|
小屏公司请求：1、判令华氏集团依约向小屏公司支付合作开发房地产项目投资权益转让款2.68亿元；2、判令华氏集团依约向小屏公司支付违约金8570.64万元；3、判令双龙堂公司对上述1、2项承担连带责任；4、判令华氏集团、双龙堂公司承担本案全部诉讼费用、保全费及其他因本案诉讼发生的费用。2014年2月20日，小屏公司将第二项诉讼请求变更为：判令华氏集团依约向小屏公司支付违约金8570.64万元，以及从2012年9月25日起至合同权益转让款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍偿付违约金。 华氏集团、双龙堂公司答辩称：小屏公司在民事诉状中将本案案由定性为项目投资权益转让纠纷是错误的，本案应当是借款合同纠纷，小屏公司的诉讼请求均不应得到支持。请求驳回小屏公司的全部诉讼请求。 根据双方当事人的诉辩意见，一审法院归纳的争议焦点为：1、本案讼争的法律关系的性质；2、小屏公司的诉讼请求是否具有事实和法律依据。 一审法院认为，2006年12月16日天丰公司与小屏公司及华氏集团、华氏置业公司作为担保人签订的《合作开发房地产合同》约定，天丰公司提供位于武汉市香港路193号至223号的44亩建设用地，作价2.352亿元，占合作开发项目投资总额的70%，小屏公司提供现金1.008亿元，占合作开发项目投资总额的30%，双方共同开发建设“中华城”项目建筑面积20万平方米房屋，天丰公司负责其中70%的建筑面积（共计14万平方米）的开发建设及经营管理。小屏公司负责其中30%建筑面积（共计6万平方米）的开发建设及经营管理，双方按照约定的投资比例分享（分担）合作项目的利润（风险），上述约定符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”的规定，该合同的性质为合作开发房地产合同。《合作开发房地产合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且合作双方均具有房地产开发资质，该合同合法有效。 其后，天丰公司、双龙堂公司、小屏公司、华氏置业公司、华氏集团五方于2007年2月9日签订《合同转让协议》，天丰公司将其在《合作开发房地产合同》中的全部权利义务转让给双龙堂公司。《合同转让协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。 在《合作开发房地产合同》及《合同转让协议》签订后，小屏公司依约向“中华城”项目投入资金72670900元。因《合作开发房地产合同》约定的“中华城”项目土地分宗开发无法实现，双龙堂公司、小屏公司、华氏集团三方于2010年6月18日签订《协议书》，约定小屏公司将其在“中华城商业社区”一期b1栋、b2栋、b3栋中的60000平方米开发权益以税后价2.98亿元转让给华氏集团，双龙堂公司对华氏集团的付款义务承担代偿责任及连带保证责任，该协议的性质为项目权益转让合同。《协议书》系三方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。尽管华氏集团、双龙堂公司主张协议书约定的转让价款过高，但并未举证证明该协议存在显失公平的情形，亦未在法定期限内行使撤销权，该协议内容对华氏集团、双龙堂公司具有约束力。虽然小屏公司投入资金尚不足合同约定的7300万元，但华氏集团在《协议书》中认可小屏公司付足7300万元，属于对自己权利的处分，予以照准。从上述事实看，小屏公司通过签订并履行《合作开发房地产合同》，取得了“中华城商业社区”一期b1栋、b2栋、b3栋中的60000平方米开发权益，其后小屏公司与华氏集团签订《协议书》将其享有的开发权益转让给华氏集团，在华氏集团、双龙堂公司未依约支付转让价款时，小屏公司所提起的本案诉讼，其法律关系性质为项目权益转让合同纠纷。华氏集团、双龙堂公司答辩称本案讼争的法律关系的性质为借款合同纠纷，因《合作开发房地产合同》、《合同转让协议》、《协议书》中均无华氏集团或双龙堂公司向小屏公司借款的约定，且从《合作开发房地产合同》的内容看，也不存在小屏公司不承担经营风险，只收取固定数额货币的约定，该合同不符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同”的规定情形，故华氏集团、双龙堂公司的答辩意见缺乏事实依据，不予支持。 《协议书》约定合作项目（三栋之中的任一栋）取得商品房预售许可证之日起90日内，或本协议签订之日起一年内，以先实现条件为支付期限，华氏集团必须向小屏公司支付完毕全部转让价款，因双龙堂公司就“中华城商业社区”一期b2栋住宅部分办取商品房预售许可证的时间为2011年11月4日，而协议签订时间为2010年6月18日，一年后的时间为2011年6月18日，故华氏集团应在2011年6月18日前向小屏公司支付转让款2.98亿元，但华氏集团在2010年12月2日总计支付小屏公司3000万元后，未再另行支付任何款项，其行为已构成违约，小屏公司诉请华氏集团向其支付剩余转让款2.68亿元，并支付违约金具有事实依据。虽然《协议书》约定华氏集团逾期付款在120天内的，按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍标准支付违约金，逾期付款超过120天的，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准支付违约金，但是华氏集团、双龙堂公司已明确提出该违约金标准过高，而小屏公司对其遭受的损失未提交证据证明，在通常的情况下小屏公司仅存在上述款项的利息损失，但考虑到小屏公司作为房地产开发企业，其运用资金进行开发的利润率较高，而华氏集团占用资金亦用于房地产开发，华氏集团行为将导致其单方获取较大的利益，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七、第二十九条的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益的综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法将违约金标准调整为按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的二倍标准计算。因《协议书》约定双龙堂公司对华氏集团的付款义务承担代偿责任及连带保证责任，故双龙堂公司对华氏集团应向小屏公司支付的上述款项承担连带清偿责任。小屏公司的诉讼请求除违约金过高部分不予支持外，其余诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七、二十九条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、华氏集团公司于判决生效之日起十五日内向小屏公司支付转让款2.68亿元及违约金（违约金以2.68亿元为本金，从2011年6月19日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的二倍标准计算）；二、双龙堂公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回小屏公司的其他诉讼请求。案件受理费1810332元，由小屏公司负担181033.2元，由华氏集团公司负担1629298.8元。保全费5000元，由华氏集团公司负担。 一审判决后、小屏公司、华氏集团和双龙堂公司均不服，提起上诉。 |
