制之日止。（以下简称双倍支付条款）东港公司据此主张兴合公司应严格按照合同约定支付违约金500万元并按最后年度租金标准双倍支付租金，兴合公司则认为东港公司并无实际损失，对其请求应不予支持。本案违约责任应如何承担，涉及以下几个问题： 1、关于双倍支付条款的性质及其与500万元违约金条款能否并用的问题。根据租赁合同约定，双倍支付条款包含两层内容，一是兴合公司负有于合同终止当日移交租赁物的义务，二是兴合公司违反该义务时，应当承担比较最后年度租金标准向东港公司支付双倍租金的责任。因此，该条款实质上是关于合同解除之后当事人义务以及违反该义务的应承担的责任的约定，在性质上也是违约金条款。 本院认为，本案中，500万元违约金条款与双倍支付条款虽均属违约金条款，但前者是针对违反合同主要义务约定的违约责任，后者是对合同终止后果的约定，两条款适用对象不同，可以并用。 2、关于二审判决调整违约金是否超出当事人诉请范围的问题。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。本案中，兴合公司在一审中明确提出合同约定的违约金过高的抗辩，二审法院据此对合同约定违约金进行调整，并未超出当事人诉请范围。东港公司关于二审判决超出当事人诉请范围的申请理由，本院不予支持。 3、关于本案违约金应如何支付的问题。本案中，《租赁合同书》第八条第4款约定，任何一方要求提前终止合同，须提前180天书面通知对方，并须经得对方书面确认方为有效。该条款是针对一方要求提前终止合同情形作出的约定，与本案东港公司因兴合公司违约要求解除合同的情形并不相同。二审判决因兴合公司存在转租行为确认租赁合同于2011年12月19日解除，又依据《租赁合同书》第八条第4款之约定，给予兴合公司移交租赁物宽限期至2013年8月10日不妥。本院认为，兴合公司应依约自合同解除之日即2011年12月19日将租赁物移交给东港公司，逾期未交，则应承担相应违约责任。 最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、第二款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据双方租赁合同约定，2011年8月11日至2013年8月10日期间租金每年按450万元计算。因此，兴合公司逾期未交付案涉租赁物给东港公司造成的实际损失，应按照每年450万元的标准计算。双方约定的双倍支付最后年度租金的违约金过分高于实际损失，本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素酌情调整，按照每年450万元的额度上浮30%即每年585万元的标准支付自2011年12月20日起至2013年8月9日期间的违约金，兴合公司就该期间已经支付的部分应予以扣除。 另外，兴合公司应于2011年5月11日和2011年11月11日各支付租金225万元，但分别延期支付了2天和5天，给东港公司造成了相应利息损失。除此，东港公司未能提供证据证明兴合公司对其造成的其他实际损失。本院对双方约定的500万元违约金酌情予以调整，由兴合公司依照中国人民银行同期贷款利率按租金逾期支付天数向东港公司计付利息。 综上，兴合公司擅自转租构成违约，东港公司有权依约行使解除权，兴合公司应承担相应的违约责任。由于双方约定的违约金明显高于实际损失，本院依法酌情予以调整。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省高级人民法院（2012）浙民终字第29号民事判决第一、二、三项； 二、撤销浙江省高级人民法院（2012）浙民终字第29号民事判决第四、五、六项； |
