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（一）二审判决认定严清军、刘磊、刘莲是真实购房人，梁波对上述三人的房产无处分权，证据不足。1.二审判决认定严清军、刘磊、刘莲及田进蓉、田进秋自己偿还了银行贷款，证据不足。因以梁波一个人名义买房无法通过假按揭方式取得高额银行贷款，梁波才找到了严清军等五名受托人，以六人名义与高尔夫公司及江汉支行分别虚拟了六份《购房合同》及六份《个人房屋抵押贷款合同》，从而达到假按揭取得500万元融资款的目的。按银行一个借款人必须对应一个还款账户的规定，以上六人分别以各自名义在江汉支行开户用于还款，开设六个还款账户是为了满足银行贷款规定，从而顺利履行《补充协议》及《委托协议》并获取银行按揭贷款。本案中只能显示贷款是经上述六个还款账户进行偿还，但没有任何证据证明实际支付人是严清军、刘磊、刘莲三名受托人。事实上所有贷款均是由梁波借以上账户予以偿还。因此，二审判决认定严清军、刘磊、刘莲自己偿还了银行贷款，证据不足。2.二审判决认定梁波未按《委托协议》的约定承担严清军等五人在《购房合同》中应履行的义务，证据不足。《委托协议》中约定梁波应承担的是严清军、刘磊、刘莲等人在《购房合同》中应履行的义务，该义务是向高尔夫公司支付购房款的义务，而梁波已向高尔夫公司支付了12万元现金及借用严清军、刘磊、刘莲等五人的名义取得的488万元银行按揭款，共计支付500万元，对于《购房合同》来说付款义务梁波已履行完毕，虽与六份《购房合同》约定的总购房款7646688元有差距，但符合《补充协议》及《委托协议》关于500万元的约定。如果偿还银行按揭贷款的义务应由梁波来承担，那么《委托协议》中的表述应为“梁波应承担严清军等人在《个人房屋抵押借款合同》中应承担的义务”，而非《购房合同》中应承担的义务。因此，梁波已经履行了《购房合同》中应履行的义务。二审判决以上述两个错误的事实认定，得出严清军、刘磊、刘莲是实际购房人，梁波对上述三人的房产无处分权的结论，显然也是错误的。3.退一步说，即使严清军、刘磊、刘莲的按揭款是其自行偿还，也不能认定以上三人就是实际购房人。借名购房的形式多种多样，没有法律规定借名购房必须由实际购房人支付银行按揭款。就本案而言，根据《补充协议》约定在高尔夫公司回购房屋时除承担已支付的银行按揭款本息、12万元现金首付、各种税费、办证费外，还将给予梁波200万元的回报，即两年纯赚200万，此回报率从市场行情上来讲是极高的。梁波完全可以与严清军等人协商由严清军等人自己偿还银行按揭贷款，然后各方对200万元回报进行合理分配，该方式不影响梁波的实际购房人身份。 （二）二审判决认定《委托协议》对严清军、刘磊、刘莲不产生法律效力，属适用法律错误。1.就严清军、刘莲、刘磊三人而言，其三人签订《购房合同》约定的购房金额分别为1491443元、1487714元、1487714元，银行向三人实际放贷金额均为98万元，购房款差额分别为511443元、507714元、507714元，3人收到三笔98万银行贷款后，一直未向高尔夫公司支付差额部分房款，也未与高尔夫公司签订相关补充还款协议。严清军、刘莲、刘磊几次庭审中都表明是根据梁波签订的《补充协议》在履行合同，且以上三人在二审上诉状中已明确承认：“上诉人与梁波及田进蓉、田进秋商量共同出资500万元购买金银湖别墅整栋公寓准备经营。”以上事实充分说明，三人虽未亲自在《委托协议》上签名，但签订《购房合同》后仍是按《委托协议》中约定的总价款500万元在履行，而不是依《购房合同》约定的总价款7646688元和首付总款2546688元在履行，显然三人对《委托协议》的内容是明知且认可的，梁波对三人的履行事实也无异议。因此，从严清军、刘莲、刘磊的实际履行情况来看，三人只是受梁波委托的名义购房人，梁波对其房产理应享有处分权。2.根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第二款“书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章”的规定，授权委托行为属单方法律行为，一经委托立即生效。