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诉争房产拆迁时因系危改拆迁而未进行评估，故一审法院参考北京市住建委复函中“拆迁款项中应包含土地的因素”的表述及根据崇文区政府制定的“对于拆除非住宅房屋的每拆除一建筑平方米应给予5000元的补偿”的规定，经计算现华表工贸公司所得的购房款明显多于按5000元每平米计算应得的款项，一审法院根据拆迁房屋面积计算拆迁所得溢价比为2.1倍。而原北京市华表时装公司改制时曾经对拆迁房屋进行评估，该评估时间与拆迁时间基本重合，故一审法院按该评估价值确定被拆除房产的重置成新价，再以此价格乘以溢价比所得即为购房款中除土地因素外的款项，而此款项应归华表工贸公司所有。对于拆迁协议中购房款所含土地因素所对应的款项应归红都集团所有。 根据一审法院查明的事实，华表工贸公司在实际使用诉争房产的过程中已将该房产出租并收取租金，而拆迁单位已出具证明，在给予拆迁款时考虑了华表工贸公司的停产停业损失，且华表工贸公司在拆迁过程中积极配合拆迁单位将承租人迁离诉争房产，故华表工贸公司对于超出政府规定拆迁款的取得作出了较多的努力。另根据拆迁人天鸿公司的陈述，红都集团在拆迁过程中未能积极主张自己的权利，向拆迁单位说明其为该房产所坐落土地的土地使用权人，其对超出政府规定拆迁款的取得贡献较少。故一审法院综合拆迁具体情况，在分割购房款过程中应酌情给予华表工贸公司适当照顾。根据华表工贸公司的股东会决议，红都集团在华表工贸公司确定拆迁款数额及实际使用拆迁款过程中亦未提出不同意见，故一审法院对红都集团主张的利息不予支持。 红都集团起诉还要求确认原崇文门外大街34号土地使用权归属该公司所有。但根据北京市人民政府《关于天鸿公司申请划拨崇文区东花市国有土地使用权的批复》，红都集团起诉要求确认的土地使用权，已经被北京市人民政府划拨并由天鸿公司进行了开发，故一审法院对红都集团的该项诉讼请求不予支持。 综上，华表工贸公司在拆迁过程中所得拆迁款项包含土地因素，红都集团作为诉争房产拆迁时涉及的原土地使用权人应得到相应补偿，现华表工贸公司领取了全部拆迁款，故其应将多领取部分返还红都集团。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决：（一）华表工贸公司于判决生效后三十日内给付红都集团人民币1100万元；（二）驳回红都集团其他诉讼请求。案件受理费133884元，由红都集团负担6.6万元，由华表工贸公司负担67884元。 红都集团、华表工贸公司均不服一审判决，向二审法院提起上诉。 红都集团上诉称，一审法院审理本案事实不清，作出的判决没有事实和法律依据，请求：1、撤销北京市第二中级人民法院（2006）二中民初字第04782号民事判决，改判支持其一审诉讼请求；2、全部一、二审诉讼费用由华表工贸公司负担。 华表工贸公司答辩称，红都集团提出的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回红都集团的诉讼请求或将本案发回重审。 国瑞地产公司答辩称，同意一审判决，并表示针对红都集团的上诉请求不发表意见。 华表工贸公司上诉称，一审判决严重违反法定程序，认定事实错误，适用法律错误，严重侵害了其合法权益，请求：1、撤销（2006）二中民初字第04872号民事判决，驳回红都集团的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由红都集团承担。 红都集团答辩称，华表工贸公司的上诉理由不符合客观事实，没有法律依据，侵害了红都集团的合法权益和国有资产的利益，请求二审法院驳回华表工贸公司的上诉请求，支持红都集团的上诉请求。 国瑞地产公司答辩称，同意一审判决，并表示涉案拆迁补偿款中包含了土地使用权部分的补偿。 二审期间，华表工贸公司提交了其从北京市财政局调取的改制工作方案，该方案第四部分第3条的内容为：“华表土地未进行评估。