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综上，该案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决：一、撤销该院（2010）宁民终字第88号民事判决和宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2009）银民初字第151号民事判决；二、解除孙建功与宁夏东灵房地产开发有限公司于2001年11月16日、2003年6月15日签订的两份商业用房买卖合同、2002年7月24日形成的商业用房买卖合同，及孙波与宁夏东灵房地产开发有限公司于2007年4月13日签订的《抵押还款协议》；孙波、孙建功返还宁夏东灵房地产开发有限公司开发建设的位于银川市原新水东路（现为上海东路）危房改造工程2#综合楼7、8、10、11、12号五套商业用房；宁夏东灵房地产开发有限公司退还孙波、孙建功购房款582090.77元；三、孙波、孙建功于本判决生效之日起十五日内向宁夏东灵房地产开发有限公司支付违约金1372193.08元（自2006年1月1日至2008年2月25日，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算）；四、驳回宁夏东灵房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回孙波、孙建功的反诉请求。 孙波、孙建功不服上述判决，向检察机关申诉，最高人民检察院向本院提出抗诉。 最高人民检察院抗诉认为，宁夏高级人民法院（2012）宁民再终字第16号民事判决认定案件基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。 一、再审判决关于“在《抵押还款协议》中，双方对四份合同的房屋价款及付款进行了总结和清算，确认至《抵押还款协议》签订前，孙波、孙建功所支付的房款作为3483．2l平方米客房（即1#、2#综合楼4-6层及转角1-6层大厅房产）的购房款，东灵公司为孙波出具该部分房产的购房发票、结算书等确权办证手续，欠付的2815238．43元购房款作为五套商业用房的欠款，并对所欠购房款的偿还期限、偿还方式、五套商业用房的过户时间、违约责任等做了重新约定”的认定，系认定案件基本事实缺乏证据证明。 依据《抵押还款协议》及双方签订的四份合同内容，双方未约定欠付的房款280余万元作为五套商业用房的欠款。首先，涉案的五套房屋在合同签订后，孙波、孙建功分别支付了购房款共计1600000元。其次，从《抵押还款协议》约定的内容来看，协议第一条是对合同双方的履行情况进行结算。第二条是要求甲方给乙方出具宾馆客房部分的购房发票结算书等，用以办理房产证。第五条是约定甲方为乙方出具宾馆部分确权办证手续，甲方在备案之日起乙方必须在50日内通过银行办理房屋抵押贷款，将欠款一次性给甲方付清。第六条是约定乙方自愿将1-3层6套营业房抵押给甲方。第七条约定的是在乙方把所欠的款项依约按时足额付清后，甲方将乙方的抵押给甲方的五套建筑面积为738．22平方米的营业房出具办理房产权的手续。从协议中的上述条款内容来看，《抵押还款协议》是双方对所有房屋买卖合同履行的情况作出的结算，算出孙波、孙建功欠款的总数额，约定了孙波支付欠款的条件和期限，及以涉案的五套营业房做抵押。最后，《抵押还款协议》第一条明确约定，双方签订的四份购房合同总额为8620465．20元，其中“用孙波、孙建功为东灵公司施工的2号楼工程款4105226．77元抵扣购房款；减去孙波、孙建功已支付购房款1600000元，孙波尚欠东灵公司购房款2815238．43元。”由此可见，《抵押还款协议》只是双方对四份购房合同总价款、孙波、孙建功已支付数额及欠付款数额进行了最后的确认，双方并没有约定已经支付的购房款是针对哪一份合同的房产，且2003年6月l5日双方签订的2#综合楼7号、8号两套商业用房买卖合同明确约定“本合同付款方式时间的执行不与其它合同发生任何关系”。综上，依据《抵押还款协议》条款约定，再审判决认定欠付2815238．43元购房款就是五套商业用房欠款的结论，缺乏证据证明。 二、再审判决适用《合同法》第九十四条第（三）项的规定，认定东灵公司解除合同的法定条件已经成就，适用法律错误。 首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；......”该条款是关于合同解除的法定事由的规定，适用该条款要符合下列两个必要条件：一是“主要债务”。债务人不履行主要债务，会导致当事人订立合同所期望的经济利益不能实现，因此，当事人一方迟延履行合同的“主要”债务，对方才能解除合同。二是“履行迟延”。债务人迟延履行债务，只有经债权人催告，期限届满仍不履行的，由其承担违约责任仍不能维护交易公平的，方可解除合同。 结合本案分析，现有证据不足以证明孙波未履行主要付款义务。根据再审法院审理时查明的事实，双方所签的四份合同总价款为8520465．20元，孙波、孙建功已经支付购房款6155226．77元，欠付2365238．43元，欠付的房款不足总房款的三分之一，因此，孙波迟延支付剩余购房款的行为不构成不履行主要债务的情形。退一步分析，涉案的五套商业用房涉及到2001年11月16日至2003年6月15日期间孙建功与东灵公司签订的三份购房合同：2001年11月16日，孙建功购买11#、12#商业用房2套，房款合计1094500元。孙建功于同年11月19日、12月12日两次共向东灵公司支付购房款400000元，余款694500元未支付，履行的房款数额占总房款数额的37%；2002年7月24日，双方口头协商，由孙建功购买2#综合楼10号商用房，房款为620000元。孙建功于协议达成当日向东灵公司支付购房款400000元，余款220000元未支付，已支付的房款数额占总房款数额的65%；2003年6月15日，双方签订《房屋购买协议》一份，孙建功购买7#、8#两套商业用房，房款合计1240000元。还约定“本合同付款方式时间的执行不与其它合同发生任何关系”。孙建功于签约当日向东灵公司支付购房款800000元，余款440000元未支付，已支付的房款数额占总房款数额的65%。从三份合同的履行情况看，除11#、12#2套商业用房的付款额超过30%不足50%，而另三套商业用房的付款额均达65%，平均付款额也达总付款额的55%，不构成不履行主要债务的情形。 |