就本案而言，《委托协议》是一份单务合同，其建立的授权委托行为是一种单方法律行为，梁波已在《委托协议》上签名，即作出了授权的意思表示，严清军、刘磊、刘莲虽未亲自在《委托协议》上签名，但已实际享有了代理权，《委托协议》对以上三人具备法律约束力，梁波对其房产理应享有处分权。因此，严清军、刘莲、刘磊不仅是《委托协议》的实际受托人，而且一直按《委托协议》的约定在实际履行，应适用《合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”及《中华人民共和国民法通则》第六十五条第二款的规定，认定严清军、刘莲、刘磊虽未亲自在《委托协议》上亲自签名，但该协议仍成立，并对严清军、刘莲、刘磊具有法律约束力，梁波对其房产享有处分权。二审判决错误适用了《合同法》第二条，对严清军、刘莲、刘磊未按《购房合同》履行而实际是按《委托协议》履行的事实只字未提，从而得出了《委托协议》对严清军、刘莲、刘磊不产生法律约束力的错误认定。 本院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：1、二审判决认定严清军、刘磊、刘莲为真实购房人，梁波对该房产无处分权的依据是否充分；2、涉案《委托协议》对严清军、刘磊、刘莲是否有效。 （一）关于一审判决认定严清军、刘磊、刘莲为真实购房人，梁波对该房产无处分权，依据是否充分的问题。 高尔夫公司主张，虽然严清军、刘磊、刘莲未在《委托协议》上签字，但通过其履行行为推定其知道并实际履行了《委托协议》，该协议明确约定受托人不享有购房的实体权利，其不是真实的购房人，梁波对严清军、刘磊、刘莲名义上购买的房屋有处分权。严清军等六位购房人主张，严清军、刘磊、刘莲未在《委托协议》上签字，也不知道《委托协议》的内容，故不受该协议约束。其与高尔夫公司之间是真实的房屋买卖关系，并且办理了合法的房地产两证，梁波对严清军、刘磊、刘莲购买的30间房屋无处分权。江汉支行陈述称，严清军等六人在购房过程中均按规定办理正常按揭手续，所有合同均为面签，为购房所签的借款合同、抵押合同真实有效，且购房人均按期偿还贷款。本院认为，从合同履行情况看，《委托协议》上的五位受托人在签订《购房合同》前知道《委托协议》的内容，其购房是为了实现融资而非房屋交易。理由是：1、委托人、受托人之间存在亲属、亲戚关系或同事关系，彼此之间高度信任；2、《购房合同》约定的首付款为2546688元，《购房合同》的六位购房人未支付首付款即已办理了房地产两证，对高尔夫公司极为不利，但高尔夫公司却迅速为其办理了房屋抵押贷款手续，显然不符合购房的常理；3、六位购房人实际完成融资500万元，事实表明他们一起到江汉支行办理的按揭贷款，在分配各自贷款金额时应已进行协商。否则，付款总额不可能是整数且与融资总额完全吻合。4、完成融资后，购房人均未再依约继续付清房款，高尔夫公司也未催缴，行动如此一致不符合购房交易习惯。因此，可以推定严清军、刘磊、刘莲知道《委托协议》的内容并接受了梁波的委托，实施了为高尔夫公司融资的行为，虽然购房本身是事实且手续齐全，但结合《委托协议》、《购房合同》和《补充协议》内容，购房仅是实现融资的一个环节，并非真正购房。严清军、刘磊、刘莲的目的是完成梁波的委托，梁波实现房屋回购后取得融资总额500万元20%的补偿，除非高尔夫公司不选择回购房屋。既然融资交易已经完成，高尔夫公司在约定期限内选择了回购房屋，梁波即应按照《补偿协议》的约定返还已购的49间房屋，以及无偿取得的25个车位和广告牌。按照《委托协议》约定，受托人对购房不享有任何实体权利，严清军、刘磊、刘莲应当配合梁波履行房屋回购手续。作为《委托协议》的委托人，梁波有义务依照《补充协议》约定将以融资方式取得的49间房屋以及25个车位和广告牌交给高尔夫公司，完成回购。高尔夫公司应当依约支付《补充协议》约定的500万元融资款及每年20%的回报等。由于严清军、刘磊、刘莲购房的目的是融资，故其不是真实的购房人。二审判决认定严清军、刘磊、刘莲为真实的购房人，梁波对该房产无处分权的依据不充分，属于认定事实错误。 （二）涉案《委托协议》对严清军、刘磊、刘莲是否有效。 |