待新公司需要房产过户时，增加出土地出让金一方的股份。” 关于两个方案内容存在差异的原因，红都集团提交了一份北京一商集团出具的《关于北京红都公司所属北京市华表时装公司整体改制方案有关情况的说明》，该说明解释称，当时北京一商集团将改制工作方案作为关于申请抵减国有资产额的请示的附件报送北京财政局后，又要求红都集团对改制工作方案进行了修改完善，但未报请北京市财政局及时予以更换。 北京国瑞兴业地产开发有限公司于2010年12月23日名称变更为北京国瑞兴业地产股份有限公司。二审中国瑞地产公司表示涉案拆迁补偿款中包含了土地使用权部分的补偿。 二审法院认为，北京市崇文区崇文门外大街34号房产原系北京市华表时装公司所有，其所涉及的土地使用权也归该公司享有。由于北京市华表时装公司进行改制，该公司全部法人财产收归红都集团所有，因此涉案房产及其涉及的土地使用权此阶段应归属于红都集团享有。后经改制，北京市华表时装公司变更为北京华表时装有限公司，红都集团将涉案房产作价投资到北京华表时装有限公司，北京华表时装有限公司取得涉案房产的所有权。由于涉案房产所涉及的土地使用权益并未进行评估，亦未作价投资到北京华表时装有限公司，因此，红都集团仍然享有涉案房产所涉及土地使用权产生的相关权益。华表工贸公司上诉中主张涉及房屋土地使用权归其所有，依据不足。在改制过程中，北京市人民政府将涉案房屋所处的土地划拨给天鸿公司，并由天鸿公司进行拆迁开发。天鸿公司与华表工贸公司签订拆迁补偿协议，该协议约定天鸿公司拆除华表工贸公司房屋，并一次性补偿拆迁款共计22155900元，该款的构成为：购房款1800万元，搬迁奖励费4155900元。华表工贸公司领取拆迁款后按董事会决议使用了该款项。根据拆迁补偿协议，拆迁款分为两部分：即购房款和搬迁奖励费。因搬迁奖励费系拆迁单位对于被拆除时华表工贸公司为该房产所有权人，其为被拆迁人，故一审法院确认拆迁款中搬迁奖励费归华表工贸公司所有，理由充分。关于购房款是否包括土地使用权的补偿问题，二审中天鸿公司明确表示涉案拆迁补偿款中包含了土地使用权部分的补偿。北京市住建委给一审法院的回函意见中也明确了“拆迁款项中应包含土地的因素”的意思。据此，一审法院认定拆迁协议中的购房款应是区位补偿价和重置成新价的综合，含有对土地使用权补偿份额，依据充分。华表工贸公司上诉认为其所得拆迁补偿款中不包含土地使用权的补偿，缺乏依据。由于红都集团仍然享有诉争土地使用权的相关权益，且华表工贸公司所得购房款中含有对土地使用权补偿份额，因此红都集团有权要求华表工贸公司返还购房款中所包含的土地补偿份额。关于如何确定购房款中的土地补偿份额问题，一审法院的计算方式为：参考北京市住建委复函中“拆迁款项中应包含土地的因素”的表述及根据崇文区人民政府制定的“对于拆除非住宅房屋的每拆除一建筑平方米应给予5000元的补偿”的规定，经计算现华表工贸公司所得的购房款明显多于按每平方米5000元计算应得的款项，一审法院根据拆迁房屋面积计算拆迁所得溢价比为2.1倍。而原北京市华表时装公司改制时曾对拆迁房屋进行过评估，该评估时间与拆迁时间基本重合，故一审法院按该评估价值确定被拆除房产的重置成新价，再以此价格乘以溢价比所得即为购房款中除土地因素外的款项，而此款项应归华表工贸公司所有。对于拆迁协议中购房款所含土地因素所对应的款项应归红都集团所有。鉴于涉案拆迁项目属于危改拆迁项目，拆迁补偿款并未明确区分出区位价补偿款，因此无法直接从拆迁补偿协议中判断出购房款中包含的土地补偿份额。一审法院关于购房款中土地补偿份额的确定，综合考虑了本案的具体情况，且不失公平，二审法院予以维持。红都集团上诉要求以其提交的评估报告作为确定涉案房屋土地使用权的标准，依据不足。关于红都集团要求确认涉案房产土地使用权权属的诉讼请求，由于涉案房产土地使用权已经被北京市人民政府划拨并由天鸿公司进行了开发，故对红都集团的该项诉讼请求，二审法院不予支持。二审中华表工贸公司主张本案土地权属争议首先应由人民政府处理，依据不足。 |
