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其次，孙波、孙建功迟延支付购房款的行为也不构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，另一方当事人可以解除合同。也即迟延履行只有在不能实现合同目的构成根本违约时，另一方当事人才有权解除合同。如前所述，孙波已支付大部分购房款，欠付房款不足总付款的三分之一，其迟延履行行为并不会导致双方的房屋买卖合同目的无法实现，不符合合同法第九十四条第（四）项规定的合同解除条件。且孙波在原审审理期间就将剩余购房款交付东灵公司而遭拒绝，证明其有履行合同的意愿和能力。 再次，东灵公司合同解除权的行使不符合相关法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的，当事人可以解除合同；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。”第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”从上述法律规定可知，在房屋买卖合同中，当事人一方迟延履行债务，另一方当事人必须经催告程序，给予对方三个月的合理还款期限，如仍不履行的，方可行使合同解除权。 本案中，东灵公司于2007年11月29日向孙波、孙建功发了《关于督促完全履行二○○七年四月十三日﹤抵押还款协议﹥的函》，催告孙波、孙建功严格履行《抵押还款协议》约定的义务，但其后东灵公司并没有给予孙波、孙建功三个月的合理还款期限，而是在2008年2月13日、2008年2月25日分别以函告和起诉的方式要求解除双方签订的《抵押还款协议》。东灵公司行使合同解除权的行为在催告后三个月内作出，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定的应给予对方三个月合理还款期限的要求。再审法院依据合同法第九十四条的规定，判决解除双方的购房合同不当。 综上所述，再审判决在现有证据不足以证明双方已经协商将欠付的2815238.43元购房款作为五套商业用房的欠款的情况下，认定欠付的2815238．43元购房款作为五套商业用房的欠款，孙波、孙建功未履行主要债务，合同予以解除，属认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。 孙波、孙建功申诉称，同意检察机关的抗诉意见。1、欠款是对所有房屋的欠款，而不是仅仅作为5套营业房的欠款。2、东灵公司只办理了部分产权，付款条件至今未成就，孙波方没有违约，反而是东灵公司没有全面履行为宾馆客房部分办理产权的义务，构成违约。3、孙波方在两次付款遭到东灵公司拒收的情况下通过提存公证的方式，将欠款提存于公证处，已经履行了《抵押还款协议》的付款义务，可东灵公司却在诉讼期间将涉案5套营业房卖与其副总吴金柱的妻子王秀莲，显然违约。基于以上基本事实，东灵公司关于解除合同以及要求孙波、孙建功支付违约金等全部诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求，同时确认孙波、孙建功不构成违约，宁夏东灵房地产开发有限公司没有全面履行合同义务，构成违约。 东灵公司辩称，1、抗诉书认定事实错误。抵押还款协议是对原有交易的总结和结算，双方意思表示真实，形成了新的法律关系。欠付的200多万均应属于五套商业用房的款项。2、抗诉书认为解除合同条件没有达到错误。双方在协议中的约定，赋予了东灵公司直接解除合同的权利。孙波一直无法支付五套房屋的房款，东灵公司多次催促要求支付房款未果，解除合同的条件已经达到，无需催告再进行三个月的等待，东灵公司解除合同的行为合法，之后的卖房行为也并不违法。孙波诉讼之后提存欠款的行为，无法推断其有支付房款的意愿。3、孙波取得的房产证面积与4-6层客房及转角1-6层大厅相加的面积一致，产权证中未能体现转角1-6层建筑仅是测绘标准和产权登记的原因造成的，对此，孙波是明知的。综上，请求维持原审判决。 原审查明事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案系东灵公司以孙波、孙建功未按《抵押还款协议》及时足额付清购房款为由主张解除合同而引发的买卖合同纠纷。当事人争议的焦点问题主要有：1、本案究竟谁违约；2、东灵公司要求解除合同的条件是否成立；3、东灵公司违约金诉请应否支持。 （一）关于本案究竟谁违约的问题 从东灵公司提交的①2006年9月22日东灵公司向孙建功发出的《关于再次督促严格履行﹤房屋购买协议﹥的函》）、②2007年4月13日双方签订的《抵押还款协议》、③2007年11月29日东灵公司致孙建功、孙波的《关于督促完全履行2007年4月13日﹤抵押还款协议﹥的函》、④2008年2月13日东灵公司致孙建功、孙波的《关于解除2007年4月13日双方签订的﹤抵押还款协议﹥的函》等书证，可以证明双方自2000年8月14日-2003年6月15日签订四份房屋买卖合同（包括一份口头买卖协议）后，东灵公司按约将出售给孙建功父子的3483.21平方米宾馆客房和五套面积738.32平方米商业用房交付孙建功父子占有使用，在房屋交付孙建功父子多年时间里，孙建功父子除用工程款抵顶部分房款、支付160万元现金外，没有按约付清购房款。到本案诉讼时，孙建功父子尚欠东灵公司购房款2365238.43元，孙建功父子迟延付款违约的事实清楚。 关于孙建功父子提出东灵公司一直到提起本案诉讼时，都没有按照抵押还款协议第五条约定履行对出卖的五套商业用房办理合同备案的义务，故其没有到银行办理房屋抵押贷款，没有给东灵公司支付剩余房款，是行使先履行抗辩权，其不构成违约，相反东灵公司没有办理合同备案已违约。本院认为，孙建功父子的该项抗辩理由和主张不能成立。本案双方签订《抵押还款协议》的原因和目的，是由于孙建功父子没有履行购房合同约定的付款义务，自2003年11月至2007年4月一直拖欠购房款。为帮助其结清拖欠的购房款，东灵公司放弃原合同中关于房款付清才能为买受人出具购房发票等确权办证手续的约定，协助孙建功父子办理宾馆客房房产的产权证，以便于其用该房产向银行抵押借款，偿还购房款。从该协议第五条的约定来看，对合同的备案，意在限孙建功父子于50天内向银行办理抵押贷款并清偿拖欠购房款，目的是确定50天限期的起算点，并非孙建功父子所主张的保障其所购买的五套房屋不被转卖给他人。对房屋的买卖合同是否备案，不影响孙建功父子办理宾馆客房的产权登记手续，也不影响其履行抵押还款协议约定的义务，因此，孙建功的上述抗辩理由和主张不能成立。 （二）关于东灵公司要求解除合同的条件是否成立的问题 本院认为，东灵公司要求解除双方五套商业用房买卖合同的条件不能成立。 |
