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北京市崇文区崇文门外大街34号房产位于崇文区东花市三期工程危旧房改造区之内。天鸿公司按照崇文区政府制定的政策与该房产的所有权人北京华表时装有限公司进行了拆迁协商，同时天鸿公司在一审法院审理中表示拆迁时曾电话询问过红都集团对于该房拆迁的意见，但红都集团未参与拆迁协商过程。对此红都集团予以否认。 2004年3月23日，天鸿公司作为甲方（拆迁人），北京华表时装有限公司作为乙方（被拆迁人），签署了《崇文区东花市三期危改非住宅房屋拆迁补偿协议》。约定：“一、拆除房屋：甲方拆除乙方所有崇文区崇文门外大街34号房屋59间，建筑面积1704.30平方米，乙方要求给予货币补偿。二、补偿：1、甲方拆除乙方房屋建筑面积1704.30平方米，甲方一次补偿乙方22155900元。2、甲方应付乙方补偿款22155900元（大写贰仟贰佰壹拾伍万伍仟玖佰元整），其中购房款18000000元，搬迁奖励费4155900元。三、付款方式：甲方于2004年4月1日将补偿款22155900元以转账支票方式一次支付乙方。2、乙方向甲方出具北京市正式发票。四、其它事宜：1、甲方支付乙方补偿款时，乙方将崇外大街34号房屋产权证交甲方统一办理注销手续。2、乙方所有崇外大街34号房屋现由农行崇文区支行承租使用，本协议双方签字生效后由甲方负责处理农行的补偿事宜。3、本协议双方签字盖章后生效，并按约定遵照执行。4、本协议一式六份，双方各执两份，报危改及拆迁主管部门各一份备案。”同日，北京华表时装有限公司召开董事会并形成决议，对于拆迁款的数额进行了确认并对拆迁款的使用方式进行了确定。在该协议书中时任红都集团法定代表人的张清云在该董事会决议中签名予以确认。 2004年4月1日，北京华表时装有限公司领取了拆迁款，同时填写了《北京市城市房屋拆迁补偿款、补助费领款凭证》。其中拆迁协议中的购房款1800万元登记在“2、货币（区位价）补偿款”一栏中，但在该凭证最下方有注释为：“房改拆迁货币补偿款和一般拆迁区位价补偿款共用此栏。”华表工贸公司领取拆迁款后按董事会决议使用了该款项。 受红都集团委托，北京科之源资产评估有限责任公司于2005年12月15日出具评估报告，以2004年3月23日为评估基准日位于北京市崇文区崇文门外大街34号的土地拆迁补偿费评估价1578.61万元。 一审中，华表工贸公司提交了天鸿公司于2005年11月7日出具的《回复》，该回复内容为：“根据北京市政府十九号文件精神及《崇文区东花市三期工程房改结合危改安置补偿实施细则》，我公司于2004年3月对北京市华表工贸有限公司位于崇文门外大街34号房屋进行拆迁，基于该处地上建筑物及考虑该房屋出租收益损失，最终经双方协商决定一次性补偿拆迁款22155900元。由于崇外地区属危改拆迁，无需进行评估。” 一审法院于2008年3月5日追加国瑞地产公司为本案第三人。该公司参加诉讼后，对于其之前提供的《回复》质证意见为：对于该《回复》的真实性没有意见，但不再明确表示土地补偿款是否已支付。 为进一步明确本案诉争房产拆迁时的拆迁政策，一审法院分别向北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）、北京市国土资源局、北京市崇文区房屋管理局函询相关政策问题。其中北京市崇文区房屋管理局回复的主要内容为：“东花市三期工程性质为房改危改；执行的拆迁政策为：北京市人民政府办公厅《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发〔2000〕19号）文件及北京市人民政府办公厅《关于<北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）执行中有关问题>的通知》（京政办发〔2001〕21号）文件；原天鸿公司与北京华表时装有限公司所签订协议中所涉及补偿款、补助费金额，是双方当事人在自愿协商的基础上所达成的共识，行政管理部门不做过多干预。”北京市国土资源局回复主要内容为：“危改项目中相关补偿是在拆迁过程中予以体现的，相关拆迁补偿问题建议向市建委咨询。”北京市住建委回复主要内容为：“东花市三期工程是本市确定的结合房改实施危旧房改造项目；执行的拆迁政策依据为：《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令87号）及《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发〔2000〕19号）；崇文区东花市三期工程涉及非住宅房屋的拆迁安置补偿，应按照《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发〔2000〕19号）第十七条及崇文区政府制定的实施细则执行；拆迁补偿对象为被拆迁房屋的所有权人，非住宅房屋拆迁补偿款根据被拆迁房屋原建筑面积确定，其中应包含房屋区位价补偿和地上物补偿等因素。”一审法院根据北京市住建委回复的内容，就本案中被拆迁房屋的所有权人及所涉及土地使用权人分离的情况，进一步向北京市住建委相关职能部门询问有关政策，答复为：“拆迁款项中应包含土地的因素，但具体到个案中房屋所有权与土地使用权分离的情况，应结合拆迁协议中双方对于拆迁补偿款内容的约定来确定。” 一审法院认为，华表工贸公司系由原北京市华表时装公司改制而来。2002年12月，北京市华表时装公司、红都集团的共同上级单位北京一商集团批准对北京市华表时装公司进行改制。改制过程为先将北京市华表时装公司全部法人财产收归红都集团所有，再由红都集团向改制后的有限责任公司进行投资。在改制进行过程中，北京市人民政府将诉争房屋所处的土地划拨给天鸿公司，并由天鸿公司进行拆迁开发。 房屋拆迁过程中，天鸿公司与华表工贸公司签订拆迁补偿协议，约定天鸿公司拆除华表工贸公司房屋，并一次性补偿拆迁款共计22155900元。该款的构成为：购房款1800万元，搬迁奖励费4155900元。 红都集团起诉要求分割拆迁款，华表工贸公司以拆迁款不包含土地补偿款为由抗辩，故本案当事人争议的焦点问题为：华表工贸公司所得款中是否包含有对红都集团土地使用权补偿的份额。根据拆迁协议，拆迁款分为两部分：即购房款和搬迁奖励费。因搬迁奖励费系拆迁单位对于被拆除房屋实际使用者进行搬迁过程中给予的补偿和奖励。而诉争房产被拆除时华表工贸公司为该房产所有权人，其为被拆迁人，故拆迁款中搬迁奖励费应归华表工贸公司所有。而拆迁协议中的购房款应是区位补偿价和重置成新价的综合，虽天鸿公司于2005年11月7日出具的《回复》称拆迁房未给予土地补偿，但根据北京市住建委给一审法院的回函意见，即“拆迁款项中应包含土地的因素”，天鸿公司的意见与北京市人民政府主管部门意见不一致，一审法院不予采纳。故一审法院认定红都集团作为诉争房产的原土地使用权人，应取得购房款中所对应的土地补偿款。 |
