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（三）一审认定关于《合同转让协议》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效的裁判是正确的。依据上述的事实和理由，《合作开发房地产合同》合法有效，承接其权利义务的《合同转让协议》是对各方权益的关注是公正公平的，内容主要涉及合同权利与义务转让，并确保不损害他人利益，同样合法有效。 二审查明的事实与一审查明的事实相同。 根据当事人的上诉请求和答辩，本案争议的焦点为：如何认定本案讼争的《合作开发房地产合同》、《合同转让协议》、《协议书》的性质和法律效力；如何认定华氏集团和双龙堂公司向小屏公司支付违约金的计算标准问题。 关于《合作开发房地产合同》的性质和法律效力问题 本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”的规定，当事人约定分别以提供出让土地使用权和资金的方式进行房地产合作开发，必须具备共同投资、共享利润、共担风险的三个要件。本案查明的事实表明，2006年12月16日，天丰公司与小屏公司在签订《合作开发房地产合同》时明确约定，双方分别以土地使用权、资金作为共同投资，共同开发“中华城”项目；按照约定的投资比例分享（分担）合作项目的利润（风险），并参照该比例分配合作开发项目的经营管理权限及相关责任。具体为，合作开发项目的投资总额为3.36亿元，天丰公司以合作开发项目建设用地土地使用权作为共同投资，预计规划净用地面积44亩，规划总建筑面积20万平方米，作价2.352亿元，占合作开发项目投资总额的70%，小屏公司以资金1.008亿元作为共同投资，占合作开发项目投资总额的30%；双方按照建筑面积的数量划分合作开发项目的经营管理权责范围。此外，双方还对共管帐户的开立与管理、项目联合管理机构、双方当事人的承诺与保证、合作开发项目收益分配、合同的解除、违约责任等事项作出了约定。从合同内容看，双方不仅约定了要共同投资、共享利润和共担风险，并明确了相应的比例。完全符合合作开发房地产的法定构成要件，一审判决认定该合同的性质为合作开发房地产合同合法正确。 华氏集团和双龙堂公司在上诉中提出的在该合同中小屏公司订立了保底条款，小屏公司在该合作项目中不存在共享利润和共担风险的实质要件，双方之间是名为合作开发房地产实为企业借款关系的主张，没有事实和法律依据，不予支持。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”。从查明的案件事实看，天丰公司和小屏公司双方均为具有房地产开发资质的企业，符合法定条件。华氏集团、华氏置业公司作为担保人在合同上盖章提供连带责任保证符合法律规定。一审法院作出的《合作开发房地产合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且合作双方均具有房地产开发资质，该合同为有效的判决合法正确。华氏集团和双龙堂公司上诉提出该合同属于名为合作开发实为企业间违法借款合同，应确认合同无效的主张，没有事实和法律依据，不予支持。 关于天丰公司、双龙堂公司、小屏公司、华氏置业公司、华氏集团五方签订的《合同转让协议》法律效力问题 本院认为，从协议签订的过程和约定的内容看，2007年2月9日，天丰公司、双龙堂公司、小屏公司、华氏置业公司、华氏集团五方签订《合同转让协议》，约定天丰公司将其与小屏公司签订的《合作开发房地产合同》项下的全部权利义务一并转让给双龙堂公司；小屏公司同意天丰公司依照本协议约定的条件将其在《合作开发房地产合同》项下全部的权利义务概括转让给双龙堂公司；华氏置业公司、华氏集团同意就合同转让后双龙堂公司在《合作开发房地产合同》项下对小屏公司所负的返还投资款项的债务继续提供连带责任保证担保。由此可见，该协议是《合作开发房地产合同》的各方当事人在协商一致的基础上，就《合作开发房地产合同》开发主体变更而签订的，是各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定《合同转让协议》合法有效正确。 关于双龙堂公司、小屏公司、华氏集团三方签订的《协议书》的效力问题 本院认为，从《协议书》签订的过程和内容看，2010年6月18日，由于客观原因，《合作开发房地产合同》约定的“中华城”商业社区项目已不能分宗开发，双龙堂公司、小屏公司、华氏集团经协商，约定就小屏公司在合作项目中享有的“中华城商业社区”一期b1栋、b2栋、b3栋中的60000平方米开发权益以税后价2.98亿元转让给华氏集团，双龙堂公司对华氏集团的付款义务承担代偿责任及连带保证责任。在该协议中，各方当事人均再次确认以下事实：1、小屏公司与天丰公司合作开发“中华城”项目；2、小屏公司与天丰公司共同努力下竞得“中华城”商业社区项目的建设用地国有土地使用权；3、“中华城”项目开发主体变更为双龙堂公司，受让天丰公司在《合作开发房地产合同》中的全部权利义务；4、小屏公司履行了支付7300万元投资款的合同义务，尚欠2780万元；5、双龙堂公司享有合作项目72908.1平方米开发权益，小屏公司享有合作项目60000平方米开发权益；6、本协议所称“开发权益”是指双龙堂公司与小屏公司双方因共同出资竞得合作开发项目建设用地国有土地使用权，并按开发面积计算的，在合作项目开发中享有的共担风险、共享利润的权利和义务，包括但不限于知情权、投资开发权、经营管理权、收益分配权等；7、由于客观原因，双龙堂公司、小屏公司、华氏集团协商约定，小屏公司将其在合作项目中的60000平方米开发权益转让给华氏集团，华氏集团同意全部承受小屏公司在合作项目中的60000平方米开发权益的权利、义务及风险；8、双龙堂公司同意小屏公司未付2780万元不再支付，同意小屏公司依照本协议约定的条件将合作项目中的60000平方米开发权益项下的权利、义务及风险概括转让给华氏集团；9、按照房地产开发成本估算一般规律和合作项目的未来销售预期，以及考虑到工程风险、市场风险、政策风险、应缴税费等诸多因素，协议各方协商一致，以小屏公司在合作项目中的出资和投资收益为依据，小屏公司向华氏集团转让其在合作项目中的60000平方米开发权益税后转让价款为2.98亿元（含乙方投资款0.73亿元）；10、双龙堂公司就本协议中所约定的华氏集团向小屏公司支付的转让价款、违约金和小屏公司为实现该权利而发生的费用以及所有其他应付费用，向小屏公司提供连带责任担保，如因华氏集团违约，小屏公司有权依法保全双龙堂公司的财产，包括但不限于双龙堂公司现有土地使用权、在建项目等。上述事实进一步表明，小屏公司与天丰公司、双龙堂公司之间是合作开发房地产的法律关系，而非借款关系。本协议中，小屏公司与华氏集团是项目权益转让受让的合同双方当事人，双龙堂公司是连带责任的担保人。一审审理期间，尽管华氏集团、双龙堂公司主张协议书约定的转让价款过高，但并未举证证明该协议存在显失公平的情形。一审法院认定，该协议的性质为项目权益转让合同，系三方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并无不当。华氏集团和双龙堂公司的上诉主张没有事实和法律依据，不予支持。 关于华氏集团和双龙堂公司向小屏公司支付违约金的计算标准问题 |
