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第一、从双方2007年4月13日签订的《抵押还款协议》第一条的约定来看，该协议确认欠款2815238.43元，是将双方自2000年-2003年期间签订的四份购房合同的总价款减去《抵押还款协议》签订前已付购房款，计算出的四份购房合同所购全部房屋的欠款，并不是东灵公司所主张的三份购买五套商业用房合同的购房欠款。东灵公司在一审重审时提交的《孙波、孙建功拖欠购房款的明细及说明》对孙建功父子根据四份房屋买卖合同分别支付购房款的事实作了自认，承认用工程款抵顶2#综合楼4至6层及斜角一至六层房屋价款4105226.7元，尚欠该部分房产房款为1467909.23元，三份有关5套涉案商业用房的合同签订后，孙建功父子分别支付三份合同购房款40万元、40万元、80万元，还欠三份合同房款分别为69.45万元、22万元、44万元。这份说明也印证《抵押还款协议》确认的欠款2815238.43元是履行四份购房协议的欠款。因此，《抵押还款协议》是双方对全部购房合同的履行及违约责任所作的补充约定，而不是仅对涉及五套商业用房的三份房屋买卖合同所作的补充约定。 第二、双方在《抵押还款协议》中未约定合同解除的条件，而是约定如果买方违约，卖方可以通过抵押权的行使和实现，使债权得到清偿。本案东灵公司以在《抵押还款协议》履行过程中，孙建功父子未能按照协议约定足额如期支付欠款，迟延付款违约为由，请求解除合同。对于东灵公司的该项诉讼请求，关键要看孙建功父子迟延付款的违约行为是否属于迟延履行主要债务的行为。本案双方签订的四份房屋买卖合同的总价款为8520465.2元，孙建功父子在本案起诉前总共支付购房款6155226.77元，拖欠的购房款为2365238.43元。从上述购房总价款及欠付购房款的数额来看，孙建功父子已履行了72.24%的付款义务。虽然孙建功父子在履行《抵押还款协议》过程中再次违反约定，构成违约，但孙建功父子未按约定付款并未构成迟延履行主要债务。东灵公司要求解除合同的法定条件尚未成就。 第三、孙波、孙建功迟延支付购房款的行为也不构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，另一方当事人可以解除合同。也即迟延履行只有在不能实现合同目的构成根本违约时，另一方当事人才有权解除合同。如前所述，孙建功父子迟延付款违约的事实清楚，但违约行为并不能导致合同目的必然不能实现，可以通过违约责任来平衡双方当事人的利益。孙建功父子已支付大部分购房款，欠付房款不足总房款的三分之一，并不会导致双方的房屋买卖合同目的无法实现，不符合合同法第九十四条第（四）项规定的合同解除条件。且孙波在原审审理期间就将剩余购房款交付东灵公司而遭拒绝，证明其有履行合同的意愿和能力。 （三）关于东灵公司违约金诉请应否支持的问题 因东灵公司解除合同的诉讼请求不成立，双方房屋买卖合同应继续履行，孙建功父子应支付拖欠的购房款并按照约定承担违约责任。《抵押还款协议》第十四条约定：“对孙波、孙建功不能按抵押还款协议约定的金额、期限及方式还款，孙波、孙建功应承担本协议所欠购房款项（利息），从2006年1月1日起至该款付清之日，依宁夏农村信用社最高贷款利率的两倍计算给付东灵公司”。东灵公司提供的银川市信用合作联社贷款利率显示最高利率按中国人民银行同期贷款利率可上浮100％。2008年4月17日，银川市国立公证处对孙波给东灵公司付款进行公证，公证书载明付款遭到东灵公司拒绝。根据上述事实，宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2009）银民初字第151号民事判决中“孙波、孙建功应按上述约定从2006年1月1日起按宁夏农村信用社最高贷款利率的两倍支付东灵公司逾期付款的违约金，利率按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算。东灵公司拒绝的行为致使其损失扩大，对扩大的损失不予支持，违约金计算至2008年4月17日，共计1453651.90元”的认定和计算并无不妥，既有利于对守约方东灵公司合法权益的维护，又会避免引起不必要的诉累，本院予以支持。 综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2009）银民初字第151号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区高级人民法院（2012）宁民再终字第16号、（2010）宁民终字第88号民事判决； 二、维持宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2009）银民初字第151号民事判决。 一审案件受理费37644元，由宁夏东灵房地产开发有限公司负担20000元，孙波、孙建功负担17644元；一审反诉案件受理费4847元，由孙波、孙建功负担；二审案件受理费，宁夏东灵房地产开发有限公司缴纳21720元，由宁夏东灵房地产开发有限公司负担；孙波、孙建功缴纳的二审案件受理费26509元，由孙波、孙建功负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张 华 代理审判员 丁俊峰 代理审判员 杨心忠 二〇一四年十二月四日 书 记 员 马赫宁 |
